一大批人踩坑！背后逻辑很多人不知道！

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

一站式社区商业、专业市场、产权分割的商场……这些年，不少市民投资这类商铺，往往踩坑多、中奖少。

但是，还有一类商铺，当初很多人以为会火，抢着买，结果照样踩坑，这便是商业综合体外街。

10多年前，温州房价还处在高峰，均价超过50000元/㎡的高热度万达金街，就被不少投资客疯抢，但后来发现踩坑了。

几年前，温州又有一个类似的项目，受到不少温州投资客热捧。如今，这些投资客同样踩坑。

这个项目便是吾悦广场外散售商铺，备案名也叫吾悦广场，销售时称吾悦金街，如今商管团队称之为“白鹿印巷”。

平时大家逛的商业综合体吾悦广场，指开发商自持运营部分。吾悦金街，便是吾悦广场外分割销售的商铺，作为商业综合体的补充。

吾悦金街的商铺基本位于吾悦广场主体（自持运营部分）东侧的鳌江北路沿线，仅有少量商铺位于北侧的括苍西路沿线，与吾悦广场主体（自持运营部分）在同一幢建筑上。

吾悦金街分1-3层，共分割为200间建筑面积约39-229㎡的商铺（基本在建筑面积100㎡内）。

吾悦金街于2019年9月开盘，1楼、2楼、3楼均价分别约45000元/㎡、约25000元/㎡、约20000元/㎡，受到投资者热捧。

2020年年底，吾悦广场建成、营业。2021年11月，被商管团队命名为“白鹿印巷”的吾悦金街，正式开街。

吾悦金街与吾悦广场同属一个商管公司，但两边各自招商、运营。作为散售商铺，运营吾悦金街的团队除了对接商户，还要对接房东。

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如今，吾悦广场开业已两年半，总体运营情况还可以。那么，吾悦金街的运营情况如何？投资客收益高吗？对此，我们进行实地探访。

从现场看，1楼以小型餐饮商家为主，以及一些社区服务类商家，空置率近半。

1楼部分空置商铺（上下滑动查看更多）

2楼、3楼以医美、休闲、培训类商家为主，商家规模普遍大，一次性租赁多间商铺，最多的一次性租赁十几间商铺，解决了空置率问题。

2-3楼部分营业商户（上下滑动查看更多）

但是，零星位于这些大型商家之间的单间、两间商铺，大多空置。

2-3楼零星空置商铺

这么看来，吾悦金街似乎有些违反常理。总体来看，空置率不算太高。相比较之下，几乎是“无人区”的2楼、3楼空置率很低，反而有点人流量的1楼，空置率明显更高，拖了后腿。

商铺不能只看空置率，还要看租金水平。

据了解，当前吾悦金街1楼商铺，月租金约100-150元/㎡，近期以100元/㎡出头居多，而早期一些商户租金高达约200元/㎡，下降幅度非常明显。2-3楼的商铺，月租金约50-70元/㎡。

当然，不同位置的商铺，租金会存在一些差异。另外，商家还需支付物业管理费每月5.5元/㎡。

1楼部分营业商户（上下滑动查看更多）

可见，租金较高的1楼，并不受商家欢迎。2-3楼以价换量，争取了一些面积需求大、主要面向会员客户的大型商家。

按回报率计算，1楼年回报率约2.6%-4%，回本需约25-39年；2楼年回报率约2.4%-3.4%，回本需约30-42年；3楼年回报率约3%-4.2%，回本需约24-33年。

商铺租金，一般以年租金占购入总价的5%的回报率为及格线，即20年回本。看来，吾悦金街的回报率，都是“不及格”的。

当前，吾悦金街还有不少商铺空置，这些投资客不仅收不到租金，还需支付物业管理费。

吾悦金街租金难以走高，还有一个原因，在于它是一个垂直街区，每间商铺都有约24%的公摊面积，部分商铺门面还被电梯遮挡。

而一般沿街商铺公摊面积极小、可忽略不计，且无遮挡物。对商家来讲，明显一般沿街商铺更划算。

从运营角度来看，“白鹿印巷”不算太失败。但是，对商铺业主来讲，投资吾悦金街并不成功。

可见，吾悦广场的商铺，当初挺贵的。对比一下同地段、同一开发商销售的商铺，吾悦金街对面的澜悦府，沿街底商均价约41000元/㎡；向东一个路口之外，璟悦府底商均价约33600元/㎡。

显然，吾悦金街1楼约45000元/㎡、澜悦府底商约41000元/㎡的均价，是沾了吾悦广场的光，才获得的溢价。但是，在租赁市场上，吾悦广场却无法给它们带来这样的溢价。

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商业综合体是聚集人气的地方，既然吾悦广场目前人气还可以，为什么没能引流到吾悦金街呢？

注意，不能将商业综合体与其外街混为一谈，就算同一幢建筑，也是两类完全不同的商业模式。

成功的商业综合体，往往是开发商自持物业，并引进有实力、有经验的运营商，再加上地段、建筑设计、项目定位等多方面因素，是一个非常复杂的体系。

相比较之下，这些散售商铺，除了与开发商同一地段，其他条件基本不具备优势。

从设计、布局看，开发商主要是为了卖商铺挣快钱，就连2楼、3楼商铺都分割为小面积。开发商、商管团队对其虽谈不上撒手不管，但不可能在这里花大心思。

首先，吾悦广场与吾悦金街，两者之间几近隔绝，完全是“两个世界”。

从吾悦广场到吾悦金街，仅有几条狭长、不起眼、有常闭式消防门的消防通道相连，较为隐蔽，2-3楼还不在一个平面、存在高度差。

吾悦广场内对吾悦金街的提示，仅为“白鹿印巷”，一般消费者不清楚“白鹿印巷”是什么。

或许工作时间差不多，但到了晚上、周末、节假日，吾悦广场、吾悦金街就呈现出极大的人气差距。

这些细节，在吾悦广场开业后，才会发现问题所在，买商铺时很难想象这些场景。

吾悦广场、吾悦金街之间的通道（上下滑动查看更多）

其次，吾悦广场与吾悦金街，存在一定的竞争关系。

作为商家，面对自持的吾悦广场、私人产权的吾悦金街，除特殊情况，只要符合吾悦广场的筛选标准，必然优先选择前者。

当前，吾悦广场内都未满铺出租，尚有20余个空铺，优质商家怎么会考虑外面的吾悦金街？

正所谓“大树底下，寸草不生”，当更多优质商家聚集在吾悦广场内，反而包括吾悦金街在内的周边小商家产生了虹吸。

在吾悦广场的“聚光灯”之下，吾悦金街反而成了“灯下黑”，基本只能吸引承租能力低的不知名商家。

第三，作为散售商铺，最终决定权仍在房东。

商铺用途、是否出租、租金多少，房东说了算，商管团队仅是牵线的作用。由于不同商铺由不同房东持有，若发生协调问题，易导致招商难、商铺空置。

若空置商铺增加，最终影响了吾悦金街的人气、氛围，导致其他商铺更难出租。

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那么，从长期看，吾悦金街有救吗？

我们不妨看看同类型的万达金街。由于它开盘时温州房价处在历史顶峰，投资回报率必然很低。

但是，如今万达金街基本开满了，不仅仅是餐饮，还有服装等零售商家。像雅戈尔这样的知名品牌，还从万达广场内搬至外面的万达金街。

从现场看，万达金街的人气还可以，形成了一定的商业氛围，甚至不输万达广场内。从品牌业态看，总体偏社区商业的基础消费一些，与万达广场内的改善消费错位。

多年前，万达广场所在的龙湾中心区尚且不成熟，来万达广场的消费者基本开私家车，不经过万达金街，导致其人气差、商铺空置率高。

后来，随着周边日渐成熟，越来越多消费者步行前来、经过万达金街，再加上周边住户、公司增加所诞生的社区商业需求，万达金街被激活了。

当前，吾悦广场仅西侧是成熟城区，南北两侧以工地、空地为主，尚未完成开发。东侧澜悦府等小区交付时间尚短，入住率还不高。因此，现在这三个方向很少有步行前来的消费者，更谈不上经过吾悦金街。

这么看来，只要今后周边成熟起来，尤其是形成夜生活，与商业综合体错位招商，更多针对社区，吾悦金街还是有潜力的。

比如，吾悦金街2楼一家餐厅，价格合适，吸引了大量周边上班族。还有一些餐饮、休闲类等商家，需要更灵活的营业时间、更大的自主权，不适合开在商业综合体内。

但是，吾悦广场所在的蒲州板块，沿街商铺众多，吾悦金街不具备稀缺性，再加上公摊面积大，租金难以走高。想要提升吾悦金街1楼的出租率，尚需以价换量。只有先成熟起来，今后才有涨租的可能性。

至于2楼、3楼，这些大型商家往往面向会员客户，指望有人气是不可能了。那些零星位于大型商家之间的单间、两间空置商铺，会成为“老大难”。

这一切，还是建立在吾悦广场成功运营、有外溢商家的情况下。万一今后吾悦广场运营情况下滑，放宽招商门槛，会虹吸吾悦金街的商家，2楼、3楼的商铺出租会更难。

后话：全文完，如果喜欢，就点个“赞”和“在看”再走呗。

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