红楼知乎：外墙脱落伤人损物，谁来负责？谁来维修？

编者按：近日，长沙出现大风天气，长沙一小区西侧外墙大面积脱落，从高层层砸向地面。位于楼体西侧的小区地下车库北入口，以及人行安全走廊的顶棚被砸穿，地上散落大量砖块，庆幸没有人员伤亡。近年来，房屋外墙脱落有逐渐增多趋势，事故发生后，常常出现维修责任不明、各方推诿、筹集资金困难等问题。

外墙脱落屡屡造成人身伤害和财产损失，该由谁负责？谁维修？外墙的保修期是多久？如果过了保修期，出现外墙大面积的脱落，开发商是否还应承担责任？

一、外墙脱落屡屡造成人身伤害和财产损失，该由谁负责？谁维修？

法律明确规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。也就是说，归开发商负责。

一般来说，外墙抗渗漏的保修期为5年，外墙装饰工程的保修期为2年。

二、如果保修期已过，脱落的外墙谁来修？

保修期外，业主作为住宅楼公共部分的共有人，有维修保养该大楼并保证其安全的义务。全体业主需要筹集和使用公共维修资金，经业主履行一定程序决策后，专项用于外墙的维修。

如果过了质保期，出现外墙脱落，比较小范围的情况，应从物业费中拨出资金维修，如果外墙脱落较多、需要大面积维修，到达了公共维修资金的启动标准的，物业公司可以经过业主大会同意后，申请使用公共维修资金维修。

但是，如果超出了保修期，经过司法鉴定，可以证明墙体的确存在严重质量问题，而不是随着时间流逝，自然脱落，那么将由开发商负责。

由于申请公共维修基金需要时间，物业应当在等待维修期间，在小区内做好风险提示和风险防范。否则一旦出现问题物业公司也需要承担责任。

比较难的一点是，动用维修基金需要业委会同意，要走规定程序，如果业委会不同意或者业主意见达不成一致，维修就常常陷入扯皮的情形。

相关法条：依据物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据民法典第273条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

（本文内容综合来源于新华视点、法治周末、华律网、民法典）

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