现在，民营房企有多难？

近期，“20旭辉01”的回售展期颇受外界关注。

自4月24日旭辉给出第一版方案后，已经与投资人持续拉锯了一个月。根据今天旭辉在上交所的最新公告，在利率上调至4%的基础上，“20旭辉01”的展期方案为23年分三次兑付共计7%的本金，24年5月、9月分别兑付3%、5%的本金，合计达到15%，并将在24年12月兑付全部剩余本金。同时，利息支付与本金同步，利随本清。明天（5月24日），旭辉调整后展期方案的投票表决将会截止。

“通过问题应该不大，重要的其实不是方案本身，而是信心。”一位投资人表示。

业内共识，信心不足是当前房地产行业最大的敌人。而信用断层，则是横亘在已出险民营房企面前的拦路磐石。

01民营房企流动性持续承压

可以看到的是，楼市迅速降温对房企销售回款形成拖累，加剧房企资金周转难度，房企资金压力升级。中银证券研报数据显示，2022年房地产行业国内外债券到期规模合计8795亿元，2023年这一规模将攀升至9580亿元，逼近万亿大关。

在巨大的偿债压力下，一直在全力自救的合景泰富也未能扛过这一波危机，令人唏嘘。5月14日，合景泰富公告称，在一笔优先票据的强制赎回日，未能按期兑付1.19亿美元本息，构成违约及触发交叉违约，并决定主动对境外债进行全面重组。

与此同时，债券二次展期也更加普遍。例如，21奥园债于今年再次展期，二展方案将将原定于1月2日应兑付的金额继续展期至7月2日支付。而去年开始展期的一些房企，今年给出的展期方案也越来越难。

以宝龙为例，拟对将于6月10日到期的“21宝龙03”进行展期，给出的展期方案，无论展期时间还是展期的分期付款节奏，都不及宝龙此前展期的“20宝龙04”和“21宝龙01”。

2022年操作展期的“20宝龙04”，展期一年，当期支付本金5%，半年后兑付15%，一年后到期兑付80%；

而今年谋求展期的“21宝龙03”给出的展期方案为，当期不兑付本金，仅兑付过去一年的利息，9个月后、15个月后、2年后（到期日）分别兑付本金的5%、10%、85%及利息。

相比之下，“20旭辉01”给出的展期方案，对于持有人来说，条件明显更好。

旭辉计划将“20旭辉01”展期19个月（不到2年），展期第一年内支付合计10%的本金，展期第14个月支付5%本金，利息支付与本金同步，利随本清。另外，展期期间票息也将从3.8%提高至4.0%。19个月后如果投资者选择全部回售，也将对剩余85%的本金进行兑付。

在增信方面，旭辉将提供体系内权益占比高、去化率在当地居于前列、剩余可售货值也较为充足的两个项目作为“增信资产”。

有分析人士指出，房企必须要兼顾公司的现金流和行业动态的变化，才能提出切实可行的展期方案。

当前已经有越来越多的房企对债券进行“二展”。旭辉的展期方案从本金兑付、利息提升等方面都相对合理，也体现了旭辉非常渴望获得投资人支持的诚意。

02信用断层，“输血”难

“20旭辉01”回售展期的一波三折，也是当下民营房企生存之艰难的一个缩影。

红姐注意到，在近日观点机构举办的2023观点资本圆桌上，有代表嘉宾演讲中提到的一个观点，引发了很多业内人的共鸣。

其指出，当前房地产行业信用已经出现了巨大断层，就是“暴雷”和“未暴雷”，民企和国企的融资环境已经是“冰火两重天”。

尽管自2022年11月起“三支箭”陆续落地，但是时至今日，除了龙湖等少数几家未“暴雷”的民营房企外，大部分民营房企融资并没有得到实际性的改善。

首先，从信贷融资看，没有新增项目成为民营房企银行授信落地的最大卡点。

据克而瑞统计数据，受限于资金困境，2022年有近四成百强房企全年未拿地；今年1-4月，仍有近七成百强房企未拿地。尽管部分城市土拍火热，但拿地主力仍是规模化国央企。

某房企区域融资负责人告诉红姐，银行授信额度落地需要通过新增建设项目进行申请。而2022年以来很多民营房企拿地停滞，因此也无法获取新增融资。

上述房企区域融资负责人同时表示，信托机构对民营房企项目融资更是非常谨慎，无论是规模、利率、担保条件，还是项目所在城市要求等条件，对民企的要求都明显高于国央企。

其次，债券融资同样艰难。目前房企境外美元债的融资窗口已经等同关闭，境内债有只有个别民营房企在中债增的支持下，实现了发债落地。

某民营房企一位融资负责人告诉红姐，中债增为民企发债增信取得了一定的效果。但是一方面需要一定的抵押物，中债增才能出具保函，而民营房企为了自救纷纷处置资产，能够拿的出手的被认可的可抵押资产已不多；另一方面“暴雷记录”也为发债增添了难度。

再次，从股权融资看，除个别H股房企外，A股上市房企股权融资都还没有真正落地。

有业内人士表示，目前多数民营房企的股票总市值远低于企业的净资产，此时进行股权融资是对企业价值的严重低估，也是对现有持股人的割韭菜行为。且当前房地产行业复苏出现反复，愿意参与上市房企配售的投资人群体也非常有限。

业内认为，总体来看，地产“三支箭”在助力民营房企融资方面，还需要解决政策堵点，加大执行力度。而不断拉大的信用断层更应被关注，要让民营房企真正能够获得外部融资“输血”支持，进而走出流动性困境，助力整个房地产市场及整个行业信心的修复。

03销售反复，“造血”难

特别值得关注的是，信用断层之下，国央企和民营房企的销售业绩也已经出现了明显的两极分化。

据国泰君安研究统计，4月份TOP50房企中，民企销售额同比下降10.4%，而国企和央企分别同比增长66.7%和96.1%。

明显可以看到的是，国央企因为有融资优势及交付信任，使得其无论是外部“输血”还是内部“造血”上，都与民营房企拉开了发展差距。但大环境转弱，个体也难独善其身。

4月份以来，多家研究机构发布的数据显示，全国房地产市场整体热度转向，成交规模止升转降，存量集中释放后，复苏动能转弱。

业内预计，如果没有新政策加持，楼市或将出现新的降温潮。多家研究机构也表示，全国楼市的“冰火两重天”并不是真正的行业复苏，而应从全国一盘棋来看。

04市场应理性看待房企出清

毫无疑问，房地产行业的出清还将继续，行业格局也正在被改写。但是正如知名经济学者任泽平2022年时在泽平宏观撰文所言：

民营房企普遍出现严重的现金流紧张及公开市场债务违约，这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题。

今年初，监管部门也表态要有效防范化解优质头部房企风险，并给出了“优质房企”的定义：

专注主业，合规经营，资质良好，具有一定系统重要性。

这都说明，即便民营房企出现了公开债、非标展期等出险行为，但并不意味着的这样的房企都应该都被出清。

值得注意的是，在很多地产微信群里还弥漫着一种声音，认为很多民营房企当前存在的意义就是保交付，完成这个任务之后就会被出局。这显然并不利于整个行业的稳定与信心修复。

近日，地产股持续下跌，多只个股因为股价连续多日跌破“1元线”，面临着被退市风险。行业悲观的情绪依然在传递。

很多业内人士都期待，决策层应该让市场看到“救项目也救企业”的决心，进而提振市场信心。

有建议指出，可考虑让国资以适度高于市场估值的价格，少量入股资产质量优质、运营管理能力强的民营房企，对市场注入信心。待市场恢复平稳，民企市值修复，国资可以择机退出，也能实现国有资产的保值增值。