天心区牛角塘，为何能从城中村蝶变为医养类城更项目新样本？

作者 |罗乾波

出品 |睿诚研究院

熟悉天心区的人，或许都知道牛角塘一带，曾经是物流公司、小工厂等聚集区，沿芙蓉南路（现在改为天心大道）经过时，低层建筑颇多，仿佛与城市格格不入，总感觉这里缺少点什么。

给人一个强烈的感觉：一大片土地，如同在沉睡。

这或许就是许多有心人士的普遍观感吧。

然，区域总是在不断变化，产业和城市也在急速更迭。

农村、城郊、城中村、区域要地、城市近江地带、融城主力区、南部片区起步区、长株潭都市圈核心，一步步伴随着城市的发展而脱胎换骨，用一万余亩的宽大胸怀，或沉寂或低弱或蝶变，来见证着大长沙的空间尺度的延展、城市繁华的传导进程。

据睿诚研究院梳理，牛角塘片区的变迁，大致经历了三个节点——2018年纳入城中村、2020年成为南部融城起步区、近两年被规划为天心区国际智慧健康城，进行了三个大跳跃，从最初的腾地卖地的简单思路、到2020年“长沙创新创意中心以及高端医疗+康养休闲产业集聚区”的混杂定位，到如今的“国际智慧健康城”，在发展战略和产业的梳理上逐步明晰。

几年后，可能再也看不到牛角塘村过去那些杂乱的景象了。

风云际会，城产大浪滋养，好地凭借力，送我上青云，大家可以预判得到，未来的牛角塘快速破茧化蝶，已成为必然。这点，毋庸置疑。

为何，今天要来重点观察天心区牛角塘城中村的变化？

主要是受众多领导或朋友的启发和希望的牵引等，对我们睿诚研究院顾问平台寄予了许多厚望，希望能够借助我们的专业力量，来为长沙及区域等的发展多思考多研究，而能够及时展现出大长沙持续美好发展的磅礴动力和喜人气象。

当然，更多的本源动力，是来自我们团队对长沙的热爱、专业上的精益求精的需要。

好了，小广告简单打一下，专业案例的观察与思考，需要干货来支撑。

接下来，着重阐述一下牛角塘片区“巨变”案例的独特价值，以供大家交流和参考。

当代著名作家周立波先生，曾经完整地描写了湖南省一个叫清溪乡的农业生产合作社从初级社到高级社的发展过程，以其代表作《暴风骤雨》+《山乡巨变》之正篇+续篇的组合，充分展现出了集体经济及其形态发展中的喜怒哀乐和演变历程，从文学角度勾画了特殊时代的许多变化。

有此联想，在当下中国经济的发展中，二者有一定的相关性，集体经济的模式等，虽然发生了很大的变化，但村、合作社、社区、街道、城市等，有许多的相关性。

个中变化，就不延申了，借此“梗”，只想说明一下，天心区牛角塘村，在如上的变化过程中，实际上也可以说是，经历了产城政策及市场趋势变化等“暴风骤雨”的洗礼、也因而产生了“村城巨变”这两个阶段。

例如

前者，如果没有产经等趋势的剧烈变化，牛角塘大概率可能还是会搞房地产；如果长株潭都市圈不落地不加速，大托机场的搬迁也不会由这么快（这么说不一定非常准确，但必然有其重要作用），牛角塘片区的沃土或许还需要等待时机；如果城市更新政策未能成为国家战略，牛角塘的发展也不会这么快等。

即为“暴风骤雨”的洗礼。

后者，发生巨变，就应势而为了，不需要做多的解释。

各大趋势推动，牛角塘不得不改变。

下面，再来思考一下：

那么，牛角塘片区到底是如何一步步走上医疗健康产城融合的道路的？

经睿诚研究院独家观察，归结起来就是下述三点动力的推动，才逐步完成了这个华丽转身，简述如下：

主要是在不足中补全短板、产业业态差异化布局和基础产业资源有效整合的三大动力所致。

在空间上，一万余亩土地连片成势，在产业和城市的发展上给予了足够优质的空间和土地保障，便于规划蓝图的实现。

这是一个物质基础。

在产业方向的选择层面，先进制造业已有天心区经开区，不可能再去重复建设；三产的高端服务业也已放在了牛角塘以北的解放垸-大托片区。

相对而言，在绿心和都市圈的要求下，第二产业相关要素，基本没太大可能了，该区域周边无甚大的制造类产业园，与其相关的生产性服务业也缺乏优势；故而，只能从第三产业上面做文章。

而上面的“高端服务业”其范畴较宽泛，是一个较大的概念，没有清晰的指向。

为什么最后定位为医疗健康产业？

主要是在上述众多约束下，以及天心区医疗资源的失衡所致，其中，原来暮云的湘雅五医院在停摆和重启后，也需要形象修复和相关产业的聚合提升等需要；再加上天心区虽然有生物医药、医疗器械、医疗健康、医药流通等领域企业1351家，但此类元素比较分散，未能有效相对集中于某个区域，也即天心区缺乏一个有效的“航空母舰”级别的载体或平台，也需要寻找一个合适的地方来打造这样的产业园或平台。

医疗资源不足+近侧的湘雅五医院要提质+相关医养产业元素的数量多且分散，等因素导致医疗产业定位的渐渐形成，通过相关产业的导入，可快速改变区域内医疗资源不足的局面；以五医院为点，能化局部为整体优势，而提升天心区的整体医疗水平的上升；聚企成链，即把相关医疗类企业进行有效整合，纳入一个系统或园区，可形成一个产业集群，产业内的资源可以互相借势发展，于是“国际智慧健康城”的定位才慢慢孕育而出。

近期的国家医学中心落户、5月13日湖南医药发展集团的签约等，皆为此定位下资源不断导入和强化的体现。

尤其是，国家医学中心项目选址牛角塘片区，一举拔升了牛角塘健康城的形象和能级，对于吸纳相关产业资源会有较强的带动作用。

在城市更新方面，这个案例有何价值？

以上内容，对牛角塘片区的过去及其主要转变历程做了一些介绍，大家基本可以感受得到，牛角塘城中村已经发生了改天换地的巨大变化。

再从城市更新的角度来观察一下，睿诚研究院独家认为，其价值主要有：

其一，近江型大型片区类城中村改造的典型样本

典型的城中村，是其原有的身份标识，该片区的华丽转身的关键转折点，刚好是国家提出城市更新的大战略后，才得以使该项目和区域的发展思路这一“芯片”逐步建立起来，彼时，大托机场搬迁在即，城市更新大幕助推，片区内一万余亩的优质土地的发展规划被提上日程。

在土地上栽种什么？

在空间上如何泼墨？

在产业上如何布局？

等问题，就是当时的一大考题。

腾笼换鸟、城市更新，是其手段，而非目的和目标。

在这么大的空间内，简单的城市更新，特别是那时国内的城市更新还比较早期，各地都在试点，基本没有可参考的蓝本和案例，如何有效谋篇布局、不浪费优质土地资源和创造出更多更久的新价值？

这对天心区来说，是一个大的考验。

好不容易等来了大风口和解除了机场限高的枷锁，怎么定位、怎么构画新的蓝图、怎么实现区域的后发优势？

等等

从上面的过程来看，天心区动了不少脑筋，不然，也不会有现在的定位和产城发展模型。

从国内的城中村的改造案例上看，早先的众多案例，基本是以城市类地产类模式为主打，有上一个时代的浓烈印记。

据睿诚研究院观察，个别区域，如广州、深圳和上海等地中的一些项目，此类区域的产业转型升级走在其他区域的前面，在城市层面之上，加重对产业要素的整合及填充等，内陆尤其是中西部城市中，这种大面积的城市中重要近水型区域的城中村，怎么改造，可参考的优秀案例很少。

因此，从这个维度来看，天心区牛角塘城中村的换变和演进模式，从农村到城市远郊到城中村到医养健康城的四步走，一步一个脚印，数十年筚路蓝缕走来，背后留下了许多沧桑的故事，今天开始将逐步从“丑小鸭”蜕变为“白天鹅”，当可成为区域乃至国内城中村改造中的一个经典案例。

睿诚研究院独家观察：

天时地利人和汇聚，可言为——牛角塘岂是池中物，一遇风云必将化龙！

其二，后进区域中的万亩级产城融合+生态复合型城更新样本

纵观长沙各区域的发展，天心区的发展一直以来相对滞后，是典型的“后进生”，但在众多束缚卸离后，迅速抢位奔跑，令其他区域刮目相看，并给兄弟城区带来了许多“压力”。

在长沙范围内的一众城市更新项目中，我们睿诚研究院认为，牛角塘片区项目，在规模、区位、近江、临近绿心、产业升级、城市提质等方面，空间、人文、生态、产业和城市多个角度和要素的重叠上，层层加码，有别于其他区域的大型城市更新项目的打法，有很鲜明的特色和独到之处。

当然，每一个项目都是不一样的，但，牛角塘城更项目，在其客观的本底和独具特色的主观努力的相关资源的共同加持下，睿诚研究院认为，目前这个项目已经成为了长沙的唯一。

江、洲、湖、绿心公园，等生态资源极其丰富，为不可替代的环境基础；

医、养、商、湖湘文脉，等产业要素优势共振，成湘江东岸的强大动力。

较之长沙其他的城市更新项目，基本处于前期，目前在优质产业元素的导入上乏善可陈，尚在“城”的体系内进行相关动作，不像牛角塘项目这样，城还未动，产已火速推进。

简言之，他人是以城融产；牛角塘，则为以产筑城；二者的逻辑起点不同，也成为了牛角塘片区更新的一大独特路径和手法。

所以，我们睿诚研究院将其界定为产城生态三元融合下的城市更新的新样本、先行者、探索者和创新者，在这个角度，在同类项目中当可站“C”位。

未来，对开福区苏托垸、芙蓉区西龙片区等区域类似项目，从思维层面、规划定位、产城发展等，可提供一个成功的可之借鉴的近距离的参考案例，进而能有效策动全长沙的大美发展。

最后，总结一下：

在睿诚研究院多年来对长沙区域的城市更新的持续观察中，今日将天心区牛角塘案例总结出来，以欲从共性中找到鲜明的个性化元素，而真实解读出我们长沙的变化。

俗话说，好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一。

众所周知，每一个城市、区域和项目，都是独一无二的；而从国内和长沙区域内来比较，天心区牛角塘城中村改造项目，有许多特别的价值点，故而，在长沙区域内，我们认为它是独特的。

至少，在一段较长的时间内，上述类似项目还要很久才能追上来。

过去城中村的烟火气，其身影日行日远；

未来城产人的繁华象，其图景越来越近。

湘江东岸，人栖佳处，多年春风百里吹拂，产城急剧裂变和蝶变，牛角塘、天心区、长沙，未来可期，繁荣将至。

波心荡，温月照大地！

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