如何看待这一波的房地产维权？

直面这一轮调整以来房地产维权问题。全国的咱就不看了，没办法搜集那么多，仅看深圳一域，一斑窥全豹，都差不多。

大略搜罗了一些比较显著的维权事件，2021年以来至少30多起，加上一些不那么显著的，50起是打不住的。如果你有买房群，那么就会发现，很多“买房群”后来变成了“维权群”。

这么说吧，过去3年，基本上深圳入伙交楼的楼盘，七七八八都陷入了“交楼即维权”的风波（似乎只有西丽几个盘交付的口碑还不错），涉及面之广、持续时间之久、对抗程度之深，都大大超过了2008年那一次调整。

我将之形容为“全行业交楼大滑坡”，这是我们首先要正视的一个基本事实，问题比想象的严重。和1993-1994那一次相比倒还不如，因为得益于监管，还不至于会产生明显的烂尾楼——有一部分事实上是“烂尾”了。

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怎么看待这一波的房地产维权？

市场流行主要有两类观点。一类是，维权和房价跌有关，如果房价涨了就没这些事了，这是最主要的一个通行看法。另一类是，开发商毫无道德底线，是奸商，卖楼赚了钱却搞这些烂交付。

两个都有道理，但都难以解释这一波的特征。

对于第一个观点，我自己的看法一直很简单，坚持并捍卫“契约精神”，这是市场经济的基石和保障。基于这一精神，因为房价下跌而展开维权我是坚决反对的，因为这是买方违反了契约，没有人保证你买房不跌价。

但如果你去细看，这一波维权的主要特征难说是房价下跌，反而交付安全和交付质量的问题更加突出，类似像无力交付、预售监管资金被挪用、楼盘质量严重缺陷等等，引发了更为激烈的对抗。这是行业要坦承并正视的，不能各站各方说话，互朝对方泼脏水。

这一问题，不管是在房价跌还是房价涨的时候，买房人其实都会维权，因为这是卖方违反了契约。这样的维权，应该得到认同，谁买到房子如果是这样的交付，他也会维权。人同此心，道理就好讲明白。是以，在这一点上，我不认同上述那种“房价下跌论”，确有一部分，但显然解释不了全部。

而对于第二个看法，我认为没有太多意义，也不是事实，首先它是一个道德范畴的问题，其次，如果一个行业某一两个开发商如此交楼可以鞭挞其道德水准，但如果全行业都是如此，那就绝不是道德问题可以解释得了的。因为它违反了基本的市场竞争逻辑，在竞争中，你的商品和服务很差，会很快被同行淘汰，所以如果企业想在市场血河里站住，就只能选择把活儿干好，获得更多客户。

所以正常的市场，企业一定是互相比拼着做的更好，或者是有落有涨，但不会出现全行业一体化滑坡。

今天这个房地产全行业交付大滑坡，根本不是道德的问题，而是能力的问题，开发商因缩表导致无力兑现交付。对这个问题的认识如何，不仅直接影响市场各方的对话/对抗方式，也直接影响着管理部门应该选择的政策取向。

行业先前强调了一个看法，限价的缘故。我在2018年深圳推行加强版“限价令”的时候也撰文谈到过，限价会削弱企业的利润，进而造成产品质量下滑。以今天的市场反应来看，应该说还是站得住，但不足够解释了。

为什么这么说？限价会扭曲价格信号，带来商品和服务的质量降低，这个道理不需多讲。但是，如果我们考察限价政策的历程会发现，仅仅是限价政策，确会导致交楼质量下滑，但绝不至于像今天如此大面积爆发甚至交不了楼。

对比来看，一开始的限价政策是最狠的，因为只限开发商的房价不限政府要收的地价，这方面最典型的是龙华金茂府，没赚到钱，交楼也爆发了维权，但没有今天的可怕。

客观说，这样的设计对开发商是“不公平的”。后来的限价政策，政府也做了“退让”，各地推行了“房地联动”，也即：地价房价一起降，在卖地的时候，政府在官定开发商未来楼盘价格的同时也限制了自己的地价溢价率（低于15%），这样在削薄开发商利润的同时好歹也给到了一些空间——类似搞代建。

按照这个逻辑来看，2.0版的限价政策，是完全不至于导致深圳房地产的整体交楼水平还不如金茂府的，退一步说，就是比它还略低，那也不至于每个楼盘交次楼，业主就集体扯T幅维权一次。

但事实偏偏是这样了。

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更深层的理由应该是房地产企业集体的“大缩表”所致，史无前例的“大缩表”导致开发商没有能力保质保量的交楼，包括一部分头部在内。

在先前顺周期的时候，开发商的操作有多夸张？如果大家不那么健忘，会记起，比如在进入北上广深这些超级城市买高价地的时候，有激进扩张的开发商会直接讲，这个项目亏钱也要干，因为这是战略性的进入，先占个坑，让大家知道我们来了。

大家都是上市房企，都是要奔千亿、冲3000亿的，说出去你还没有在北上广深有项目，腰不硬。

当时就是这么个情况。

但2020年末“三道红线”的推行，导致房企出现流动性大危机，资产负债表一夜之间完全坏掉了。

对房企而言，“三道红线”相当于是提前索债。要满足它的要求，老板们发现，手里的钱还不够还贷款，只好被迫缩表。而伴随着房地产市场展开的大调整，开发商进的钱赶不上出的，越来越不够还贷款，开始暴雷……一直到今天，可以说这个大违约风波都没有停止的迹象。

这个过程前后，开发商从原来的借贷扩张，转为现在的裁员降薪还贷款，抠成本是第一位的事情（这跟居民端现在是一样，节衣缩食还贷款）。

抠成本还不行，就得动其它资金的主意，如提走预售监管资金，走一步看一步……搁1993-1994上一轮，去年7月波及数百个城市的楼盘，实质上就是烂尾了，只是后来是又给他垂死病中大力救起了。

大家可以看一下港股、A股上市房企的降薪情况。2022年51家A股样本房企的员工成本整体下降16.17%，最大降幅68%；56家港股房企员工成本8.21%，最大降幅67%。

我上次也做了一张图，亏损超百亿的上市房企达到13家，一共亏了超过2100亿。

2021年以来，所有的房企都处在这样的困境里，不论头部尾部，也不论上市非上市，都一样没有钱。

暴雷的不论，好理解。头部上市房企为什么也会交付不给力？因为大家都在缩表，有人说“国央队”一直在托底，他们拿地的钱哪里来？又要给城市托底，又要确保上市业绩过得去，可不得千方百计的从其它方面抠出来。本土非上市房企是“最后一道闸”，一样不好过，民企除了银行没有什么融资管道，房子一旦不好卖贷款都难以还得起，也只能是往死里抠成本。

但由于大量的民营非上市房企公开信息不透明，外界难以第一时间获得企业财务数据，一旦违约爆发引发的问题将更为麻烦，因而他们现在的处境反而更需要关注。

什么时候或什么情况下会好转？那一定是跟着开发商的财务危机走，财务有好转交付就会好转，要根本性的好转，那一定是这一轮缩表出清完成。买房人在其间没有过错，但是，在这个行业缩表出清完成之前，交楼质量恐怕都难以真正的好起来。

由此，我认为，有必要警惕，我们现在看到的房地产交楼大滑坡有可能可能会长期化。而且，买房人和开发商之间的对抗，也会逐渐的走向无解。只有少数开发商有能力，大部分开发商现在看来都可能会陷入一场长达数年的缩表痛苦中。

要认真的解决这一问题，只能是管理部门更加积极主动的介入，不能再被动的应对，这是买房人的期待，也是行业的呼唤。

其一，不能再将之简单的理解为是房价下跌惹的祸，房价下跌只是加剧因素，这和2008有根本不同。

其二，确立一个较长时间的应对准备，没有迹象显示这一轮的交付危机会在短时间内结束。我依然提醒，非上市的民企是“最后一道闸”。

其三，最好是成立一个跨部门的房地产交付危机专门小组，进行专业化应对。没有必要任由买卖双方旷日持久的互闹互撕，及早让双方回到正常的生活和生产里去。