产业园内商业，如何实现“不止于配套”?

回归商业运营本质去思考，产业如何与商业进行结合，转化为业态、场景、运营文化等，形成项目自身的独特性，这是产业商业应许的命题。

距离东京核心区30公里的地方，有一处不仅是职住一体的产业新城。从1979的概念推出一直到2020年前后的再开发，这里已是产业高度发达、人口活力旺盛，且生态宜人、社会文化活动丰富的项目。它就是横滨港未来21。

▲横滨港未来21，图源网络

▲横滨港未来21，图源网络

横滨港未来21是以城市原生标签——港口工业，奠定城市的文化基调，塑造会展、生态旅游等功能；以城市新兴标签——科技，布局产业和引导人口，实现城市功能升级。其内商业在满足生活配套功能之后，更加具有公共开放属性，且商业的角色更多为传递消费者的生活方式。

无独有偶。新加坡纬壹科技城也是叠加科技标签，将商业与公共空间融合，服务城市生活，强化新加坡生态公共的城市标签底色。同样结合高新产业打造科技标签的伦敦国王十字，商业部分发挥人文艺术的独有优势而打造，与生态公共空间一并传递休闲的生活方式。

▲新加坡纬壹科技城，图源网络

这3个承载城市力的项目，除了城市原生标签与片区未来产业标签的抓取与赋能之外，在商业上还拥有一个共通点，他们都与公园、生态水系、广场等公共空间、泛商业的业态做出了融合。

联名“城市商业”

产业园内的商业种类已是百花齐放。

例如北京中关村科技园的商业，是散落在园区内，以网点的裙楼商业形式做产业的配套。几乎每一个办公总部的低层，都会配套一些商业店铺。

除了承担起产业园区的传统“配套”功能，服务园内的人，产业商业也要展示园区的产业特色。这里有个前提条件，是商业的体量相对够大，能够分出层级，与产业进行一些联系，进而构成自己的独特性。例如位于深圳市南山蛇口片区的南海意库，对外表达的是文创产业，其引入了一些并非逛购物中心时习以为常的业态，而是与自身产业相关。

更具挑战性的是，把产业进行商业化处理，形成自己的业态和产品。位于日本大阪的Grantfront就是这样一种产业商业。在Grantfront，松下、奔驰等企业都各自拥有体验店，此外还有以农业科技打造的餐厅，等等。

▲日本大阪的Grantfron，图源网络

▲ 南楼入口，图源网络

▲ 北楼大厅，图源网络

实际上，把产业形成了商品化，这已经变成了城市商业，拥有独特性的业态、独特性的产品、独特性的商品，成为人们目的性打卡的城市商业。

上海宝山智慧湾科创园深度融合“文化创意和科技创新”，前往参观游览的人之多，有活动时，每天五六千人次是常态。2020年开业的杭州天目里，虽是产业园区，但因特色商业，其已成为一个网红打卡的旅游目的地。北京的798其实也是一个将文化艺术产业结合商业化，做成旅游目的地的园区。

时下，产业已经不像当初那么硬核，越来越展示出体验化的特点。并且从消费习惯来说，消费者一直在追踪新鲜。而产业这件事对普通消费者而言是陌生的，也就意味着是新鲜的。所以产业如何与商业进行结合，转化为业态、场景、运营文化等，形成项目自身的独特性，这是产业商业应许的命题。

产业商业更加外向

向外获取流量，是传统商业的运作逻辑。因其发展需要依靠增量，吸引更多的人到访项目，所以在推广活动、首店打造等运营方面下功夫。

产业园内的商业则不然，尤其是在发展初期阶段。彼时，作为产业的“配套”，商业运作相对向内，流量也较为稳定——产业能够带来多少消费客群可预判出来，服务好这些人即可。所以，那时候的产业商业，着重于定制化的服务，即针对产业人群的具体需求，提供产品和服务，赢取增量的运营手法并不多见。

而现如今，产业园内的商业已经不似早期那样封闭了，会主动在规划层面与城市的肌理做好连接，把商业体系按层级进行布置。并且以产业人群所期待的理想生活方式为核心，来打造产业商业。这种转变与“产业”属性的迭代有关。

当“产业”是以工业产业为主、注重生产制造的时候，商业的向内性更强。所以商业基本以“配套”逻辑为主，体量也不大，业态上主张“吃”为主。

从90年代末到21世纪初期开始，“产业”越来越偏向科技创新，产业人员素质也越来越高，他们对于商业的要求水涨船高。这时的产业商业，虽依然是配套，但已经出现了社交型业态，例如咖啡。在北京中关村科技园区，就至少有5、6家咖啡店遍布园区，图书馆、健身房等也都跻身其中。

随着产业发展越来越复合，逐渐从工业园区发展到科技园区，再到科技新城等产业新区——片区更大了，越来越像一个开放的微型城市，不再是一个封闭园区。

而外延越来越大，与城市的连接性将越来越强，产业商业从内向转向外向的可能性也就越大。

期许：产业与商业化的更多转换

在走访顺丰旗下园区、上海京东及美团总部等项目后，睿意德团队看到，作为产业运营商，他们都会强调，商业首先需要提高园内人群的满意度，进而为出租型办公物业赋能。具体包括员工的特点有哪些（年龄层，过往的消费痛点，等等），商业怎样满足上述员工需求，对应布置业态。其次才是商业如何辐射园区外部。

回归商业运营本质去思考，需要兼顾“消费者、品牌方和运营方”三方的利益。而在产业商业中，如何保证品牌方的利益？如果固守于“配套”逻辑，只是一个内向型商业，服务几千人，恐难以引入注重高质量增长的优质品牌方。

其解决路径一方面在于产业持续发展，存在带来更多人流的可能性；另一方面，带来城市商业的流量，让品牌方拥有增量发展的机会。这就需要产业商业在体系设计时，第一，进行层级化的处理。其中，专门服务于产业园区的一些商业配套，按照就近逻辑，并对商业体量进行一定的控制。第二，运营界面适当打开，与城市建立联系，并可结合文化商业、滨水商业等。

走进那些具开放性的产业园，你很可能会发现一些新兴的品牌。具有一定科技色彩和个性化，是这类品牌的特点之一。例如咖啡类品牌，在初创期，就有很大可能选址产业园区。当下，产业带来的多是具一定消费能力的年轻人。在产业园开店，比较符合其自身生态——吻合目标客群的社交需求；在更贴近消费者的同时，其租赁成本也相对低；空间打造的弹性更大，比较容易表达品牌调性。

蓝瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）在日本有家店，就曾把喝咖啡跟咖啡制作、咖啡豆炒制等相结合，类似星巴克工厂店。这些在购物中心内难以实现的事情，在产业园区则成了产业的体验消费。

▲ Blue Bottle Coffee 日本门店，图源网络

▲ Blue Bottle Coffee 日本门店橱窗，图源网络

▲ Blue Bottle Coffee 日本门店内部，图源网络

如何让商业背后的产业能够被体验，这也将是产业商业有别于购物中心等传统商业的发力点。

结语

如果随着产业片区的发展，其内商业的终局不再是园区，而是城市的一个部分。那么，产业园中的商业，亟需结合城市发展和产业生长周期。RET睿意德北京策略顾问部总经理周雷亚表示：过往的产业商业，着重点都会放在“配套”，即怎样服务因产业而吸引来的人才需求。现在对于产业商业的思考，则是置身于城市商业体系。

而打造一个产业与商业相互融合、跨界的商业功能，展现出更多的特色体验，这将是产业商业独一无二的内容。