《赁客秀》第20期 乐乎公寓CEO罗意：从运营管理到资产管理，乐乎开始做减法 | 赁赁企

2021年下半年开始，房地产行业面临巨大危机，与此同时，住房租赁行业也发生了变化，保租房政策的出台也令行业迎来拐点。乐乎集团作为行业的先行者，也是见证了住房租赁行业的起起伏伏。一路走来，乐乎从最初的积极拓展规模，到现在放慢脚步，开始做减法，聚焦城市，完善产品，从运营管理过渡到资产管理。

5月26日，赁客秀系列活动赁赁企走进乐乎集团上海总部，由克而瑞租售带您直面行业大咖——乐乎集团CEO 罗意先生，看看乐乎集团在城市布局、保租房建设、产品打造、运营创新等方面会给行业带来哪些新思考？

（ 以下为对话实录，有删节 ）

Q1：在房地产市场下行的情况下，您是如何看待当下的住房租赁行业？

罗意：租赁行业确实发生了很大的变化，在2021年以前，行业主要是以二房东包租模式发展，随后国家通过新增供地、非居改居等方式增加供给，并在2021年中发布了保障性租赁住房相关政策，行业利好不断。与此同时，房地产行业在2021年出现拐点，很多房地产企业将自持住宅部分用作租赁，国央企也在去年第四季度开始，将存量资产流入市场，各方都在积极参与到租赁住房建设中。

而在运营层面，房价拐点出现后，大家的观念开始转变，现在可以通过租赁来解决住房问题。市场上，运营企业逐渐丰富，在产品同质化下，企业都要开启差异化策略，一主多元，主要还是刚需刚改产品，而家庭型产品逐渐开始萌芽，相信未来还会有专业化的公寓，例如养老公寓、学校周边陪读的家庭产品诞生。

我国推动租赁行业发展除了政策的支持，与房地产市场也有着很大的关系，租赁行业正在更加丰富、更加多元、更加生态化，并在不可逆的全面发展。

Q2：今年正值乐乎集团成立9周年，在过去的9年中，乐乎经历了怎样的成长？

罗意：乐乎是一个大学生创业公司，经历了行业从无到有的过程。2017年后，国家开始推动租赁行业发展，认为租售并举是未来发展。在房地产高歌猛进的时代，各方都不太关注资产的运营价值，租赁行业比较艰难，同时市场上也有很多创新业态，例如养老，联合办公，酒店等。

2021年成为行业的分水岭，国家开启多渠道供给。乐乎开始做资管，用不同的策略针对不同的资产，把资产的坪效最大化，原来单一、高度同质化的产品在分化。乐乎作为行业的参与者和见证者，在行业的发展上还是面临很多挑战，乐乎也针对行业的变化做了战略升级，慢下来，不注重规模，更关注质量。

Q3：作为大本营的北京，乐乎占据集中式公寓的较大份额。从2021年开始，乐乎便瞄准了华东市场。在城市布局上，乐乎是怎么考量的？

罗意：目前乐乎进驻了12个城市，60%的业务在北京。现在乐乎开始做减法，城市只聚焦北上杭，其他城市都是机会型项目。从市场的考量上，关注上海、杭州，乐乎作为非区域化的运营商，占领了国内租赁最好的城市。在资产管理的逻辑下，上海也是无法避开的，而从资产组合上来看，北京、上海、杭州也更合适，其他城市可以参与保租房建设，但不是现阶段的布局重点。

Q4：华东的租赁市场与华北有什么样的差异？乐乎在拓展上遇到了哪些困难又是如何克服的？目前，华东区域的典型项目有哪些？

罗意：上海的市场化程度更高，竞争更大。而北京优质供给不足，对于同行来说，进入北京有很多挑战，但对乐乎来说，非常了解北京市场。当然北京也有挑战，可对比的项目不充分，很多发展的项目都代表了这个板块的前沿项目，在没有对标项目的情况下，向投资人说明投资意向就会有很大的挑战。

乐乎目前在华东有30个项目，主要是服务重资产项目，周期很长，这也是未来的重点。我们可以全程定义产品、运营策略等，目前乐乎从运营管理公司往资产管理公司过渡。运营成绩决定资产价值，我们要慢下来，获得优质的合作方，做优质的输出。目前在杭州与建信合作的有6-7个标杆项目，在上海也有不少重资产项目在中后期阶段。

Q5：对于当下保租房的机遇，乐乎在保租房的实践上有哪些进展？

对于保租房的盈利问题，乐乎是怎么思考的？

罗意：保租房从出来就被给予了厚望，非居改居、工改租、商改租等方式都可以扩大保租房的供给，乐乎有70%的项目都是保租房，其中乐乎公寓和乐乎青年社区多数都是保租房。我们会根据项目情况，确定是走保租房路线还是市场化路线，比如我们也翻新了不少酒店项目，延续了特行证，长短租结合。

实际实践中，在保租房的评估上还是给运营商不少空间的，助力让更多资产运营起来。REITs最重要的点还是要盈利，像北京、上海这种城市，最主要就是保供给。

Q6：在乐乎成长的过程中，乐乎的产品体系也在不断完善，由单一的乐乎青年社区品牌增加至全品类5个品牌，目前各品牌的运营情况如何？

罗意：乐乎80%是乐乎青年社区，但去年和今年发展最快的是芷岸和乐乎公寓，乐乎希望有品牌知名度、美誉度，在核心地段做标杆产品。品牌引领能快速提升品牌影响力，投资拉动需要有一定溢价能力。

以芷岸为例，目前开业3个项目，在建4个项目，地段都非常好。从存量来看，未来乐乎青年社区占比将会下降。我们有重资产团队，未来项目不太可能是乐乎青年社区产品，可能会有设计概念店，乐乎的重心不在规模而是品牌。

Q7：随着行业的转变以及市场专业化分工的加剧，越来越多的企业开始向轻资产模式聚焦，乐乎在运营上有着怎样的优势？

罗意：未来租赁住房会俯拾皆是，乐乎在租赁上有更多的沉淀和理解。我们今年建立了研究团队，围绕项目定位、可研进行全链条展开，每个项目足够体现我们对这个行业的理解深度。乐乎被资管公司看中也是由于我们是运营商出身，核心团队一起走过七八年，对行业沉浸式的积累，很难超越。

Q8：作为业内最早提出轻资产运营的租赁企业，乐乎构建了“F+EPC+O”全链条产业商业模式，目前该模式的实践情况如何？

关于项目的退出，乐乎是怎么看待的？

罗意：现有的团队更多在“投、建、管”三个方面，目前募和退是交给合作的基金方。我们在投的时候会预设未来退出的路径，把运营的理念放到投里有很大的价值。“F+EPC+O”是运营的全部，“O”是整个策略闭环的最后环节。但只靠运营环节创造价值是一个不那么充分的理解。未来的差异化最直接的不是服务，而是产品，产品最终体现在户配比、装修层次等，产品策略一以贯之整个环节。

Q9：明年乐乎也将迈入第十年进入新篇章，下一阶段有着怎样的发展目标？

罗意：乐乎致力成为行业头部服务商。租赁行业经历这几年的起伏，更坚定了乐乎选择专业化的路径。乐乎的核心管理团队很稳定，脚踏实地、踏踏实实，这是乐乎基因。未来要把企业做到专业又兼具内涵，并且健康、可持续的发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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