案说合同法 | 依据合同相对性原则，各方主体仅承担合同规定的法律责任

【说明】

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【裁判要旨】

根据法律规定，解除合同的后果相互返还，根据合同相对性原则，团购费由包销人收取，开发商并未从中获益，在无约定或法定连带责任的情况下，应按照按份责任予以处理，开发商收取的购房款由开发商返还，包销人收取的团购费，应当由包销人退还。

【法律关系图】

【诉讼主体】

上诉人（原审原告）：王某1。

上诉人（原审原告）：王某2。

上诉人（原审被告）:A公司。

原审第三人：B公司。

【基本案情】

上诉人王某1、王某2因与被上诉人A公司、原审第三人B公司房屋买卖合同纠纷，不服贵州省贵阳市南明区人民法院【】号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

【上诉人王某1、王某2请求】

1、撤销原审判决第五项，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；

2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实及理由：

一、一审判决以上诉人主张被上诉人欺诈的理由证据不足为由，不支持撤销案涉合同，属事实认定错误和法律适用错误，依法应予以改判撤销。本案被上诉人构成五项欺诈情形的事实清楚、证据充分，而案涉合同基于被上诉人欺诈上诉人的情形而签订，其中任何一种情形均能导致房屋产权证无法取得，无法实现合同根本目的，案涉合同应当依法撤销。被上诉人的欺诈情形主要为以下五项：1.被上诉人故意隐瞒其并不具备出卖商铺的主体资质，出卖商铺时也未取得相关证书的事实，包括：《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》、《国有土地使用证》等；2.有充分的证据证明被上诉人将案涉房屋出卖给上诉人时，故意隐瞒案涉房屋所在位置的大产权在被出卖之前已经被抵押给银行，且被各相关法院查封的事实，导致无法查实案涉房屋具体位置，且房屋至今无法办理产权证，无法实现合同根本目的；3.被上诉人故意隐瞒其私自将案涉房屋所在楼层整层房屋的大产权分割后违法出售，导致产权无法分割，案涉房屋无法办理产权证；4.被上诉人将案涉房屋以租代售，违背了《商品房销售管理办法》第十一条等法律法规及部门规章的规定，一审中确认《商铺租赁及经营管理合同》中约定上诉人的第一年租金通过C公司实现租金抵充房款，第二年至第十年被上诉人均通过C公司参与上诉人租金分红，该以租代售的违法事实清楚、证据充分，违背了上诉人购房的真实意思表示依法构成欺诈；5.被上诉人与第三人恶意串通损害上诉人合法权益，

二、一审判决以上诉人主张被上诉人欺诈的理由证据不足为由，不支持上诉人主张被上诉人承担惩罚性赔偿责任和保函费，属事实认定错误和法律适用错误，依法应予以改判支持上诉人主张。一审中查明被上诉人将其有产权证书的大产权的2层、4层等分别抵押给各个银行，且已经被法院查封。且由于被上诉人私自违法分割，将大产权分割为小产权并将其销售给上诉人，由于案涉房屋并未实际交付给上诉人，且至今被上诉人无法证实案涉房屋在大产权中的具体位置，也无法证明案涉房屋不在抵押的大产权部分，被上诉人作为出卖人应当依法承担举证不能的后果，应当视为案涉房屋就是在被抵押的大产权范围内，被上诉人确属对上诉人隐瞒了案涉房屋在签订合同之前已经被抵押的欺诈事实，被上诉人应当依法向上诉人承担赔偿责任。由于被上诉人基于诸多欺诈情形，蒙蔽上诉人违背真实意愿与之签订合同，上诉人申请撤销合同后，根据司法解释规定，被上诉人应当依法返还上诉人已付购房款总额及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，并承担上诉人因此所遭受的直接经济损失。

三、一审法院判决一审案件受理费8206元、保全费2822元，由上诉人负担5186元，被上诉人负担5842元属于法律适用错误，应依法判决全部由被上诉人承担。

【A公司辩称】

不同意购房人提出的赔偿一倍以上的处罚金，我们也不认可我们有欺诈行为。

【A公司请求】

1、撤销原审判决第一项中判决上诉人返还团购费40000元的部分判项，并依法改判驳回被上诉人要求上诉人对团购费40000元承担返还责任的诉讼请求；

2、撤销原审判决第四项判决上诉人承担律师费6000元的判项，并依法改判驳回被上诉人要求上诉人承担律师费6000元的诉讼请求；

3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由：

1、原审法院判决上诉人对团购费承担返还责任属认定事实严重错误。原审第三人B公司在一审中已经自认团购费40000元由其收取的事实，上诉人至今从未向被上诉人和原审第三人收取过任何团购费，更不存在一审判决认为的“售房利益由双方共同享有”，针对团购费，上诉人从未获得过该利益；且在一审判决认为上诉人不构成欺诈，案涉《商品房买卖合同》合法、有效的情况下，上诉人与被上诉人系买卖合同关系，合同中并未约定收取团购费，而团购费收取系有被上诉人与伟庭公司合同关系而收取，实际收取人也系伟庭公司，显然与上诉人无关，该笔费用更应该由实际收取方即B公司进行退还，故案涉团购费的返还义务人系原审第三人B公司，上诉人并不存在返还团购费的义务，一审判决上诉人退还被上诉人团购费的判决系事实认定严重错误，依法应予纠正。

2、原审判决上诉人向被上诉人支付律师费错误。首先，二被上诉人在一审中仅提交了《委托代理合同》及发票，并未提交涉案律师费的具体支付凭证，不能证明涉案律师费已经实际支付完毕；其次，原审法院认定上诉人不构成欺诈，不支持被上诉人提出的撤销上诉人与被上诉人王某2、王某1之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，故案涉《商品房买卖合同》合法、有效，双方应当严格按照上述合同的约定履行双方的权利义务，违约责任也应以合同约定为准，而案涉房屋买卖合同中，双方并未对律师费进行约定，也无法律规定的情形，且律师费并非被上诉人所必然产生的直接损失，被上诉人王某2、王某1的损失已经通过诉请利息的方式得到了赔偿，其至今未提供确实充分证据加以证实上述利息并不能弥补其损失，显然，一审判决没有做到公平合理，定案证据严重不足，故被上诉人关于律师费的诉讼请求不应当得到支持，应当依法予以驳回。

【王某2、王某1辩称】

团购费是由A公司直接收取，一审过程中提交的团购费支付流水以及收据已经明确载明收款主体为A公司，因此基于欺诈事实撤销合同后，该费用应当由A公司进行返还；关于6000元律师费的承担，应该由A公司承担，首先A公司欺诈事实清楚，证据充分，该律师费是基于其欺诈行为导致的直接经济损失；其次该律师费金额实际发生且符合国家管理部门及行业协会的收费标准，依法应当由其承担。

原审第三人伟庭房开未到庭答辩，亦未提交书面意见。

【原告王某2、王某1请求】

一、撤销二原告与被告于2018年5月5日签订的编号为YF-2018-118的《商铺房买卖合同》；

二、被告立即返还二原告已付的购房款、团购费、维修基金合计219887.22元及其利息（按同期银行贷款利率4.75%标准计算，从2018年5月5日起计算至款项付清之日止，暂计至2020年1月15日共计620天为17988元）；

三、被告向二原告承担已付购房款一倍的惩罚赔偿216522元（176522元+40000元）；四、被告承担律师费6000元；五、本案诉讼费、保全费、保函费、执行费等相关费用由被告承担。

【一审查明】

原告王某2、王某1提交2018年5月5日《A区2号客户签约确认单》载明：被告将建筑面积为9.14平方米的0851潮流汇项目L4-249号房出卖给二原告，房屋单价为52607元/平方米，总房款480828元，房屋维修基金3365.22元；优惠后单价36818.60元平方米，总价176522元，首付176522元，贷款160000元，贷款期限五年。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买0851潮流汇项目L2-069号房屋，建筑面积9.14平方米，单价36818.60元/平方米，总购房款为176522元，付款方式为按揭贷款，首付款金额为176522元，贷款金额为160000元；合同约定逾期交房、逾期付款在30日内，按已付款/应付款每日万分之0.2计算违约金，超过30日则按已付款/应付款0.2%支付违约金；出卖人应在商品房交付使用后24个月内办理权属登记，逾期6个月后买受人要求退房的，出卖人在买受人提出退房之日起180日内按已付房款每日万分之0.2赔偿损失。同日，被告向原告出具收款收据收取原告首付款176522元、维修基金3365.22元，向第三人B公司支付团购费40000元。2018年5月19日，原告与案外人C公司（以下简称智宏志公司）签订《商铺租赁及经营管理合同》，原告将上述所购房屋出租给案外人智宏志公司统一经营管理并收取租金，租赁期限自2019年1月1日至2028年12月31日。2019年9月10日，被告与第三人签订《独家销售代理合同》，约定被告将其所有的登记在C公司名下“铜锣湾广场项目”房屋委托第三人独家销售，销售价格在双方约定的项目底价基础上，由第三人制定价格并经被告确认，第三人按比例收取项目代理佣金，被告负责项目房款收取并出具相关收款证明，如因房屋出现质量问题、房屋买卖合同约定的退房事由，须经被告同意，退还购房者的费用从第三人销售额中扣除。

审理中，原告以案涉房屋先抵后卖、被法院查封、只有大产权，不能办理小产权、被告不具有售房资质，主张被告签订房屋买卖合同时存在欺诈，合同应予撤销并返还已付购房款、团购费及维修基金，支付利息并承担已付购房款一倍惩罚赔偿责任及其遭受的经济损失。原告为证明其主张向一审法院提交证据如下：一、商品房买卖合同、特殊申请单、团购费收据（含银行付款凭证），证明原告购买案涉房屋、支付相关购房款项及被告违法销售房屋。被告认可该组证据的真实性，但被告不是销售主体。二、《商铺租赁及经营管理合同》、《贵州省不动产登记资料查询结果》、平面图2张，王某1等与被告工作人员于2019年12月31日对话录音（承认以租代售，承认房屋在出售前已经抵押给银行，承认私自将大产权分割出售，导致原告无法办法按揭以及无法取得房屋产权证，被告确认收到团购费事实），证明被告案涉房屋以租代售、先抵后卖存在欺诈。被告认为不存在欺诈，1-4层的确有部分产业（房屋）是在银行抵押的，但出售的案涉产业（房屋）是没有抵押的，被告可将没有抵押的产业（房屋）进行置换，目前产权还没有办理完毕。录音不需要播放，销售员和被告没有关系。三、委托代理合同、代理费发票，证明原告支付律师费。被告不予认可。

被告为证明其主张向一审法院提交证据如下：独家销售代理合同、房屋分层分户平面图、产权测绘图、2019年2月15日贵阳农商行市府路支行情况说明、南明区政府化解工作建议，证明被告因无销售质证聘请有销售质证的伟庭房开代为销售，销售合法；平面图证明案涉房屋是经过贵阳市进行分割的；情况说明证明银行同意在不解除抵押登记的情况下对外销售；工作建议证明案涉房屋等引发纠纷，待政府出面解决历史遗留问题后，由相关部门对接由被告向银行贷款来处理案涉房屋问题。被告认为房屋实际是分割的，小产权没有登记信息，户型图对比看原来没有划分的，找不到案涉房屋具体位置，是被告私自划分的，到现在都不能办理产权证；独家销售代理合同的三性不予认可，合同涉及的铜锣湾项目，非案涉项目，合同亦未对团购费进行约定；平面图的三性不予认可，反证被告私自划分产权的事实，平面图不能完整体现案涉房屋位置，该图系被告私自测绘、分割，并未得到相关产权部门的登记确认；情况说明的三性不予认可，进一步证明案涉房屋出售前抵押给银行及产权无法分割的事实；工作建议的三性无法认可，仅有第一、六页，反证被告出售商铺无法办理产权、以租代售，收取团购费等事实，建议仅为政府建议，无法取到实质性作用。上述证据系被告对其违约侵权行为的事后补救，不能免除其责任。第三人对独家销售代理合同的真实性无异议，团购费收取属实，因为原告享受了购房优惠服务后即完成了居间服务，团购费实为居间服务费，故不予退还。第三人为证明其主张提交伟庭居间服务协议、客户签约确认单及收据。原告认为第三人超过举证期限，不予质证，第三人兼有销售、居间服务，亦涉嫌欺诈，第三人对房屋属性、产权无法分割、抵押事实也存在隐瞒和欺诈。

【一审认为】

原告王某2、王某1与被告A公司基于《商品房买卖合同》形成买卖合同关系，被告与第三人B公司基于《独家销售代理合同》形成包销合同关系，原告与案外人智宏志公司基于《商铺租赁及经营管理合同》形成租赁合同关系。原告通过与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于本市南明区房屋（商铺）。合同签订后，原告实际向被告支付购房首付款176522元、维修基金3365.22元，向第三人支付团购费40000元。原告以案涉房屋只有大产权不能办理小产权、原告无售房资质、案涉房屋先抵后出卖且被法院查封、以租代售存在欺诈，主张撤销案涉买卖合同、返还已付购房款，并承担利息和已付购房款一倍的赔偿责任等经济损失；被告虽同意退还购房款及维修基金，但主张房屋交易不存在欺诈，团购费应由实际收取费用的第三人返还；第三人主张已完成房屋居间义务不应返还团购。故本案的争议焦点为：一、原告主张被告在房屋交易中存在欺诈是否成立；二、原告主张被告返还购房款、维修基金、团购费及利息，及第三人对团购费承担连带清偿责任是否成立；三、原告主张被告承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿应否支持；四、原告主张的律师费、保函费应否支持。关于被告在房屋交易中是否存在欺诈问题。一审法院认为，第一、从双方提交的贵州省不动产登记查询结果、二层平面图、贵阳农商行市府路支行出具的情况说明、房屋分层分户平面图载明的房屋面积来看，案涉合同签订前第二层房屋存在分割、被银行抵押、查封的事实；第二、原告认为根据产权中心出具的调查结果显示，产权为部分抵押，但据其向贵阳市测绘院了解，二、四层是全部抵押的，被告和银行协商仅将部分产权作抵押登记，剩余部分由被告用于融资；被告主张案涉房屋应该没有抵押，被告是用部分面积进行抵押，尚有部分面积未抵押，但无法提供具体依据。即原被告双方对案涉房屋所在的第二层房屋是否全部抵押、查封均无充分证据佐证；第三、从2020年5月19日南明区政府关于“懿府百货”购房纠纷引发上访矛盾的化解工作建议来看，政府建议由贵阳市历史遗留问题领导小组拟定化解处置方案，解决“雅迪尔懿府百货”产权合法化问题；第四、案涉商铺租赁及经营管理合同关系主体系原告与案外人智宏志公司，且以租代售并不违反法律、法规的禁止性规定；第五、被告将其开发建设的案涉房屋交由第三人独家销售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”被告将其开发建设的包含案涉房屋在内的房屋交由第三人以被告名义销售，被告有无销售资质并不影响第三人基于与被告签订的销售合同进行对外销售房屋。综上所述，被告在房屋交易过程中确实存在将房屋进行分割及案涉房屋仅办理大产权无小产权的情形，但案涉房屋是否存在先抵后卖及法院查封双方均无充分证据佐证，结合政府拟对被告开发出售的房屋采取措施促使产权合法化，原告主张被告上述欺诈的理由，证据不足，故原告主张撤销案涉买卖合同，一审法院不宜支持。关于原告主张返还购房款、维修基金及团购费问题。原告以被告存在欺诈、案涉房屋不能办理按揭贷款及房屋产权证主张被告返还上述费用，被告同意退还购房款及维修基金，故一审法院予以支持。关于团购费，被告主张系第三人实际收取，应由第三人返还；第三人主张已完成房屋居间服务，不再退还。一审法院认为，被告与第三人签订的独家销售代理合同实为包销合同，房屋买卖合同的当事人为原告与被告，第三人作为包销人只是买卖合同的共同行为人，买卖行为是由包销人和开发商共同完成的，售房利益也由该双方共同享有，结合第三人实际收取该团购费的事实，故原告主张被告与第三人连带返还该费用并无不当，一审法院予以支持。第三人主张已履行了房屋居间义务，与原告购房的合同目的无法实现不符，第三人该主张，一审法院不予采纳。原告购房目的不能实现，责任在于被告，依法应承担违约责任，结合合同关于逾期交房、逾期付款及逾期办理房屋产权凭证的按已付购房款的日万分之0.2或者已付款／应付款0.2%支付违约金的约定，原告主张按年利率4.75%标准，从2018年5月5日起计付利息，结合被告的违约情形，兼顾公平原则，原告该主张一审法院予以支持。关于被告是否承担惩罚性赔偿、律师费及保函费问题。如前所述，原告主张案涉房屋先抵后卖等涉嫌欺诈证据不足，故原告主张的惩罚性赔偿，一审法院不予支持。对于律师费，原告购房目的不能实现，责任在于被告，依法应承担违约责任。双方虽未对律师费作出明确约定，原告为此聘请律师提供专业法律服务支付的合理费用，亦属于违约方给守约方造成的损失，原告主张被告支付律师费6000元，结合被告在本案中的违约情况，参照贵阳市律师协会公布的贵阳市律师服务收费平均价格的收费标准，原告该主张一审法院予以支持。对于保函费，诉讼保全并非强制保全，原告自愿选择向保险公司投保为本案提供诉讼保全担保，由此产生的保函费，由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、A公司于本判决生效后十日内返还王某2、王某1购房款176522元、房屋维修基金为3365.22元、团购费40000元，共计219887.22元；二、A公司于上项同时向王某2、王某1支付利息（按年利率4.75%标准，以219887.22元为基数，从2018年5月5日起计算至全部款项付清之日止）；三、B公司对上述团购费40000元承担连带清偿责任；四、A公司于上项同时向王某2、王某1支付律师费6000元；五、驳回王某2、王某1其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8206元、保全费2822元，由王某2、王某1负担5186元，A公司负担5842元（该费用已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。

【二审查明】

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某1、王某2提交其与代理人李云芳的微信聊天记录一份，拟证明本案的律师费由当事人直接转账给代理人，由代理人再转给律所财务部门，并且开具了发票。A公司对该证据的真实性不认可，也不认可该笔费用是用系本案的律师费。

二审审理查明的事实与原判认定的基本事实一致。另查明：根据本院生效的【】号查明以下事实：贵阳市南明区市府路1号懿府商业用地项目系由C公司与贵州雅迪尔房地产开发有限公司于2006年6月合作开发，于2012年12月完成综合竣工验收。2013年4月13日，在A公司吸收合并贵州雅迪尔房地产开发有限公司后，双方签订了《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》，贵州雅迪尔房地产开发有限公司将其在懿府项目中享有的产权面积出让给A公司。2013年5月2日，C公司取得贵阳市南明区市府路1号懿府4层2B号、南明区市府路1号懿府4层2C号商业用房产权。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。

【二审认为】

本院认为，王某1、王某2与A公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定。双方当事人均应当按照约定履行义务。由于A公司不能在约定时间内为王某1、王某2办理案涉商铺的产权手续，其行为构成违约。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，故本案二审争议的焦点问题为：一、A公司在签订《商品房买卖合同》时是否存在欺诈行为，是否应当撤销以及A公司是否应当承担房价款一倍的赔偿；二、A公司是否应当承担退还团购费的义务；三、本案中王某1、王某2聘请律师产生的费用是否应当由A公司承担。

第一，所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中，王某1、王某2提出A公司对其存在欺诈提出了五个方面的问题，本院分述如下：

其一，A公司出卖商铺的资质问题，案涉房屋系现房销售，根据本院【】号民事判决查明的事实可知，除了懿府4层2B号、懿府4层2C号商业用房产权属于案外人C公司外，其余部分系由贵州雅迪尔房地产开发有限公司出让给A公司，而且A公司在与王某1、王某2签订《商品房买卖合同》时，已经取得了二层的大产权证。上诉人王某1、王某2所述的《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》、《国有土地使用证》等系A公司取得大产权的前期资料，同时，A公司作出产权人即便是自己出售房屋也不违反法律规定，况且A公司还委托了具有房屋销售资质的伟庭房开销售房屋，故王某1、王某2称A公司故意隐瞒不具备出卖商铺的主体资质、出卖商铺时也未取得相关证书对其构成欺诈的主张不能成立。对于王某1、王某2无法取得产权证、是否会导致无法实现合同根本目的的问题，本案中，上诉人王某1、王某2于2018年5月5日与A公司签订《商品房买卖合同》后，2018年5月19日与案外人C公司签订了《商铺租赁及经营管理合同》，从上述两份合同约定的房屋交付期限、租赁期间来看，上诉人王某1、王某2购买案涉商铺后系通过出租给智宏志公司经营管理以获取收益，而非自身占有、使用。并且从《商铺租赁及经营管理合同》第五条第10项：“该套商铺起租之日视为商铺交付之日，同时也是乙方对该商铺的经营管理工作正式起算之日”的约定来看，上诉人对案涉商铺的租赁交付系采用观念交付（即拟制交付）而非现实交付的方式进行，同时，结合A公司与案外人C公司的《战略合作协议》、王某1、王某2与案外人C公司《商铺租赁及经营管理合同》约定的前三年租金收益归C公司以及当事人庭审作出的用租金抵扣部分购房款的陈述可以确定，王某1、王某2基于《商品房买卖合同》享有的案涉商铺交付利益已完全实现，王某1、王某2称其合同目的不能实现的理由不能成立。对于A公司未能在约定时间内将产权过户至王某1、王某2名下，合同约定了相应的违约责任，王某1、王某2的民事权利可以通过合同的违约条款予以保障。

其二，就A公司与王某1、王某2签订《商品房买卖合同》时是否将案涉房屋抵押和被人民法院查封的问题，王某1、王某2在购买案涉房屋时，对房屋的性质是清楚，即非独立商铺，而且在签订合同时，在案涉的二层现场也没有明确铺位的具体位置，也就是说A公司通过观念交付9.14平方米的商铺的方式使王某1、王某2获取收益。通过买卖双方所提交的证据，目前不能证明L4层249号商铺被A公司抵押或者被人民法院查封，通过庭审查明的事实，导致目前不能办理房屋产权证是由于案涉项目改规造成，目前政府部门已将案涉楼盘作为历史遗留问题并制定了处置方案，买受人并非无法实现合同根本目的。

其三，A公司是否隐瞒将案涉房屋所在楼层整层房屋的大产权分割后出售的问题，案涉房屋所在楼层面积远大于王某1、王某2购买的9.14平方米，就该事实，王某1、王某2在签订《商品房买卖合同》时是明知的，而且，所有房开项目都是先办理初始登记再办理转移登记手续，这是基本常识，A公司不存在隐瞒的事实。

其四，A公司以租代售违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，应当由政府政府主管部门按照行政程序处理。但是，管理性规定不影响合同效力，王某1、王某2与案外人C公司签订《商铺租赁及经营管理合同》是其真实意思表示，租金抵充房款是王某1、王某2选择的支付购房款的方式，王某1、王某2不能证明租金抵充房款就违背了其购房的真实意思表示。

其五，伟庭房开收取团购费是否系与A公司恶意串通损害上诉人合法权益的行为，在王某1、王某2与伟庭房开签订的《伟庭居间服务协议》中约定交40000元抵100000元的购房优惠，该约定并没有对王某1、王某2的利益造成损害，相反王某1、王某2因该协议获取了相应的优惠，故不存在伟庭房开与A公司恶意串通损害王某1、王某2利益的情形。对于B公司收取居间服务费是否违反管理性规范的问题，王某1、王某2可以向行政主管部门投诉。综上所述，王某1、王某2称A公司对其构成欺诈并要求撤销《商品房买卖合同》的理由不能成立，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对王某1、王某2要求撤销合同的上诉请求，本院不予支持。对王某1、王某2要求A公司给予一倍惩罚性赔偿的主张，本院予以驳回。鉴于A公司同意退还王某1、王某2的购房款及维修基金，实际上系认可解除合同及承担解除合同的法律后果，本院从其自愿。

第二，收取王某1、王某2团购费40000元的系伟庭房开，收条上加盖的是伟庭房开的印章，该费用没有进入A公司的公司账户。而且王某1、王某2因交纳40000元费用，享受了约定的优惠。现由于解除《商品房买卖合同》，根据法律规定，解除合同的后果系相互返还，根据合同相对性原则，A公司收取的购房款由A公司返还，伟庭房开收取的团购费，应当由伟庭房开退还。一审判令A公司退还团购费并判令伟庭房开承担连带责任无法律依据，本院予以纠正。

第三，关于王某1、王某2聘请律师产生的律师费问题，本院虽然未认定A公司在签订协议时存在欺诈的事实，但是，导致本案纠纷是由于A公司违约、未在约定时间内办理房屋转移登记手续所致。二审中，王某1、王某2提交了律师费进账单以及增值税发票，该律师费系王某1、王某2因A公司违约主张权利产生的损失，原审判令A公司承担并无不当。

综上所述，原判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，上诉人王某1、王某2的上诉主张不能成立，上诉人A公司的上诉主张部分成立，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院【】号民事判决的第四项；

二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院【】号民事判决的第三项、第五项；

三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院【】号民事判决的第一项为：A公司于本判决生效后十日内返还王某1、王某2购房款176522元、房屋维修基金3365.22元，共计179887.22元；

四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院【】号民事判决的第二项为：A公司于本判决生效后10日内向王某1、王某2支付利息（以179887.22元为基数，按年利率4.75%从2018年5月5日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照LPR计算至全部款项付清之日止）；

五、B公司在本判决生效后10日内退还王某1、王某2团购费40000元；

六、驳回王某1、王某2其他诉讼请求。

本判决为终审判决。