昆明北市区，见证了一代昆明地产枭雄的潮起潮落

2023年5月，江东地产接连发布海报称，江东铂悦湾目前仅剩5套现房在售。更早前，江东集团在北市区的另一个项目——江东境界也已经到了清盘阶段。虽然江东在北市区的永和府仍然在销售中，不过因为项目已经卖了3年，剩余房源也不是很多，清盘在即。

这也就是说，上述3个项目一旦开发结束，江东集团在北市区长达30年的开发历史就将结束，昆明的一代地产枭雄或将又有一个进入转折。

至此，昆明北市区，也见证了一个又一个昆明地产大鳄的“帝国时代”。

一、没有官房，就没有今天的北京路

1996年，为迎接99昆明世界园艺博览会，确保北部交通畅通，昆明市政府把建设火车北站下穿隧道的艰巨任务下达给官房集团。据了解，当时官房集团正在开发几个住宅小区，资金十分紧缺，而北京路延长线及北站下穿工程预算投资为1.3亿元。但为打通“咽喉”，1996年由官房集团出资1.35亿元，对火车北站实施下穿工程，并按照城市双向一级干线设计施工。北站隧道打通后，北京路向前延伸，与二环路、昆曲高速公路和新开发的北市区连接，过往车辆川流不息。北站隧道的打通，直接催生了北京路延长线的诞生，让昆明城区向北拓展了数百米，直到金星立交桥，催生了昆明北市区。

其实，在当时昆明人的心里其实还不存在“北市区”这个概念，因为昆明之北尚未成城，北市区的说法是在其发展成熟后才开始流传。不过在完成北站隧道建设的同时，官房地产还以划拨的方式获得了金实小区地块以及其他一批优质土地资源。就这样在随后的时间里，官房在北市区开创了昆明地产的官房时代。仅在金星立交桥附近就有金星小区、金实小区、金康园、金禧园、金利园、金福园、金寿园等项目，之后还是官房地产出品的江南水乡、金色年华等等一批小区也围绕北京路相继建成，而且在开发的过程中，官房不但在数量上占据昆明地产企业首位，还取得了令人艳羡的社会声望。

现在，只要提起昆明北市区，就不得不说官房，然而官房集团却在北京路大发展后逐步转变策略，远赴州市开发，让北京路继续延伸并不断强壮起来的接力棒很快传递到了江东地产的手中。

而下沉地州的官房集团除了住宅项目，还在丽江、保山、腾冲、红河、文山、曲靖等多个地州开发了官房大酒店，有一定知名度。从项目来看，既有官房香辰·康园、金林苑小区这一类普通刚需项目，也有官房花园别墅酒店、云南建投·大理正阳华府这一类改善项目，更多的则是文旅项目，类型比较丰富。

下沉地州与其说是本土房企在外来房企挤压下寻求的出路，不如说是唯一的退路。

二、江东集团照亮昆明“睡城”夜色

提起北市区，提起银河片区，不能不提到一个名字——江东集团。这个于1996年成立的地产公司，在成立4年之后即2000年开始发力，从那时起，江东地产几乎是一口气开发了江东花园一期及以后的十多个楼盘项目，成为北市地产江湖当之无愧的老大。而在江东的开发历史上，最让人们记忆犹新的就是江东花园一期。江东花园是江东地产开始住宅开发的首个作品，这个楼盘正好位于金星立交桥北侧，在未修建高架桥之前，这里虽然紧靠北二环，却以大面积的绿地花园而著称，也称为江东的代表作。随着昆明中心城区“南延北拓”进一步扩大，作为城市副中心的北市区，也始终坚定的沿着“一轴两心”路线，继续走在昆明城市发展的最前端。这个阶段也涌现了新的一批优质楼盘，2013年，俊发集团代表作俊发城首开，成为迄今为止片区内体量最大的楼盘。该项目对北市传统住宅项目进行了全新定义，从云师大全系教育、53万方商业集群，到14万方国际酒店等业态，顺利成为北市区标杆作品。

北市区素有“睡城”之名，亦有“小昆明”之称，甚至有“南帝北丐”的说法，一方面是因为这一地区是新兴城区，街道宽阔整洁，居住环境舒适；另一方面则是从侧面暗示这里除了密集的住宅小区，难觅城市综合配套设施之外，北市区只能承担“卧床安睡”的功能，就连最基本的市政配套也是跟不上的，而郭沫若笔下“远远的街灯明了”的景象在北市区也难寻踪迹。

江东花园一期之后，江东集团不断地沿着北京路开发，江东花园二期、江东四季园、四季公寓、友联大厦、江东好世界等等，挨着北京路的点状布局，让曾经的城郊菜地变成了如今的高品质住宅区，通过地产开发，江东集团不但当好了催熟北京路的接力者，而且在城市基建方面也投入了极大的心血。对于北京路来说，江东有着比别人更加深厚的感情。

在早期，江东不仅投资400多万元修建了北京路延长线金星立交桥以北至金安小区近3公里道路上的路灯，还承担了电费支出，接下来，江东修建了北京路延长线中的一段和银河大道的一段。

直到今天，红园路到霖雨路这一段都是江东修建，并一直在负责绿化维护和电费缴纳。为了改变银河片区缺乏生活配套的状况，江东做了大量的工作，引入公交线路和公交汽车总站就是其中的一部分。现在，江东集团又投入4亿元修建盘龙江到北金大道这一段路，江边的绿化都是江东集团在做。江东集团成为了当年北京路延长线名副其实的掌灯人，也为北市的绵绵黑夜带来光明。

当然，在整个北市区的发展中，江东集团所作出的贡献不仅如此。当初江东地产的处女作，就是北京路边的金苑商厦还创造了昆明第二家（北市区第一家）引入家乐福超市的佳话。

金苑商厦坐落于昆明市北市区金星立交桥南侧，是云南江东房地产集团有限公司发展初期的首个开发建设项目。2002年成功地引进家乐福超市入场经营，之后又引进数十家经营客户在“金苑商厦”五至七楼经营，使“金苑商厦”成为一座以商业为主，附带餐饮、健身、美容、装修及多行业的新型综合服务中心。

金苑商厦作为江东集团的处女作，一炮而红，江东引进的家乐福，在很多年间都扮演着北市区居民购物中心的角色。就此，江东与北京路就此结缘，历数江东开发的楼盘，可以发现，就算没有紧挨着北京路，也相去不远，可以说，在北京路的房地产开发历史中，江东的地位无人能及。江东花园、江东丽景园、江东花城、江东四季园等如今以北市区较为有名的项目拔地而起，也让北市区“城形毕露”。

其实发迹于北市的江东不满于此，更在越过霖雨桥之后，持续向北开发耀龙康城、华龙人家、安康园、书香门第、清水木华。从小高层到山地别墅，品质逐渐提高的同时更带动北京路向北的延展，更一次次的推动了北市住宅标准的革命。而江东地产新近打造的和谐世纪再次引领风潮，成为北市区地标性住宅区，不仅吸引大量商业进驻，还让国际级教育机构在此落脚。如此一番回溯，这位北市“睡城”时代的掌灯人，像极了一剂北市苏醒崛起的强针，关于北京路的北拓，他功不可没。

作为一个房地产开发公司，江东集团已经远远超出了地产开发的界限，充当起了城市运营商的角色。可以这样说，北市区有了江东才有活力。只不过，对于整个北京路、北市区的开发与繁荣来讲，光凭江东的力量，似乎仍然不够，此时瞅准时机的城建股份昂然上场，勇敢接棒。

而或许就在今年，江东集团在昆明北市区的项目全部清盘后，不知道我们还能在哪里，再看到江东的身影。

三、本地领衔，大牌入驻 北市区迎来全新换代

到了2010-2015，是昆明房地产市场大浪淘沙的一个阶段，北市区陆续迎来万科、碧桂园等外来大牌房企入驻，全新的血液注入北市区让楼市的竞争更加激烈，众多中小房企被逐渐淘汰，博欣国际、天宇澜山、誉峰国际、书香水岸等多个项目因为资金危机烂尾停工，至今仍然无力回天。

2014年，北京路迎来了地铁时代，昆明广场应运而生，开业当天客流达到12万人次，销售额超过2500万，盛典三天，客流超过39万人次。时至今日，昆明广场依然是云南商业地产圈的最佳范本。这一时期，如果说俊发城是住宅项目的“北王”，那么同德就是当之无愧的商业“北王”。

其中，2018年，俊发集团在经过18轮的竞价后，以80.72%的溢价率拿下了俊发城旁135亩商住混合用地，在昆明版图上再落一子。除了刚拿下的北市区新地块外，俊发近期亮相的还有龙泉俊园、澜湾俊园等多个待售项目，加上在售的、以及土地一级开发地块，俊发目前在昆明的项目已达到了20个左右，在众多一线房企的“围攻”之下依然保持了自己在本地市场的“王者”地位。其中，俊发城、盛唐城、龙泉俊园、金尚俊园均在昆明北市区，而俊发城一直都是俊发地产在售最大，也是回款供血的最主力项目。

而到了今天，同德早已退出了楼市开发舞台，而俊发的主场北市区，也或将成为俊发烂尾的主战场。

四、房地产行业进入白银时代，北市不再缔造英雄！

2015年至今，随着生产力的提升国民生活水平逐渐提高，刚需、改善、高端购房者分层加剧，开发商开始针对特定购房人群实施针对性营销。2018年，国家住建部发布《城市居住区规划设计标准》，新标准明确提出城市住宅用地容积率最高不得超过3.1，住宅建筑高度不超过80米（26层）。自此，昆明北市区“高容积率的刚需”项目开发模式将彻底成为历史。

2017年，碧桂园kcc云南映象入市，以低密度改善型住宅吸引了众多购房者的目光，项目最小户型为119㎡，主力户型为269㎡的大平层，一度成为当时北市区户型最大的住宅项目。在此的几年内，昆明北市区改善型住宅产品逐渐增多，世博生态城-鸣凤邻里等改善型住宅都广受好评。

2015年可以说是住宅产品分化的分水岭，2016改善型客户逐年增加，北市区的地产开发模式也在从“数量”向“质量”转变，低密高品质的住宅已成为市场主流。

昆明北市区，这里就像是一部缩略版的昆明地产江湖沉浮录，见证了昆明楼市的兴起、发展、跌宕、崩溃……和最终的归于平淡，更书写了那些昆明地产领袖的一部部血泪史。

我很高兴我今天仍然在北市区，也感谢那些曾经为昆明北市区，为昆明为之奋斗过的人。