2023年深圳楼市，到底该不该买房？

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，在坪地工作，准备结婚，现在还没有买房，请问坪地现在发展如何？交通配套和商业配套如何？有没有什么推荐的楼盘？选择上有没有什么建议？

深叔：你好，坪地位于深圳东北角，远离市中心，通勤不便，适合地缘人群。交通上，坪地的交通在改善中：从陆路交通来看，外环高速开通改善了坪地与其他区域连通性；从轨道交通来看，3号线延长线在建，远景规划有21号线，但是由于距离太远，不具备与市中心通勤的可能性，所以坪地依然只适合地缘自住，不适合投资。商业上，坪地没有成熟商圈，以社区底商为主，相信这种状况会在住宅区发展后得到改善。坪地的商品房市场较小，楼盘不多，集中在新生片区，门槛较低。新盘推荐详见内部分享。最后，建议购房者选择2-4房这类的实用性较高的楼盘，不建议选择200平以上的大户型楼盘，流动性较差。

提问：深叔，你好，刚需，年收入不高，买不起商品房，在考虑要不要入手小产权房算了，反正也能住，看起来和商品房也没有什么区别，价格低，也能满足居住需求，这个想法可行吗？

深叔：你好，有些普通家庭因为小产权房价格低廉，且外观、物业、人车分流和普通住宅相同，对小产权房产生了兴趣，实际上买房更应该关注房子代表的城市资源，不建议普通家庭选择小产权房，原因在于：1.没有产证，资产安全性弱；2.不具备流动性，无法贷款、评估、抵押；3.无法落户，没有学位，增长只能依赖旧改，不稳定，普通家庭承受不了这种风险。

提问：深叔，你好，刚需，积分在60左右，快结婚了，想买个房，现在打新竞争太激烈，二手房首付又太高，我不知道怎么选择，打新顾虑比较多，如果失败了要和老婆租房住，感觉很纠结，有没有什么建议？

深叔：你好，关于选择新房还是二手房的问题，有这样一些建议：首先，短期内没有学位需求和居住需求的家庭，建议选择打新，原因在于：一方面新房比二手房倒挂20%以上，另一方面二手房首付高、交易成本高，所以显然新房比二手房性价比高；同时也不必担心新房踏空，因为预计政策调控下房价会横盘三年。其次，新房资料审核严格，建议准备充分，把流水养好，或者考虑新华红利。最后，关于积分的问题，如果预算在600万以下，60分可以买刚需盘，70分可以买网红盘，50分以下的群体建议仔细筛选，不要因为机会渺茫而胡乱购买；如果预算在700万以上，总价约高，积分要求越低，如瑞喜二期对积分要求应该不高，海德园89平的房子则要求积分较高；积分很低的人群建议多考虑二手房。

提问：深叔，你好，现在在福田看房，请问福田有哪些价值板块值得选？哪些还有升值空间？

深叔：首先香蜜湖板块的教育资源丰富，不论以后是多校划分还是大学区都有优势，片区内有丰富的市政配套。在十四五规划里面，香蜜湖湖也是一个产业中心，那么多人选择这里，本质上也是选择一种圈层。二、福田以外的板块未来的变量主要靠两种城市更新和学位的变化，比如莲花一村、二村、三村、华富村，这些都属于城市更新，而皇岗村、福田村等区域要有新的行情，这些都需要靠城市更新去带动。三、学位的价值整个福田的教育资源也不是很均衡，好的学校都是在深南大道和北环之间的，比如百花、深实验、深高北、明德等，而深南大道以南的这些学校都比较一般，只有两个学校。整个南区的区域也比较大，没有产业价值的几个区域，主要靠城市更新和学位的定量，所以这里需要时间以及未来的不确定性。

提问：深叔你好，单身，刚需，在深圳工作了几年时间，不知道现在有没有购房资格，无房无贷，请问大概多少资金才能上车呢？

深叔：你好，首先想拥有深圳买房资格需要满足这些条件：非深圳户口需要缴纳5年社保；落户深圳后需缴纳3年社保。其次，针对单身或首套家庭三成首付买房的情况，资金门槛大概是这样的：光明、坪山的新房，首付80-100万左右，即可买到200-330万左右的新房；罗湖或布吉的二手房，100万首付也可以上车。建议买房者坚定买房的决心，同时多跑盘，多了解相关信息，如果能买到满意的房子，那么付出就是值得的。

提问：深叔，你好，已婚，有一套房子自住，是当初结婚时双方家庭买的婚房，房子虽然小但也够住，这几年我们也有了点积蓄，有投资买房的想法，但对这方面的了解不多，请问对普通人投资买房有没有什么建议？

深叔：你好，给深圳的买房人五点建议：1.普涨不再，建议谨慎选盘。不是所有楼盘都适合投资，选错楼盘的代价是巨大的，这不是凭运气就能做好的事情；2.建议选择有优质产业区的房产，这类优质区域意味着房价上涨空间大，能购置资产就不要囤积现金在手中；3.优质产业区也有劣质产品，需要甄别；4.不建议选择公寓、商铺、小产权房；5.不建议投资西部房产，如光明等区域，这类房子价格高、产业弱，投资价值有限。

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