租住的公有房屋遭“强拆”，租客如何维护自身权益？

强拆房屋行为是将房屋所有权的客体房屋归于消灭的行为，其影响的范围不仅及于房屋本身，还及于房屋消灭时房屋范围中的权利和利益。强制拆除房屋行为不仅会对房屋所有权人的权利造成损害，也有可能对居住其中的人的权益造成损害。

直管公房承租人通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权，基于该项权利，直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人，对于直管公房承租人认为强拆行为侵犯了其合法权益的，可以认定承租人与该行政行为具有利害关系。

法律分析

1.《行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

2.根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条，“公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料”的规定，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼必须举证证明其与被诉行政行为存在法律上的利害关系。

3.最高人民法院（2018）最高法行申221号行政裁定书中指出，直管公房租赁权不同于平等民事主体之间通过签订房屋租赁合同而取得房屋的承租权，直管公房承租人是通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权。基于该项权利，直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人……对于直管公房承租人认为强拆行为侵犯了其合法权益的，可以认定承租人与该行政行为具有利害关系。

中征律师建议

此前，曾办理过一起案件，当事人在B市C区某地拥有合法承租的公有房屋，租赁十余年之久，在其不知情也未收到任何通知的情况下，这处房屋即被强制拆除。由于当事人及家人当时未在本市，故未能及时发现。后其家人至房屋附近办事发现房屋已经被强制拆除，遂到当地派出所报警，要求该派出所对房屋被强制拆除一事进行调查和处理。结果却被民警当场告知当地街道办事处组织了一些拆违行为，如遇到房屋被强拆的事请到办事处了解。经了解，当事人承租的以上房屋系被当地执法监察局组织实施拆除，街道办到现场予以了配合。无奈之下，当事人寻求律师帮助，律师帮其以利害关系人身份提起强拆确认违法诉讼。

行政诉讼中，利害关系人不应只限于产权人，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，其原告资格中的利害关系应当以存在“权利侵害可能性”为标准。只要原告主张的权利存在遭受被诉行政行为侵害的可能性，当事人就具有利害关系。因此直管公房的承租人符合行政法意义上的利害关系人要求时，如遭遇强拆，是可以以利害关系人的身份提起强拆违法之诉，应当被依法立案受理。这也要求行政机关在执法时应尽审慎义务，在实施强制拆除房屋行为时，对居住其中的人权利和利益必须予以考虑，并采取必要措施避免损失发生。

本文作者

岳亭亭

中华志愿者协会法律服务志愿者

中征律师事务所执业律师

在专业的征收拆迁领域及民商事诉讼领域积累了大量的办案经验，从事律师工作以来，勤勉敬业，具有高度的责任心，积极运用所掌握的法律知识和服务技能，为客户进行周密的诉讼、程序策划，制作详尽的法律文书，以从法律上将风险降低，依法维护委托人的合法权益，为委托人争取最大权益。