TOP50上市房企2022年：深陷负增长困局

中房报记者 苗野 北京报道

规模收缩，是2022年房企年报的真实写照。

从TOP50上市房企交出的年度成绩单可以看出，2022年全年房企整体销售不容乐观，大多数规模房企都出现了销售增速负增长情况，一些曾经的行业龙头在2022年经历了近10年来首次亏损，更有数十家房企亏损超百亿元，个别房企甚至跌出了50强阵营。规模房企整体目标完成率处在历史低位。

面对这份史上“最惨年报”，大部分房企都对外传递了“狠抓销售、促进回款、聚焦高质量交付”的信号。

中国房地产报记者通过梳理数据发现，截至5月8日，剔除仍未发布2022年年报的恒大、世茂、奥园、祥生4家房企，TOP50上市房企2022年总销售规模为5.89万亿元，权益销售额为3.94万亿元，千亿规模房企保持在20家，这三项数据表现均是去年同期50%水平。

在TOP50榜单中，越秀地产是唯一实现销售增速正增长的房企，仁恒置地和䢖发房产的销售与去年基本持平，另有7家房企销售增速下滑在10%以内，20家房企同比下滑在50%以上。国企、央企也未能独善其身，只是下滑幅度普遍小一些。

在规模房企深陷负增长困局之外，仅2家房企完成了全年销售任务。从公开渠道可以查到的23家房企销售回款率数据来看，回款率中位数为93%，平均数为89.87%，8家房企销售回款率达到100%以上，房企整体的销售回款情况呈现上升趋势。

从最能够客观体现房企资金运用和战略把控水平的权益销售额来看，TOP50上市房企中13家房企权益销售额突破千亿门槛，有33家房企权益销售额占比不到70%。

透过房企2022年财报我们可以看到，在房地产市场供给冲击、需求收缩、预期趋弱的“三重压力”下，上市房企普遍出现规模、利润下滑甚至亏损的情况，整体业绩表现不佳。未来，稳定的运营节奏和自律的财务底线已成为房企生存发展的主轴线，安全度是短期内房企无法绕过的核心点。

TOP30门槛值普降60%

业绩明显分化是上市房企2022年财报的最大特点。

透过TOP50上市房企的销售额、权益额、回款这几个榜单，表现最直接的就是行业开始全面缩表。

从销售额来看，“碧万恒融”销售四强格局已不在，取而代之的是保利发展和华润置地两大央企。碧桂园以全口径销售额4643亿元稳居榜首，保利发展与碧桂园不到百亿元之差夺得亚军，紧随其后的是万科，这也是2022年仅有3家突破4000亿元销售额的企业。去年同期，碧桂园、万科全口径销售额均突破6000亿元。保利发展销售额较去年同期虽有所下滑，但排名上升了2位，实现了“进三争一”目标。

实际上，不管是销售业绩还是拿地投资，地产央企、国企在行业中的存在感都越来越强。在TOP50上市房企销售前10强中，只有碧桂园和龙湖两家民企入围，其余均是央企、国企和混合所有制企业。

销售业绩普降也使得各梯队房企门槛值发生了很大的变化。TOP3上市房企门槛值为4169亿元，去年同期的门槛值为5976亿元，同比下降30.23%；TOP10上市房企门槛值为1781亿元，去年门槛值为2902.46亿元，下滑38.63%；碧桂园、万科、龙湖的降幅都在30%以上；华润置地的降幅控制在5%以内，建发基本上与去年持平。

TOP30上市房企门槛值为552亿元，去年是1345.58亿元，同比下降58.96%。在这一阵营中的规模房企融创中国受自身债务危机影响下滑幅度最大，超过70%；金科、中梁控股、雅居乐、中南建设、融信中国这5家房企同比下降幅度在60%以上。“缩量” 降风险求生存是这一梯队房企普遍面对的考验，行业风险持续出清中。

实际上，为了更好地了解上市房企发展情况，由中国房地产报推动发起的“2023第三届中国上市房企综合竞争力研究”也已正式启动，这一竞争力研究将全面展示中国房地产行业情况与企业状况，为企业发展提供全面的智力支持。

两家房企超额完成销售目标

尽管多数房企在业绩会上不再提及销售目标，但从公开渠道获悉13家公布全年销售目标的房企平均增长率和年度目标完成率来看，继续呈逐年下滑趋势。

2022年房企销售目标完成率平均值为79.3%，去年同期为 90.92%，明显低于近年105%以上的平均水平。只有滨江和越秀地产2家房企超额完成了销售目标。绿城中国和信达的销售目标完成率在90%以上，美的置业目标完成率不到60%。

在市场环境未见明显好转的情况下，大多数房企对于销售目标的制定比较谨慎，甚至隐藏或干脆不设具体目标。对于2023年的销售目标，绿城中国预计2023年整体的销售规模和2022年基本相当。美的置业也相对谨慎，将2023年销售目标定为800亿元，与2022年实际销售规模基本持平。个别央企、国企给出的销售目标也很模糊，只谈会保持增长和稳定的行业排名。另外一些处于财务风波中的房企更关心的是销售去化和资金回笼，而非具体的销售目标增长情况。

调整还在持续，多数房企表示会根据市场情况调整公司经营计划和目标，希望通过市场回暖实现更好的经营结果。

23家房企平均回款率冲击90%

“房企活下去，回款是关键。”这是市场下行期房地产行业的普遍共识，不只是碧桂园、万科、龙湖这些房企强调“有回款的销售”，中小规模房企也将“抓回款”作为企业战略重点。

投射到TOP50上市房企成绩单上，超过50%的房企或公布了回款额，或公布了销售回款率。其中，保利发展回款率达到93%，以4271亿元的回款位居榜首，碧桂园实现权益物业销售现金回笼约3324.8亿元；万科、绿城中国的销售回款均在3000亿元以上；中海地产实现销售回款超2700亿元；中国金茂、新城控股等5家房企的回款突破了1000亿元。

2022年TOP50上市房企中有23家可以从公开渠道获悉回款率数据，首开股份回款率最高，达到了120%；其次是新城控股，回款率为115%；前10名中还有6家房企销售回款率超过了100%。回款率在90%以上的房企有6家，低于80%回款率的是滨江、万科、华发和阳光城，分别为79%、78%、60%、52%。需要强调的是，滨江集团统计的是权益销售回款额，约690亿元。

“活着就是希望”，能在2022年行业寒冬中活下来的房企，已经站在新一轮周期的起点，狠抓回款成了全行业共识。

32家权益销售额比不足70%

除销售回款率之外，权益销售占比也是反映企业资金实力的一项重要指标。

从TOP50上市房企2022年权益销售额排名来看，碧桂园、保利发展的权益销售额突破了3000亿元。中海地产、万科、华润置地的权益销售额都在2000亿元以上。

观察2022年权益销售企业区间分布情况，8家房企突破千亿门槛，比去年少20家。3家房企销售规模超过2000亿元，较去年减少1家，只有华润置地留守此阵营，相比去年出局的是绿地、招商蛇口和龙湖。权益销售低于500亿元的房企数量为30家。

另外，权益销售比例越高的房企，锁定利润能力更强，反之利润空间有限。

从中国房地产报记者统计的权益销售占比率数据看，整体成色不足，房企权益销售占比呈下降趋势。TOP50上市房企中有3家房企权益销售占比超过90%，分别是绿地、中海、城建发展；有3家房企权益销售占比超过80%，有32家房企权益销售额占比不到70%。其中，仁恒置地、象屿地产、大悦城控股、弘阳地产4家房企权益销售额占比不足50%。也有不少权益销售占比较低的房企在规模进一步增长后开始注重权益占比的提升，如滨江、绿城、德信中国等房企。

走过行业变革加剧的2022年，即便是成功活下来的房企与前几年的规模和利润相比，大多是大幅下降的状态。从根源上看，影响市场走势的各因素仍未有显著改善，热度和可持续性仍需时间检验，对于市场仍持谨慎乐观的态度。