天堂与地狱！丰台这9块地，差别怎么这么大

一念之间。

节前，楼Sir盘点了北京2023年土地推介会的名单，73宗土地、70余家房企、14个行政区+2个经济区，堪称史上最大规模。

◎73宗土地分布图

伴随着73宗土地的整理，楼Sir还趁热盘了盘朝阳的6宗土地，奶西、崔各庄、小红门、东坝等朝阳热门区域都有土地推介。

今天，咱们来盘一盘这次推介会，土地推介数量最多的区域——丰台。

◎丰台推介9宗地信息

现在一提丰台，似乎已经能和豪宅区域挂钩。

楼Sir曾做过一个丰台区豪宅项目分布图（这图在未经楼Sir授权的前提下，已经被盗用过好多次），包括丽泽商务区辐射的首开“著”系，华润“府”系，懋源“台”系等豪宅项目，还有东边分钟寺三兄弟站稳三环豪宅脚跟。

◎丰台区豪宅项目分布图

当然，也有丰台大小瓦窑区域，7万/平—8万/平的新房项目，也是出了名的卷。

大红门区域的永定金茂府与和瑞叁號院也把大红门的新房价格拔高到9.5万/平。

而丰台此次推介的9宗地块，一水的全都分布于4环外，有3块分布在西5环外，恐怕这些地块定了买家之后，再也不能宣传什么所谓的“内城稀缺”了。

◎丰台2023土地推介地块（图源推介会文件）

9选1 当属郭公庄

不用有选择困难症。

无论从环线位置、区域配套还是产业加持方面，郭公庄三期剩余地块都算是9块地中，最优质的。

◎郭公庄三期剩余地块周边配套图

首先，地块位置南端距离9号线、房山线交汇站郭公庄站，直线距离300米左右，属于名副其实的“临铁”。

此外，郭公庄地块距离南四环路直线距离为1.5公里，属于南4.3环，环线位置还算优质。

还有就是，地块方圆2公里范围内，聚集着万达广场、国美商都、燕欣生活广场、永旺梦乐城等商业配套。

◎郭公庄三期剩余地块周边商业配套

再有，地块距丰台产业核心区丰台总部基地，也不到两公里的距离。

◎丰台科技园

按照推介会文件信息，郭公庄三期剩余地块共包括三部分，包括居住用地、综合性商业服务用地、基础教育用地。

考虑拿这块地的房企，在环线位置、区域配套优质的前提下，也要考虑成本核算及开发难度等问题。

最后，地块东侧的公租房以及西北侧的郭公庄回迁安置房的现状，也要考虑在后期产品开发范围内。

◎郭公庄三期剩余地块具体信息

总的而言，郭公庄三期剩余地块称得上优质，楼Sir预计入市会出现“争抢”现象。

距离郭公庄地铁站一站距离的葆台剩余土地以及开发项目14地块，北侧紧邻房山线大葆台站。

◎葆台地块具体信息

葆台地块与郭公庄三期剩余地块直线距离仅为1.5公里，所以配套方面都共享。

地块信息中，葆台地块的容积率要求是1.44，控制高度是30—45米，纯居住用地，后期入市做改善产品的可能性大。

还有一点区别，郭公庄地块的郭公庄站是房山线与9号线两轨换乘站，葆台地块是房山线大葆台站。

再就是，郭公庄地块距离四环更近。

当然，与两个优质地块同区域的还有羊坊村棚改项目一起020、041地块。

◎羊坊村地块具体信息

只不过，羊坊村地块没有同区域其他两个推介地块优质，周边比较荒凉，距离最近的地铁站是直线两公里的4号线大兴线西红门站，以及西红门站地铁上盖的商业北京荟聚。

◎北京荟聚

大瓦窑再推新地

地铁成为唯一的优势。

大瓦窑这次组团推了两块地，分别是大瓦窑新村项目二期42地块和大瓦窑馨城项目二期44地块，一块是二类居住用地，一块是住宅混合公建用地。

◎大瓦窑项目地块具体信息

这两块地，怎么说呢？

从交通区位来讲，比西北侧的国誉万和城与东北侧的首创天悦山河，离地铁站更近。14号线大瓦窑站就在44地块南侧。

◎大瓦窑地铁站

◎大瓦窑地块具体位置

从周边配套来讲，除了交通略有优势外，其他都处于劣势。

◎大瓦窑项目地块周边配套
42、44地块南侧有一个环形道路，路况堪忧，且道路环境相对复杂。

此外，地块距离京港澳高速最近的距离大概在100米左右，方便上高速的同时，也会面临噪音污染的困扰。

还有一点是，地块西南侧聚集着北京市机械运输厂、六建集团混凝土分公司、华益汽修厂等对地块环境造成负面影响的无效配套，这算是减分项。

而且，大瓦窑区域算是丰台比较典型的内卷区域，未来地块买家仅依靠临铁优势，不知能不能打动购房者。

新宫双地铁+南苑公园

双地铁+公园环绕，确实很香。

这次新宫推介的两块地，都还算不错。

◎新宫两地块周边配套图

尤其是地铁19号线新宫车辆段综合利用项目地块，就位于近期新开盘的建发璟院的西边，距19号线与4号线新宫站400米左右的位置。

19号线直达海淀牡丹园，4号线则能到达国家图书馆，项目地铁出行非常便利。

◎图源推介会文件

重点是，新宫地铁站上盖有槐房万达广场。

◎新宫地铁站与万达广场

此外，地块周围两公里范围内，围绕着大大没有小小的六七个生态公园，环境没得说。

◎槐房钓鱼公园

因为地块距离建发璟院只隔着正商明苑，所以配套等几乎一致。地块的学校配套也是一个弱势，目前，地块周围学校，东北方向500米左右有丰台槐房小学，再往东走300米，有槐房艺术幼儿园等两所幼儿园。

此外，地块本身含有基础教育用地。

◎图源推介会文件

其次是直线距离在1.5公里左右的北京丰台南苑中学。

而丰台南苑中学的南侧便是丰台在新宫板块推介的第二块地—南苑棚改项目A地块013地块。

◎图源推介会文件

与19号线新宫段地块相比，南苑013地块距新宫地铁站距离稍远，直线距离都有1.3公里左右。

但013地块除北侧紧邻南苑中学外，南侧也紧邻五爱屯小学，西南方向500米是北京新桥外国语高中，学校资源比19号线新宫段地块要好。

此外，013地块北侧便是16000多亩的南苑湿地公园。

但地块周边没有大型商业配套，也是一大劣势。

西五环外的3块地

各有各的孬。

丰台这次推介的9块地中，有3块地分布在西五环外。

其中，楼Sir对东河沿村0003、0005地块尤其熟悉。这个地块住宅容积率为1.7，建筑规模为10.38万平米，控高为60米。

1.7的容积率大概率会做改善盘。

◎东河沿村地块信息

再看其周边，两年买出去3套房子的豪宅项目中建国望府就在地块西北不远处。

◎中建国望府

此外，东河沿村地块西侧的熙悦天寰卖得贼好，目前已经交房。

◎熙悦天寰

◎图源推介会文件

东河沿村地块西侧是回迁小区红山郡，楼Sir了解到，红山郡小区总共有3461户！

◎红山郡小区

目前来看周边什么都没有，地块南侧是长辛店中心小学，距离最近的地铁站是直线距离1公里左右的14号线西部终点站张郭庄站。

◎长辛店中心小学

项目西侧直线距离1公里左右，是首联世纪生活广场。

◎首联世纪生活广场

而在首联世纪生活广场的西侧，则是辛庄村11区棚户区改造地块。

◎长辛店地块推介信息

还有两地块南侧约4公里的张家坟棚改项目地块。

张家坟棚改项目地块的北侧是西山金茂府项目。

◎张家坟棚改项目地块推介信息

丰台五环外的这3块地，无论从环线位置还是周边配套，都不及其他6块。

如果你想了解，那就进群，咱们好好聊聊。

综上，丰台此次推介的9块地，楼Sir心中的前三名分别是：郭公庄地块、葆台地块、19号线新宫车辆段地块。