建筑物区分所有权

陕西浩公律师事务所民商事研究院 文章/闫浩然

一、定义

建筑物区分所有权是指区分所有建筑物的所有人对其专有部分享有独自占有、使用的专有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，以上权利内容共同构成了建筑物区分所有权。《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

二、区分所有权的内容

根据《民法典》相关规定，建筑物区分所有权的内容包含业主对专有部分的所有权，及业主对共有部分享有的共有权和共同管理的权利。

《民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。简而言之，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以出租、出借获取收益；也可以处分出售或作抵押给他人。

《民法典》第二百七三条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。在法律未对区分所有权进行其他明确规定的情况下，业主对建筑物专有部分之外的走廊、楼梯、楼道、电梯、建筑物外墙、水电气暖线路等部分，对建筑物所在小区的内部道路、绿地、公共设施设备及物业管理用房和其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。

业主对于建筑物区划内的共有部分享有共同管理的权利，可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他人管理。业主可以通过业主大会、业主委员会对重大事项进行决策，对“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为”，依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

基于上述内容，建筑物区分所有权也就拥有了专有权、共有权、成员权三种权能，其中业主对自己专用部分专有权的行使不得危及建筑物安全，不能损害其他业主利益（《民法典》第二百七十二条）；对共有权共担义务、共享收益，但不得以放弃为由不履行义务（《民法典》第二百七十三条）；对于成员权，《民法典》第二百七十八条规定了业主共同决定的事项及投票表决的规定。

三、建筑物区分所有权的理解

就建筑物区分所有权的理解，需要对以下问题进行厘清和明晰：

（一）“专有部分”

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《建筑物区分所有权解释》”）第二条规定，专有部分具备以下特点：

1.具有构造上的独立性，能够明确区分；

2.具有利用上的独立性，可以排他使用；

3.能够登记成为特定业主所有权的客体。

符合上述条件的房屋、车位、摊位等特定空间，都可以成为建筑物区分所有权中的专有部分。该条解释同时规定，“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分”。但需要说明的是，实务中就专有部分的认定常看是否纳入不动产登记簿中，不能仅以和开发商协商确认的理由或业主的实际占有使用作为专有部分认定的依据。

（二）“共有部分”

《建筑物区分所有权解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二分编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。

需要说明的是，建筑物区分所有权的共有与《民法典》第二分编第八章不同，并非第八章“共有”的一种形态。区分所有权的共有部分不是独立的物，也不存在共有部分转让的问题，因为区分所有权中的专有和共有必须一并转让，专有和共有的关系不同于主从物的关系，不能独立。

对于共有部分，业主享有权利同时承担义务。《建筑物区分所有权解释》第四条规定，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。

（三）停车位问题

《民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

根据二百七十五条，就实践中相关问题笔者说明如下：

1.开发商可以出售或赠予的只能是通过规划的车位，开发商无权出售或赠予共有部分车位，否则其行为属于无权处分而无效；笔者提示规划车位（或车库）拥有对应的车位所有权及土地使用权，可以办理产权登记或转让等手续。

2.未经规划的车位，都属于建筑物区分所有权范畴，属于业主共有部分（《民法典》第二百七十五条第二款 “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”）。实践中常见的没有产权的开发商自行在共有区域划线的车位均属于对业主共有的侵犯，这些车位不能买卖也不能赠予。

（四）共同管理

对于建筑物区分所有权中共同部分的共同管理，《民法典》第二百七十七条规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会作为非法人组织，可以成为签订物业服务合同等合同的缔约主体，也可以成为相关的诉讼主体。

1.业主共同决定事项

对于业主共同决定事项，《民法典》第二百七十八条进行明确，同时对投票表决比率问题进行规定：

“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

就《民法典》上述规定的表决通过比率问题，笔者简要说明如下：

1.对于共同决定事项，需要以参与比例达到法定要求，同时同意比例需要达到法定要求，最终达到全体业主过半同意或三分之一以上同意的实际效果。

2.表决通过的前提条件是三分之二以上的业主参与表决，未达到此条件的表决结果也不满足法定要求。如某次业主会议决议改建附属设施，有过半数的业主参与投票表决，但是参与业主未达到三分之二，即使参与表决的业主全部投了同意票，表决结果也不符合法定要求而无效。

3.人数计算问题，《建筑物区分所有权解释》第九条规定“民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”

2.改变住宅用途

除了需业主共同决议事项外，《民法典》还就其他管理问题进行了规定，如实践中常见的将住宅改为公寓出租或酒店使用等改变用途的问题。《民法典》第二百七十九条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。在实践中有意见认为，即便使用房屋没有给其他业主造成噪音、污水、异味等影响，但只要房屋用途发生改变，由居住改变为经营性用途，即可认定为该行为影响其他业主的安宁生活。对于有利害关系的业主，《建筑物区分所有权解释》第十一条规定，“本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。

3.业主权益受侵害的撤销权

实践中业主的管理多由业主大会或业主委员会进行，对于业主大会或业主委员会决定侵害业主利益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

4.业主知情权

《建筑物区分所有权解释》第十三条规定，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料”。

5.共有部分收益问题

《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。实践中常见的问题有业主就共有部分车位收益，公共部分放置广告收益等收益问题与物业服务企业的争议，事实上笔者认为这些收入都应该为业主共有部分收益，属于全体业主共同所有。