石景山各板块PK，土著和非土著的分歧竟然这么大……

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某天，我们在石景山群讨论各个板块哪个好。

然后我们发现，关于石景山的各个板块看法，土著和非土著的观点分歧居然不亚于东非大裂谷……

比如，土著们认为，鲁谷比古城好，非土著们认为，古城迟早超过鲁谷。

再比如，土著们认为，苹果园非常好，但非土著们，好像又不太认可苹果园。

今天，咱们就来讨论这几个问题。

……大家和谐讨论，不喜勿喷。

1、老土著爱鲁谷，新石景山人爱古城

鲁谷是石景山的扛把子，老商圈了，什么都齐全。但鲁谷目前能成为石景山最好的板块，我认为核心是海淀外溢。

没错，除了号称海淀北的昌平是海淀外溢之外，姆们石景山也是海淀外溢，虽然我们不经常这么说。

而且我发现，海淀人也是有内部鄙视链的。世纪城、中关村一带的海淀人，不爱买山后，宁可选择石景山和丰台。

尤其是石景山，整体的城市界面，要更好。丰台老街坊别来喷我啊，我们石景山是干不过丽泽的，但确实石景山整体城市界面比丰台好。（狗头保命）

鲁谷因为距离海淀最近，可以说是贴边发展。包括现在，他也是石景山最成熟，生活氛围最好，美食最多的地方。有万达广场，也是石景山区政府所在地。

（图示：苹果园板块增值预测报告）

但鲁谷最大的问题是，他的小区品质好的不多。

鲁谷的标杆小区是远洋山水，作为当年北京西部最大的楼盘，占地200多公顷，建筑面积超过130万平米。

从2003年到2012年，一直在分批建设。不同时期建设的小区，产品、户型差异很大。

远洋沁山水是远洋山水品质最好，最新的小区。

沁山水作为石景山扛把子，他房价多年都是第一，除了地段之外，还有一个原因是，来自海淀的直接外溢和教育的加持。

远洋山水对应的是景山学校远洋分校，可以直升本校的初中部，另外，因为海淀十一学校距离远洋沁山水太近了，很多十一学校的家长们，会买远洋沁山水来改善居住条件。

前些年石景山周边还是老小区为主的时候，远洋沁山水房价当然可以一骑绝尘。

但随着石景山18年以后进入快速的发展期，新盘层出不穷，远洋沁山水的品质、物业、户型，可能都被后边的新盘追上来了。

尤其是古城的新盘，陆陆续续交付成为二手房以后，这种现象就会表现的更明显。

（图示：苹果园板块增值预测报告）

如今，古城的长安九里，挂牌价也在8万/平以上了。和远洋沁山水差价2万。

至于商业氛围，确实没鲁谷成熟，古城的重要配套是首钢园，休闲散步很好，里边的六工汇刚运营不久，商家不是很多。

但石景山区域占地面积很小，各个板块分布的很聚焦，一个地铁站就可以到苹果园，去喜隆多和京西大悦城并不远。

同样的，京西商务中心依然有产业预期。

古城教育目前不如鲁谷，但这一带都是改善圈层，家长素质有保障，那么生源也会得到保障，教育也是有预期的。

当然教育是一个比较长远的事情。所以未来相当长一段时间鲁谷板块的沁山水房价依然可以稳居第一。

但随着后续古城的发展，古城新盘和沁山水差价一定越来越小。就算追不平沁山水，秒杀鲁谷绝大多数小区，是没问题的。

可以说古城板块新盘的平均水准和品质，要超越鲁谷，只是时间问题。

2、老土著爱苹果园，新石景山人更认可北辛安

虽然北辛安（金安桥地铁站附近板块）和苹果园只有一站地铁，但同样也是两个板块。

新北京人觉得北辛安一带可能更好。

如下图，已经总结的很到位，

北辛安配套更好，双地铁，产品也不错，苹果园城市界面就差点，老房子太多。

但是呢，土著们对于苹果园反而更认可。因为这里的首钢老街坊非常多，土著们都比较熟悉。

而他觉得北辛安除了中海的房，就是中海的回迁房，没什么感觉= =

另外苹果园是京西枢纽，1号线长年终点站在这里，未来1、6、S1三轨交汇。

是有商业综合体的TOD项目，产业有预期。

（图示：苹果园TOD效果图）

（图示：苹果园TOD效果图）

再加上京西大悦城6月份就要开业，未来有望成为石景山最热的商圈。

（图示：京西大悦城室内建筑与穹顶）

虽然目前看城市界面差，但未来预期很好。而且苹果园正处于规划发展期，需要给他一段时间。

最后，我家土著给我吹了一个牛，他说，苹果园地铁站从70年代开通以来，一直是1号线的终点，也是北京甚至全国最早的地铁总站，当全国人民都不知道地铁是什么东西的时候，姆们石景山人已经坐上地铁站了……

就凭这，苹果园当然更好。= =

行吧，上情怀那我就输了……

最后，猫子个人看法是，苹果园交通和配套都无敌。但整体的居住环境确实不如北辛安好。除非苹果园是有新盘入市，可以解决这个缺点，不然自住还是选北辛安。

但问题是苹果园有新盘入市呀~而且越是新盘，在一片老房子/回迁房的区域里，越保值。

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