2023年1号司法解释旨在保护购房者，能否落实到具体案件呢？

今天，法律圈被最高法院2023年第1号司法解释刷屏了。有法律人称，这是法律的重大突破，也是购房者的重大胜利！对于深陷无法交付、无法退款的购房者而言，这个规定是的重大胜利！真的如此吗？如下图所示：

如上图内容所示，有人称，该司法解释将购房者的房屋交付请求权或价款返还请求权，放到了超级优先的位置，不仅优先于施工企业的工程款优先受偿权，也优先于有抵押权的其他债权。就算是开发商破产了，购房者的上述权益也要优先于其他所有债权予以保障。

为何会出台这样的规定？都知道目前国内房地产行业遇到了空前的困境，购房者，特别是烂尾楼的购房者，已经成了开发商、银行、大小施工企业之间互相推诿扯皮的最大受害者。

虽说顾客是上帝，但翻开细看法律关系就会知道，凡是涉及房地产的开发商大小债权主，如银行、施工企业、供应商等，个个都是有房屋或土地的抵押权在手，只有购房者，手里啥也没有，只有全额付款请求交房，或是部分价款按揭还贷款的份儿。如果没有专门且明确的法律保护，购房者在大小债主向经营困难开发商的讨债队伍中，就是最弱势的群体，成了砧板上的鱼肉。

曾经有案例显示，购房者全款交付了房款若干年，却遭遇了工程烂尾无法交付，好歹等来了新开发商接手建成，才发现自己购买的房屋，土地被原来开发商抵押给了银行，地上的房屋被抵押给了施工企业，还有一大堆供应商起诉开发商请求法院查封了楼盘要求司法拍卖还债。

购房者不得不天天往法院跑，举证证明自己已经全部交付了房款等几个条件，请求排除强制执行。即便是法院依法办事，支持了购房者的执行异议，但最终也会因为涉案楼房各种抵押在身，陷入房屋无法交付、房产证无法办理的困境。

目前现行的法律法规、司法解释，仅限于符合几个条件之下支持购房者的执行异议，而没有明确购房者房屋请求权、房款返还请求权法律地位的。不得不说，2023年1号司法解释，对保障购房者这一弱势群体，具有重大利好。但是，如此的规定，是否能落到实处呢？

首先，规定设置了诸多的附带条件，有些事项证明难度相当大。

例如，购房者主张房屋交付请求权优先权的，需要证明自己是以居住为目的购买，且要在一审法庭辩论终结前已支付全部价款。如果说房款交付证明不难的话，可什么证据能证明买房是以居住为目的呢？不知道立法者为何会设置这样的条件，或者换句话说，是否赋予购房者此项优先权，其实是将权利交给了办案法官的证据审查权。

再如，购房者主张房款返还请求优先权时，需要证明“房屋不能交付且无实际交付可能”的情况。呜呼！这举证难度，烟语君是想不出有什么证据能证明出该事项。就算是办案法官，敢以具体办案的形式确认影响甚广的开发项目“房屋不能交付且无实际交付可能”？

很多人看了这个规定立马赞扬是重大胜利，但仔细分析以上这些条件达成的难度就会知道，恐怕是高兴的太早了。设置如此多且概念模糊的附带条件，又不具体说明如何证明达成这些条件，很容易陷入购房者与办案法官的争议之中，司法解释载明的法律目的在司法实践中获得落实的效果，大打折扣，充满不确定。

其次，房企风险化解中存在诸多法律之外的影响因素，法院也不例外。

此前，网上公开的法院裁判文书显示，有法院审理房产纠纷案件中，虽然认为原告的起诉符合法律规定的受案范围，但认为，“本案系涉众性问题楼盘所引发的纠纷，相关纠纷涉及法律关系多、人员多，同时涉及社会公共利益和民生领域，非单一法律问题，政府及银行相关部门也在积极对接并推动案涉问题楼盘的化解工作。为统一实质化解涉案问题楼盘纠纷，结合目前的形势政策，本案应先由政府有关部门处理为宜。”，据此，驳回了原告的起诉。

持有如此裁判标准的并不是个例，认为房产纠纷“应优先在政府专班的协调下有序解决”，故裁定驳回了原告起诉。可以想象的是，还有更多的房企纠纷，是直接不予立案的。

如果是上述司法解释规定的，购房者具有房屋交付请求优先权和房款返还请求优先权，属于公正正义的法律应有之义的话，很多法院、包括很多法律人基于各种现实考量，纷纷赞成房企纠纷避走司法途径、交给其他途径解决，则是社会现实、司法现实。能够指望一个司法解释，就解决复杂棘手、牵扯诸多的现实问题呢？

作为一名法律人，烟语君还是坚持认为，法治才是最大的营商环境，最大的市场经济保障。虽然房企纠纷牵扯利益过多，但也不应该成了司法高挂“免战牌”拒绝裁判法律纠纷的理由。即便是判了以后也不好执行、执行起来困难重重，但要知道，没有法律属性上的权责明确，利益清晰，就会是社会生活、社会秩序的一片混乱，实在非法律行业、法治社会的应有景象。

就像张首席曾经说过，社会效果是从法律效果延伸出来的，离开法律效果，就不要谈什么社会效果。如果连法院都无法出具定纷止争、明晰权责的司法裁判结果，又何如保障社会安定秩序稳定呢？如果让具体的司法案件，最大限度的实现司法解释所要达到的法律目的，考验的是法官、法院的司法能力、担当意识。

2023年1号司法解释，旗帜鲜明的明确了购房者的房屋交付优先权和房款返还优先权的法律地位，值得肯定，但其中的附带条件模糊、证明标准不明，实际上是将司法解释的法律目的实现与否交给了办案法官。究竟司法解释的规定及制定目的，能否获得司法实践的落实和实现，大家拭目以待吧！