二手或将上亿！仁恒耦前实景曝光

近期别墅市场，杀疯了。

九龙仓·国宾一号建面约731.13㎡，超大面积独栋，仅挂牌2天，以总价11280w成交。

折合单价154282元/㎡

湖滨四季建面约662.25㎡，临湖第二排独栋，纯毛坯，以总价9800w成交。

折合单价147980元/㎡

短短2日，别墅业主实现了王建林的2个小目标。

除了九龙仓·国宾一号，湖滨四季，在苏州二手别墅还能上亿的还有一个项目，它就是备受大家关注的仁恒耦前。

近期由于别墅的火热，不少买房人好奇仁恒耦前挂牌多少。

仁恒耦前一二期房源已于2021年底前交付，如今2年未满，并未开卖。但不可质疑的是，项目是苏州为数不多二手房成交价可能会上亿的项目。

据悉，项目当时建面约450-900㎡，备案均价47890元/㎡，总价在1653.3-4904万（含地下室），毛坯交付。

2年时间，部分业主装修费用可能在500~1000万，除此之外不少房源当时由于加一些**维修费用，可能还有1000w左右不等。也就是说真正拿房的费用在3000~7000w，或者更多。

买入半亿身家

耦前实景曝光

仁恒耦前打造93栋独栋别墅产品，分为一期和二期产品，目前小区已经全部交付，多数业主正在装修中，房观拍摄了部分实景我们一起来看。

耦前的主大门位于北虹桥浜巷，这条小巷把仁恒项目一分为二，北侧就是咱们的耦前 ，南侧就是大名鼎鼎的仁恒仓街。

沿着这条小道往前走，就是耦前的南大门，也是原来的售楼处，大门两排是水景。

从大门进入小区就正式入园了，下面我们讲一下项目整个小区的构成。

耦园整个小区由河流包裹，护城河活水环抱，是真正的“腰带水”，主大吉，是不可多得好地貌。

整个小区容积率0.5，分为三个区，由协成巷、丽姬巷、韩家浜三条小巷分割。每区均有中央景观带，中间山景园，北区水景园，南侧喷泉水景。

绿箭头的地方就是我们入园的地方，进来就是园内入户玄关位置，也是项目南侧的喷泉中央景观，由假石、罗汉松、枫树、杜鹃花等常绿针叶小乔木和灌木组成。

进来小区，整个氛围比较安静，小路干净清晰。

小区除了物业维护人员，看不到什么人，多家业主正在积极装修中。

小区地面邻里巷道是常规的地铺石+青石板铺设，没有使用别墅常见的青砖或者拼花造型，比较现代化。

小区别墅的外立面比较有质感，和周边的苏派建筑截然不同。

而且屋顶有点新宋氏建筑的风格。

这里是小区一处山景景观，没有什么气势磅礴，荷塘月色画面，体量不大，山景园由于市政规划方面原因，不能挖池塘，所以都不大。

整个景观占地约100平左右，属于中式别墅群里相当小的，景观带的主体是一座建在假山上的六角攒尖亭，假山用黄石垒砌而成，适合小歇一下。

绿化有朴树、罗汉松、枫树、红叶石楠、杜鹃、红花檵木、小叶/金心/银边大叶黄杨等，大面积以草坪修饰。

整个小区的绿植种类也是如此。

纵观小区的中央景观还是小区整体绿化，多数丹桂、女贞、红枫作为乔木，局部点缀一些海桐作为灌木群。高大的乔木很少，大多数集中在护城河的道路旁。

从造价来看一般，和一些平时普通住宅景观无异。优点也明显，避免夏季蚊虫过多，曲径通幽，清爽干净。

地段金贵

未来或将实现1个亿小目标

别墅到这里就看完了。

说一下我的感受哈，相比市面上常规的2000万左右的别墅，无论是外立面还是一些选材及绿化方面并没有很大的出彩。

更多的是土地过于稀缺，地价金贵。

仁恒耦前位于仓街与大新桥巷的交汇处，北邻巧夺天工的拙政园、耦园，西邻历史文化名街平江路，南邻苏州大学（天赐庄校区），北侧护城河。

这里是古城历程的缩影，也是姑苏文化的底蕴所在，更是世界文化遗产。

项目为2016年9月，仁恒以38351元/㎡的楼面价拿下苏州古城仓街地块，一举成为了当时苏州单价“地王”。

除去商业部分，其住宅楼面价逼近5w左右，虽然可通过地下室拉低整体均价，但作为独院产品，利润一般般，所以才有了后期的一些****。

据业主介绍，小区业主由老姑苏人+高职位人员+上市公司高管组成，还有几位当红明显，例如黄*，王*等，全部城市塔尖人物组成。

各种尖端buff加持，作为主城稀缺的，也是未来很少有别墅产品，仁恒耦前拥有未来毋庸置疑的涨价利器——稀缺。

不知后期挂牌有没有一个小目标。