地产规划定位应该更纯粹

【念念有余】

政府要尽可能拿出整片区块规划保障房，没有必要将其建在商品房小区内，保障房和商品房最好能自成体系。

余胜良

近期，深圳市光明区一些商品房业主发现，一所靠近本小区的学校学位归属于距离该学校较远的公租房租客，由此引发争议。

这种情况其实很容易规避。考虑到这家学校的学位已经给了附近的保障房业主，那么，在距离这家学校更近的位置，没必要再规划商品房。否则，一些业主根据就近入学原则，难免会认为他们可以享有学位。另外，深圳一直实行积分入学政策，商品房业主比租房者积分更高，这个因素也应该考虑。

如果保障房学校附近都是保障房，那么就不存在这个问题。让商品房业主孩子到更远的地方上学，本身就不大合理。

据最新消息，前述“光明保障房配套学校事件”有了进展。4月19日，光明区教育局再次发布《光明区2023年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案》。新方案中，“长圳保障房配套学校（暂定名）” 改为“长圳保障性住房片区学校（暂定名）”。该校将新增塘尾校区，由原来的84班扩建到138班，同时招生范围扩大到甲子塘、塘尾、塘家三个社区。原有争议有望缓解或平息。

规划部门在做规划的时候，相同类型的房产小区要尽量规划在一起，以免引起争端和矛盾，这样才更为合理。

一个小区里同时有安居房和商品房，商品房业主多花一倍的价格，还要和安居房购买者共享小区公共空间，是会有一些心理不平衡。在此之前，深圳已多次出现商品房业主不愿让安居房购买者共享花园的案例。

政府机关在做规划的时候，习惯性地在商品房里混合进保障房。前两年在住宅类地产转让的时候设置总价上限，然后竞争给政府免费盖安居房、人才房，导致多数新建商品房社区都有保障类房产，另外拆迁类小区也要配建相当比例的保障房。

买商品房和买保障房的是两个群体，他们有很大不同，可以大致认为商品房业主消费能力更强，更有经济实力。从房价上看，两者对政府、对小区的贡献有很大差异，这也难免会让商品房购买者觉得对方跟着自己沾了光。另一方面，保障房购买者觉得自己所得符合政府政策，不是对方恩惠，凭白受气也很不高兴。

最近前海有一个新小区准备开售，其中人才房占比超过一半。而蛇口片区规划的两个住宅是比较纯粹的人才房社区，相信住在后面两个社区的购房者会更顺心一些。

以前政府在建福利房的时候，基本上是整片规划的，比如一些公务员小区规模庞大，还有很多公共事业单位、国有企业都自建小区为员工分房。一个小区的业主都非常纯粹，没有掺杂商品房的情况。

住宅有居住功能，也有消费分层属性，相同购买能力者喜欢住在一起。商品房在单价和总价上基本就做好了消费者定位，购买者不管通勤距离远近，不管职业如何，都有大致的认可。一些豪宅小区动辄好几千万，就已经帮业主筛选好了邻居。一些定位比较高的住宅，单户面积都会比较大。如果一个豪宅小区里都是大户型，只有很少小户型，这些小户型很难卖上去价格，因为很少有人愿意天天看到财富碾压自己的富豪邻居。

深圳现在自然而然地出现了一些豪宅片区，比如后海、华侨城和香蜜湖，这些豪宅片区都有环境好、单价高、单户面积大的共性。而且因为豪宅连着豪宅，形成了比较好的居住氛围。

非豪宅片区也有部分小区单价高，有一些面积大的户型总价高，但是居住体验不纯粹，周围都是和自己收入差距很大者，形成不了规模效应，有一些购买力比较强的会离开这些社区，换到和自己社会群体相近的社区生活。

房产的价值在动态调整，人群也在调整自己的居住地，总体上是到让自己能承担得起又舒适的地方，就像普通员工看到领导不自在，大多数人更喜欢住在和自己群体属性相当的环境中。

政府要尽可能拿出整片区块规划保障房，没有必要将其建在商品房小区内，保障房和商品房最好能自成体系。

（作者系证券时报记者）

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