新书推荐丨城市综合开发运营PPP项目税收策划指南

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《城市综合开发运营PPP项目税收策划指南》

王冬梅 谭金花 著

“片区开发”又称“城市建设综合开发”，是城镇化建设开发的主要模式之一，目前已经展现出向市场化大方向发展的不可逆趋势，越来越多的社会资本方参与城市建设中，与城市发展运营共生。

该模式不仅涉及土地一级开发，还包括二级开发或配套建设及产业运营，具有投资高、周期长、主体多和产业导入严格等特点，该类项目的财务管理，不仅需运用“业财融合”的管理理念，前置财务人员的角色，充分发挥财务信息对业务的预测、管控和评价作用，更要将该管理理念进一步升级为“业财税一体化”，提升税务管理在财务工作中的重要性。

城市综合开发运营PPP项目，因其土地一二级联动的特性, 不仅存在一般PPP项目开发建设运营的全部税务管理难点，更叠加了二级土地开发复杂的涉税管理要求。相较于一般PPP项目，从项目投测、融资管理、合约签订、公司设立、一级土地整理、二级土地开发、项目运营和项目退出等均对税务管理提出了更高的要求。如何加强对城市综合开发运营PPP项目财税管理，最大程度体现出该模式经济价值和社会价值，是项目投资人与项目运营公司共同追求的目标，也是广大财税人士广泛关注的问题。

为此，作者编写了此书，是为了给城市综合开发运营PPP项目财税管理者提供一些有价值的参考建议。本书围绕我国片区开发、产城融合以及PPP开发模式涉及的税收政策，结合实践案例，从项目立项、谈判要点、融资管理、土地一级整备、二级开发及运营、测算要点等多个维度入手，对项目全周期、全流程的涉税管理要点进行详细分析。通过前置税务管理工作，优化测算结果，为前端业务提出指导性意见及风险防范措施，并将税务管理工作持续贯穿于整个项目开发周期中，实现业务流程、财务流程、税务管理流程的有机结合，为各类城市综合开发PPP项目的实施提供有效的指导与借鉴。

作者简介

王冬梅

1978年11月生，山东莱西人，高级会计师。2005年9月参加工作，现任职于中铁建重庆投资集团有限公司，担任集团公司财务部总经理。从业17年，在投融资管理、财务管理、税务管理、资产管理和企业风险防控等方面有着丰富的经验。先后荣获“优秀党员”“优秀管理者”等荣誉称号。

谭金花

谭金花，1982年3月生，重庆忠县人，管理学硕士，高级会计师、注册会计师。现任职于中铁建重庆投资集团有限公司，担任集团公司财务部副总经理，曾在《财会研究》《企业改革与管理》等刊物发表论文，参与《中国铁建会计核算办法》和《中国铁建会计核算操作手册》编写工作，为重庆市首期会计青年英才培养项目学员。

本书目录

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基础篇

第一章 导论

第一节 城市综合开发概述

一、城市综合开发基本概念

二、我国目前城市综合开发项目概况及特点

三、城市综合开发政策导向

第二节 PPP开发模式与城市综合开发PPP项目税务管理

一、PPP的定义及基本特征

二、PPP的理念

三、PPP的优势

四、PPP参与各方

五、PPP操作方式

六、城市综合开发PPP项目税务管理必要性

管理篇

第二章项目公司设立

第一节 注册资本金

一、基本概况

二、涉税分析

三、管理建议

第二节 土地出资

一、涉税分析

二、管理建议

第三节 利润分配

一、基本概况

二、分配方案

第三章 合同签订与谈判

第一节 合同签订要点

一、合同签订原则

二、与政府谈判要点

三、与税务机关谈判要点

第二节 其他合同签订要点

一、股东协议

二、总承包协议

第四章 融资模式

第一节 股东借款

一、基本概况

二、涉税分析

三、管理建议

第二节 外部借款

一、基本概况

二、涉税分析

第三节 资管产品融资

一、基本概况

二、涉税分析

三、管理建议

第四节 资产证券化

一、基本概况

二、涉税分析

三、管理建议

第五章 项目基本情况分析

第一节 回报机制

一、政府付费

二、使用者付费

三、可行性缺口补助

第六章 土地一级开发

第一节 土地整理配合服务项目

一、项目立项主体

二、前期费用

三、征地拆迁费

四、回迁安置房

五、项目收益分析

第二节 基础设施项目

一、建设用地

二、甲供工程

三、建设期利息

四、项目收益分析

二级开发篇

第七章 二级开发涉税管理

第一节 取得国有土地使用权环节涉税业务

一、通过“招拍挂”取得土地使用权

二、协议转让方式取得土地使用权

第二节 项目公司成立环节涉税业务

一、印花税

二、企业所得税

三、增值税

第三节 开工建设环节涉税业务

一、涉及税种

二、影响税种

第四节 开盘预售环节涉税业务

一、土地增值税（预缴）

二、企业所得税（预缴）

三、增值税（预缴）

四、附加税

五、个人所得税

六、城镇土地使用税

七、印花税

八、环境保护税

九、房产税

十、防洪费（堤围费）等其他地方性收费

第五节 交房环节涉税业务

一、增值税

二、附加税

三、防洪费（堤围费）等其他政府收费

四、土地增值税（预缴）

五、企业所得税

第六节 其他业务环节涉税业务

一、印花税

二、增值税

三、车辆购置税

四、车船税

五、水资源税

第七节 项目清算环节涉税业务

一、企业所得税清算

二、土地增值税清算

第八章 企业所得税汇算清缴

第一节 企业所得税的基本规定

一、纳税义务人

二、应税所得的范围

三、税率

四、应纳税所得额

五、应纳税额的计算

六、收入总额

七、不征税收入

八、免税收入

九、扣除项目

十、不得扣除项目

十一、亏损弥补

十二、税收优惠

十三、特别纳税调整

十四、纳税期限

十五、征收管理

十六、纳税地点

第二节 所得税汇算清缴过程

一、收入类

二、成本、费用类扣除项目及标准

三、税收优惠

第九章 土地增值税清算

第一节 土地增值税前期准备工作

一、土地增值税清算条件

二、土地增值税清算单位及产品分类

三、土地增值税清算所需资料

第二节 土地增值税清算过程及方法

一、确认清算收入总额

二、确认扣除项目金额

三、确认清算税款

第三节 土地增值税清算后税收政策

一、项目清算后再转让房产相关问题

二、房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税问题

第十章 棚改项目税务管理

第一节 棚改项目前期阶段

一、政府付费

二、销售自建安置房

三、销售外购安置房

第二节 项目公司实施阶段

一、拆迁补偿

二、土地平整

三、自建安置房成本

四、外购安置房

第三节 政府出售土地阶段

第四节 项目公司收回资金阶段

第十一章 项目运营

第一节 基础设施项目

一、维修养护服务

二、项目收益分析

第二节 公共服务与产业配套项目

一、维修养护服务

二、物业管理服务

三、租赁服务

四、仓储物流服务

五、城市开发产业园区公共服务

六、科技孵化服务

七、金融配套服务

八、其他运营服务

九、项目收益分析

第三节 前期规划与咨询

一、基本概况

二、涉税分析

第十二章 项目到期移交

第一节 涉税分析

一、无偿移交无产权资产

二、无偿移交有产权资产

第二节 管理建议

一、政府补偿移交环节税费

二、改变退出方式，避免实物资产移交的视同销售风险

附录：法规与政策

附录一 PPP模式税收政策

附录二 资产支持证券化相关法规

附录三 发票管理相关法规

附录四 资产管理相关法规

附录五 税收优惠相关法规

增值税

企业所得税

附录六 退出税务管理相关法规

视同销售

公司管理相关法规

附录七 政府补助相关政策法规

附录八 PPP模式下的其他政策

《城市综合开发运营PPP项目税收策划指南》

王冬梅 谭金花 著

中国财政经济出版社 出版

ISBN：978-7-5223-2048-9

定价：82.00元

中国财政经济出版社

中国财政经济出版社

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