烟台市场真的缺供应吗？

这是上期话题，文章发布后有粉丝在各个平台留言讨论，其中大家很感兴趣的一部分内容是烟台市场的库存和供应。

库存和供应是影响市场走向的关键因素。

尤其是新项目供应上，除了影响库存量，也能从中看出开发商对未来市场以及城市布局的预判。

今天这期我们就从这两个角度来探讨下烟台市场的表现。

01 市场库存足够吗？

先说库存。

由于一些原因，现在烟台房地产市场具体的库存数字我们不得而知，但可以从一些其他数据分析有效信息。

我们统计了过去一年（2022.3-2023.3），烟台六区商品住宅的成交和供应套数。

成交总计为：22433套。

供应总计为：16702套。

首先可以得出一个数字：纳入统计的这一段时间内市场总计消耗的库存大约为5731套。

具体到各区来看，除高新区外，其他五区均为成交套数大于供应套数，即市场处于去库存状态。

数据来源：腾策顾问

其中成交最高为芝罘区的5988套，供应最多为莱山区的3750套。

以成交套数减去供应套数的话，各区数据为：

福山区：-130 高新区：230 开发区：-1351

莱山区：-861 牟平区：-971 芝罘区：-2648

很明显，去库存最多的是芝罘区，其次是开发区。高新区与福山区的市场供应，则明显多于其他区。

这些数字还要考虑到市场体量和特点问题，高新区因其市场体量不大且产业的特殊性，受到房地产市场调控的影响就会更大。

而福山区虽也处在去库存趋势中，但因其市场库存肉眼可见的多，因此较之高新区会面对更大库存问题。

当我们再把前两周统计的各区已经获得预售但是未出售的数据拿出来对比下：

芝罘区：4681 莱山区：3740 开发区：1734

养马岛：3305 高新区：2458 福山区：3971

这些未出售的数字不代表真实的库存数字，但可以简单对比了解一下目前的市场库存情况。

看过各区未出售的产品数量和过去一年的去化数字，其实单纯从数据角度看现在烟台市场并不缺房，有的区还是供过去求。

但为什么今年很多人明显的感觉到无房可买？

因为纳入统计的是广泛的项目，但其中值得买的，或者说优质项目占比是持续在减少的。

因为经历了楼市下行以及交付事件后，大家更会买房了。即使市场回温也不再盲目出手，优质项目更好卖、平庸项目难以出手。

因此过去说库存是影响房价的重要因素这句话有点偏颇，现在应该是优质项目供应的多寡更影响房价。

所以聊完库存情况，我们就来聊聊供应情况。

02 土地市场开始热了

从今年前三个月的供应看，烟台六区商品住宅新增供应为3086套，而成交套数总数为5774套。

当然这里面更多是已推出项目新获得预售的产品，因为我们知道前三个月纯新项目几乎没有。

而要聊供应的话，新项目供应或者说优质新项目的供应对市场影响更大。

前两周我们已经做过六区待开项目以及优质地块的情况，感兴趣的朋友可以点击下方名称查看各区情况。

总的来看，今年烟台明确会推出的新项目并不多，但土地市场方面可能会有更多优质地块供应。

包括开发区之前的土地推介会、莱山的旧改项目、以及幸福新城等重点片区，都有很大机会有住宅地块出让。

关键在于，会不会有优质开发商出手。

我们知道在经历了去年的楼市下行期后，大部分房地产企业都或多或少都受到了冲击，也普遍选择收缩阵线。

有不少在烟台做项目的品牌房企，因为各种原因出现交付纠纷，或者再没有新项目推出的消息。

土地市场方面屡屡由城投拿地，也说明现在房企拿地更谨慎了。如果今年烟台土地市场放量，表现会如何？

其实从全国来看，伴随销售端的回温，土地市场也有回温迹象。

从一线城市看，今年3月31日深圳首轮土拍中挂出来的五块地全部拍出。而且平均溢价率在10%左右，有的地块达到了15%。

杭州今年二月首轮土拍的13块地全部成交，其中溢价成交地块数量占比达到77%，三月二轮土拍溢价成交地块数量占比升至80%。

其他包括杭州、苏州、武汉等城市都出现了土拍热，而且还有两个现象：

一：溢价土地多

二：民企参与度高

这与去年大部分城市是城投拿地，民企罕有参与的情况恰恰相反，从侧面说明现在不仅购房者信心在恢复，房企信心也在恢复。

包括青岛近期也拍出了崂山的“新地王”，竞价吸引到了九家一线房企参与，说明土地市场的热度开始传导。

按照销售市场回温从一线到二线再到三四线这个规律，接下来或许烟台等二三线城市的土地市场也会迎来升温。

当然土拍是否回温不仅看全国市场，更要看城市热度。

烟台当下正处于发展黄金期，在12335中心城区建设思路、城市更新等政策加持下，在产业升级、城建加速等利好落地下，烟台发展机会显然更大。

同时烟台今年大概率进入万亿城市俱乐部，城市影响力进入新阶段，这些都会影响开发商看烟台的角度。

所以今年烟台土拍市场很有看点，究竟会有多少土地放量，哪些品牌房企会新进&深耕烟台市场值得期待。

03 烟台市场看点十足

这期我们主要讨论了烟台房地产市场的库存和供应，虽然这两项无法用具体数字来呈现。

但经过通盘的梳理会发现，烟台房地产市场目前处于一个很微妙的阶段。

市场供应看似充足但优质项目供应没有跟上市场热度，在土地端还未放量的时刻也难以估测品牌开发商对烟台的态度。

但整体市场的销售数据在快速回升，甚至二手房市场也很热。

于此同时城市发展也迈向新阶段，重点板块、重点项目持续落地，以前心心念念的音乐节也要落地了。

看起来要实现楼市突破就差一层窗户纸的事，可能是四月五月数据的再次突破，也可能是某个优质地块的火热竞拍。

但这些无法预测，要看具体市场表现。

可以预测的是，在经历市场下行后今年楼市回温几乎是必然的。

但更值得关注的是，市场本质的产品力以及新概念如何呈现，这也让我们更期待接下来的市场发展。

长按识别 在线咨询