商业观察丨浅谈河西商圈的发展脉络与竞争格局

随着城市发展重心转移，河西商圈逐渐崛起。在近期披露的商场销售额排行榜中，销售额超过20亿元的商场共有9家，其中有2家位于河西，分别是金鹰世界和建邺万达。

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河西综合体商业发展脉络

纵观河西整体商业发展脉络，不难看出，河西重量级商业均是沿江东中路分布，呈带状发展。03年左右，早期综合体新城市广场开业，开启了河西商业综合体篇章。

09年左右，建邺万达广场开业，项目总建筑面积100万平方米，其中27万平方米的一站式购物中心，5万平米白金五星级酒店、7万平米的旅游商业街，以及31万平米的写字楼和近26万平米的高端城市公寓，是当时南京市面积最大、投资额最大的商业地产项目。

17-21年，金鹰世界、华采天地、河西吾悦先后开业，这三个项目总体量超过100万方，为河西区域带来了丰富的商业业态，也聚集了相当的人气。

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河西可售型商业月均流速0.3万方

从河西整体商业供求来看，月均流速在0.3万方，年均流速约3.6万方，均价变动幅度较大，由于成交项目的区位、临街与否、面积等因素，单价在2-6万元/㎡浮动。23年1月，正荣润峯、华侨城天鹅堡备案拉高成交单价，达到59961元/㎡。

从近12个月各板块销售情况看，河西南商业走量较快，成交1.63万方，均价32756元/㎡；其次为河西北，成交0.96万方，均价27625元/㎡；河西中由于在售项目不多，基本为前期库存，成交量价均较低。江心洲升龙成交两套小面积底商，单价36304元/㎡。

从在售库存看，根据23年3月最新在售库存数据，河西整体商业在售库存117万方。其中，河西中78.69万方，占比67%；河西北33.91万方，占比29%；河西南4.01万方，占比3%；江心洲0.27万方，占比1%。

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河西中部商业格局与辐射力研究

河西中部商圈主要以元通地铁站附近为主，目前华采天地人气最高，2022年销售额18亿元，商业体量约17万方，业态为5层的盒子类型购物中心+商业街区。元通商圈内还有金奥国际购物中心、南京台湾名品城、金奥缤润汇等综合体，整体的运营状况较为一般，商业能级不高，目前也在积极进行一些业态调整，期待后期看到不一样的一面。

另外值得期待的是位于元通地铁站东南侧的两个商业项目，ifc国金中心和德基世贸中心，这两个项目总体量近80万方，商业体量约16.2万方，无论从项目品牌、综合体打造运营能力，还是项目的规划及招商来说，未来上市后，有可能改变南京整体商业格局。

目前来看，元通商圈对于河西南、河西中、江心洲、城南的部分板块形成较强辐射，但主力综合体项目仅有华采天地一个，未能形成聚集效应，对稍远的购物群体吸引力不强。

未来ifc和德基入市后，商圈整体商业面貌将更上一个档次，在辐射能力方面，预计辐射圈将外推5-10公里，覆盖整个主城，成为不输新街口的城市商圈。

ifc国金中心

南京IFC是新鸿基地产继1998年于香港首创IFC品牌、2009年成功打造上海IFC之后，第三座IFC品牌之作。

总楼面面积约32万平方米，包括两幢办公楼、高尚购物商场国金商场，以及凯悦集团旗下的五星级高端时尚酒店安达仕酒店，共有约360间客房。目前办公部分已经入市，购物中心部分正在进行内部装修，地上地下商业共9层，体量约9.2万方，预计今年三季度入市，目前商业部分不少高档餐厅已开业。

德基世贸中心

南京德基世贸中心项目总建筑面积达44万平方米，总投资额约50亿元，规划了68层总高318米的5A甲级智能办公楼、五星级酒店，时尚生活广场，空中花园豪宅、世界贸易中心会。

购物中心部分将承袭新街口德基的模式，引入国际大牌、环球美食、国际影院、进口超市等，目前外立面已经装修完毕，正在进行内部装修，预计今年三季度将部分开业。

文/南京克而瑞分析师 刘秋怡

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