133轮竞价丽水拿地，福建“豪宅专业户”杀入长三角三四线城市

本文来源：时代财经 作者：钟黛

来自福建的“豪宅专业户”建发房产，正在杀入长三角三四线市场。

4月4日，建发经过133轮竞价竞得浙江丽水莲都区一宗商住地，成交总价为9.73亿元，成交楼面价16151元/平方米，溢价率41.01%。

正如建发国际（01908.HK）在今年业绩会上所言：“除了一二线城市，对于一些符合改善性需求的三四线城市的土地，尤其是福建省和长三角等我们比较熟悉的区域，都要去努力加强拓展。”

建发的投资布局原本较为聚焦，在长三角仅布局了寥寥高能级城市。而今年，要支撑起拓展两千亿货值的扩张目标，建发正在悄然调转投资枪口。

首入浙江丽水

沉寂了一年多的丽水土拍，被“外来户”建发打破平静。

其此次拿下的地块，出让面积28688平方米，容积率2.0-2.1，建筑面积60244.8平方米。其中可建商业建筑面积500-1000平方米，社区配套用房不少于1380平方米。

该地块位于丽水丽阳街与寿尔福路交叉口西南侧，地处中心城区，距离丽水市政府仅1.1公里，北侧是丽阳街，西侧靠近紫金路，区位优势明显。

这是丽水市区今年首宗成交地块，取消了限价要求，仅要求按“定品质”进行开发建设且不实施住宅全装修。该地块毗邻大家·紫金邸，后者于2021年首次开盘，毛坯预售备案均价为2.63万元/平方米。

丽水地处浙江省“尾部”，其GDP总量也常年位于省内下游。2021年初，22个高能级城市推行集中供地的消息，曾让部分品牌房企下沉至丽水，掀起一阵抢地潮。当年3月，大发地产（06111.HK）首入丽水，斥资16.6亿元拿下一宗地块，以2.1万元/平方米的楼面价刷新了该市记录。

不过，自2021年下半年开始，楼市入秋，低能级城市率先降温。克而瑞指出，2022年的丽水楼市，面临着和众多三四线城市同样的困境，土地、新房市场持续低迷，如何回暖成为棘手问题。

土地方面，不限价土地频频跑步入市，但整体表现平淡。2022年，丽水市本级，共计出让13宗涉宅用地，仅2宗城中地块产生一定程度溢价（低于10%），其余地块多为底价成交，部分不限价地块甚至仍由本地城投托底。

“自2021年三季度市场下行以来，板块内地块成交楼面价基本不超过1.5万元/平方米。此次建发地块楼面价超1.6万元/平方米，与去年相比，地价回暖迹象明显。”好地研究院指出。

新房方面，2022年前11个月，该市新房成交均价同比下跌13%。去年全年，丽水仅7盘入市，推盘次数不足10次，综合去化率远低于两成。自去年4季度以来持续低迷，仅零星项目开盘。

“当下的丽水楼市库存高企，去化承压，若以当前的去化速度计算，去化周期已长达27.3个月。”克而瑞于今年1月指出。

建发此次拿下的地块区位较佳，但在全市销售仍存在不确定性的大背景下，该项目的去化情况仍有待后续观察。

逆势扩张，适当下沉

建发起家于福建，主打中式豪宅。2022年，民营房企资金承压，建发则凭借资金优势大肆抄底。

中指研究院数据显示，2022年建发房产权益拿地金额为544亿元，位居全国第四。建发国际财报显示，去年共花费土地款824亿元，新增项目全口径货值1474亿元，货值权益比例约72%。

尽管“不差钱”，建发国际的投资版图没有摊太大，坚持“区域聚焦、城市深耕”战略，获取流动性高并且盈利性优的土地。

2022年，其新增货值中有91%位于一二线城市。在长三角，其新增项目聚焦于上海、杭州、宁波、苏州、南京以及江阴。

而在2023年，多家房企换仓一二线，好地块更难抢了，这意味着建发过往的打法难以延续。

“现在各家房企也都明白了，三四线城市的去化比较困难，还是中心城市的核心地段卖得比较好。”绿城中国（03900.HK）管理层曾在2022财年业绩会上如是说。

其称，今年绿城将采取差异化的投资策略：仍聚焦于中心城市，用以保去化，保安全；而当形势稍好，绿城将下沉，争取更多的利润。

建发国际管理层也在业绩会上表示，今年一季度在热点城市的拓展难度比以前大了。除了一二城市，今年也要努力拓展福建省以及长三角的三四线城市。

2023年，房地产市场走势尚不明朗。标普曾抛出两种假设：如果市场需求自7月份起回暖，最终2023年新房销售额将与2022年基本持平；若市场的修复时点延后至11月，全国商品房销售额则出现5%的下滑。

今年来，多数民企呈现业务收缩的趋势，不少国央企亦持保守态度。例如，华润置地（01109.HK）2022年的签约销售额为3013.3亿元，其2023年的销售目标为超过3000亿元。中国金茂（00817.HK）去年的全口径销售额为1550亿元，今年计划实现签约销售额1500亿元。

而建发国际管理层则在业绩会上提出，今年要追求10%-20%的销售额增长。2022年，其全口径签约金额约1691亿元，同比增长约3%。同时，建发国际提出，今年新增货值也要同比增长约36%至两千亿元。

面对不确定性，建发的扩张之旅已拉开序幕，结局仍未可知。