大王山片区的产业定位，为何会从文旅跨界到科创？

作者 |罗乾波

出品 |睿诚研究院

近期，前两篇片区分析类文章发出后，获得了不少热心朋友的关注与支持，希望我们继续阐述一下其他各片区的情况，整体感觉关心长沙发展的人越来越多了，不再局限于问一些哪里买房子更好此类简单的问题了，大家的格局和视野更高了。

其中，有几个粉丝同时问道：长沙会不会打造出国家级科创中心类项目？

这个问题让我们比较惊讶，因为是一个非常专业的课题，不是一两句话就可以解析清楚的，只能从产业繁衍、城市发展的角度来推断，从长沙的整体发展上看，这是长沙必定会努力达成的一大目标。

国家级科创中心的地位和价值，举足轻重不言而喻，为何发展四大实验室、为何发展生物育种、为何发展智能制造等等，其实，都是在为这一目标做积累，未来也不是没有可能打造出这样的研创基地。

为啥把这个问题拿出来做本文的导引？

主要考虑到跟今天所谈的大王山片区的发展有一定相关性，因为大王山南片区就在湘江科技城这一大项目载体中，有浓烈的科创诉求及清晰定位，那么，大王山也是长沙培育科创中心的一大实验田和有效载体。

据悉：

大王山片区地处长沙市西南侧，位于长株潭地理几何中心。北起三环线、南至长潭行政边界、东临湘江，西抵长潭西高速，是一座绿色新城、智慧新城，同时也是长株潭三市的融城核心。

大王山片区规划面积106.14平方公里，分北、南两期开发建设，其中北片区总占地27.27平方公里、南片区总占地78.87平方公里（参见下图），计划投资额约3500亿元，目前已完成投资逾1000亿元，致力于打造具有全国影响的旅游目的地、国内领先的科技创新城、生态宜居的融城先行区。大王山片区由湘江集团负责开发建设，是长沙重点推进的“十个重大城市片区”之一，也是长沙、湖南湘江新区全面落实“三高四新”战略定位和使命任务、奋力实施“强省会”战略打造的宜居、宜业、宜游城市新样本。

这是官方和媒体对大王山的基本介绍。

从其整体定位上，可以看出，在10个重大城市片区中，大王山的定位遵循着，以文旅为基础、科创为动力、宜居归城为归结点的发展路径，也有较强的差异化。

据睿诚研究院分析，也不同于以前梅溪湖片区的打法，梅溪湖是宜居—造城—产业的三级裂变模式，更处于城市内部，而大王山位于河西偏南区域，过去城市的基础和界面极差，土地和城市价值难以彰显，不得不走特色差异化道路。

过去，这里是水泥厂、颜料化工厂、建材厂产业为主的“三高一低”重污染企业的聚集区，诸如湖南省新生水泥厂、长沙市水泥厂、望城县水泥厂、坪塘水泥厂、长沙颜料化工厂、长沙三环颜料厂等。自2009年开始，长沙启动大王山片区规划，经十余年发展，一座绿色生态新城迅速崛起，成为全国老工业基地“退二进三”的典范。

（原坪塘水泥厂实景）

以上即为大王山的一些基础性介绍，在10大重点城市片区规划中，因为大王山的发展历史较晚，当初如同“灰绿”相间——优势山水生态+老工业基地组成的空白画布，怎么着笔、怎么填充、怎么构架等，都是一道大难题。

而且，彼时，洋湖这边正在发展，势头强劲、拦截效应明显，区域内匮乏的交通、配套、人口等很难支撑起大王山的有效发展，虽有大面积土地，但其产出实在不尽人意，令政府大伤脑筋。

同时，又接壤湘潭九华，颇有点远离长沙的感觉，导致这个片区的房价也一直蛰伏而波澜不惊。

故而，不得以从资源禀赋出发回到原点来思考发展的问题，靠山吃山靠水吃水，文旅就逐步成为了大王山片区的第一代发展定位，后面才出现了其他业态的加持。

在查阅资料过程中，发现有媒体认为，大王山从老工业基地发展成为旅游区到现在的省级名片，当时的文旅构想是一个“神来之笔”。

似乎有点夸张了，一是，这类地区因原来的工业留存、污染等问题，前期并不能发展房地产等产业，需要花费财力和时间去治理生态，而对于非居住类用地，其耗费的时间会相对缩短一些；二是，有足够优秀的山水资源支撑，讲旅游的故事更容易一些；三是，南片区还有一大片地，如果北边的承接没做好，南边就更难发展了；所以，三者叠加之下，文旅性定位就成为了当时唯一的选择。

这点和天心区的南部片区有点不一样，大王山区域是从北到南的顺位推进逻辑，而南部新城则是典型的以南北两端驱动中间的挤压型模式。

湘江欢乐谷、华谊兄弟电影小镇、文正书院、桐溪寺和恒大文化旅游城等项目的逐步落地，慢慢开启了大王山发展的大幕。

以上，对文旅定位做了一点说明，接下来再初步探讨一下跨界到科创定位的背后思想及主要动因。

据睿诚研究院独家观察，大致有两大动力在推动这一定位的形成与强化：

其一，区域价值需要新动能提升

在北片区投入重金打造了众多文旅项目，加上交通体系等基础性支撑资源的建造等，大王山已经花费不菲。而且随着区域的不断成熟，南片区的运作模式也需要换挡提速提质，而实现整体的开发价值。

北片区基本解决了文旅休闲、城市生活的问题，但生产的重任还未破局。

如果继续沿用北区的产业定位思路，在容量扩大之后，资源及节点会比较分散等，边际效应会递减，不是战略规划的上策，毕竟湖南不是一个旅游强省，资源的独特性有限，再投入的效果就会不理想，故而，需要寻找新的突破思路。

新智造，依山傍水，长株潭都市圈核心，不合适；

算力化，东岸已有天心数谷及广告产业园等集群，距离太近，不符合业态规划的互避空间半径；

医药等传统科技，其他区域都有雄兵，难以杀出重围？

怎么办？

最后，在充分考虑区域实际与未来的有效兼容上等，通过精心谋划，政府找到了两大支撑点来填充和描绘南片区的蓝图，一是承接大托铺机场搬离后的空白，在长沙坪塘规划了通用机场；二是以依托湖南大学科创港、湘江实验室、国家智能网联汽车质量监督检验中心等，来重点布局发展数字科创产业。

机场+科创，逐步架构起南片区的发展本底，其中，通用机场在补全北片区交通体系及推动文旅资源优化的基础上，又带来了新的优质产业元素；以及数字科创业态的互相烘托与借势，至此，南片区的产业规划才有了新的力量。

2020年底，湖南湘江新区提出了“湘江融城科技小镇”的规划构想：

地处大王山南片白泉黄家湾·融城示范社区，北临大王山旅游度假区、南接湘潭九华、东临南部新城、西临大王山通航小镇，是全省规划绿色融合发展示范社区之一，总规划面积6.2平方公里，其中建设区3.5平方公里。同时还紧邻长株潭生态绿心，区位和生态优势明显，有“一干一轨”（潭州大道、城际轨道西环线）做交通支撑，未来将聚焦科技与数字产业，打造滨水宜居小镇。

如上，南片区跨界前期文旅产业定位后，实现华丽转身，其区域价值自然水涨船高，就不多说了。

其二，省级上位规划强推，南片区科创定位乘势起飞

2022年11月8日，湖南省自然资源厅举行湘江科学城规划工作新闻通气会，会上发布了湘江科学城概念规划。

在这个省级大手笔规划了，把湘江新区当初划定的南片区域升级为“大科城创新引领核”，并成为湘江科技城概念规划中的科创主轴线上的核心区域，其能级大大提升和强化，来了一次极大的跃升。

据睿诚研究院观察，本次定位从区域级别向省级的一大跳跃，将给大王山南片区带来直接的三大利益：

一是地位升级，聚拢和招引相关产业资源的能力得以强化；

二是价值升级，将推动本片区及北片区土地价值上升，能快速打破人们心中的固有的非主城区域的空间疏离感；

三是城市升级，因可期的强势产业资源的逐步流入，城产融合效应得以大为加强，城市尾端的驱动作用会慢慢彰显出来。

可以说，这次定位的强化与抬升，才真正给了大王山大发展和未来腾飞的强力引擎，而打破了北区所带来的文旅印象的束缚，而化虚为实，为区域整体发展提供了坚实可见的澎湃动能。

最后，小结一下：

据睿诚研究院观察，纵观大王山片区多年来及南北区的发展历程，在优质山水和人文资源托底、北区文旅产业为先锋、数字科创+通用机场为南区引擎的发展变化中，南北产业结构变化十分明显，一步步从城市远郊区域、变化为知名旅游区、以及未来的产城融合新城，见证着长沙城市的整体发展。

跨界，不只是形式；

跨界，不仅是空间。

有农业山林、也有工业矿痕、现有众多的打卡游人，往后还会有湘江西岸的璀璨景象。

于此可以说：

大王山，是一个以山水为体、产业为翼，快速崛起于湘江西岸的产城融合新样本，也将成长为湘江岸边的又一颗明珠。

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