中海2023年关键词：冲

纵观中国楼市30余年的历程，自1998年房改开启中国内地商品房时代开始，“招保万金”率先突围，在一定时期内曾霸榜龙头，再到“碧万恒融”时代，而到了2023年，榜单一再被刷新，有玩家偃旗息鼓宣布退出，有玩家降速收缩，也有玩家逆流中趁势而上。

3月31日是港股房企披露年报的最后期限，一般业绩欠佳的公司会刻意选在最后一天公告业绩，但今年，一群差生集中开家长会的氛围中，有一家房企突围而出——中国海外发展（00688.HK，下称“中海”）的业绩和投资者交流会都有颇具亮点。

2022年，中海实现合约销售额2947.6亿元，权益销售额排名升至第三；总收入1803.2亿元，扣除税后投资物业公允价值变动收益及汇兑净损益的归属股东核心净利润244.2亿元，同比下降28%；归属股东核心净利润率13.5%。

中海董事局主席颜建国表示，近几年，房地产市场进入转折期，叠加疫情的影响，不确定性较大。但这些扰动因素，都不会影响中海的长期战略目标，中海希望成为世界一流不动产开发运营商。

增速不止20%

当同行主动降速，8%的业绩增幅已经让外界感到难得，甚至有房企不再披露全年增速目标，把“活下去”放在首位时，中海管理层强调持今天、明天、后天的业务结构方向不会变，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。

中国海外发展行政总裁张智超还顺势披露了2023年销售增长目标为20%。有投资人对中海过去一年在整个动荡市场中非常稳健的业绩和财务表现点赞，直言这是今年房企业绩会中，主流大公司里，中海的增长目标最明确、最积极。

对于20%的增幅，在场投资人继续追问这是否是保底概念，内部目标是否更高？张智超很坦率地回答，公司全年货量7900亿元，这个货量还没有包含今年新增投资所产生的货量供应，这一可售货量行业领先，这是今年销售增长20%的底气所在，是我们近两年坚持聚焦投资的结果，“我们内部肯定有更高的目标”。

此外，中海的货量结构优异，没有出现大幅价格折让的情况，更多的是平衡好量、价和利润之间的关系，做好整体经营的安排。“我们对完成今年的销售目标充满信心。”对业绩增长，张智超传递出十足的信心。

其实，此前中海常被诟病过于保守。2007年，中海地产规模曾排名行业第二，仅输给万科一家。此后由于财务纪律和投资策略等调整，以及同行高周转、高杠杆模式加码，中海被多家民企超越。直到2021年第一轮集中供地，当多数公司在土地市场抢破头时，中海依然按兵不动，彼时又被贴上“保守”标签。2017年以来，中海整体上加大了拿地力度，渐渐展露出逆周期发展的野心。

作为中国最早上市的房地产企业之一，中海历经多轮经济与房地产周期磨砺，实现稳健、持续、高质量发展，成长为中国房地产行业的一面旗帜。行业下行期，更能看出一家公司的稳健底色。

据克而瑞发布房企2023年一季度数据，中海全口径销售达835亿元，同比大增73%，大幅跑赢市场；权益销售780亿元，升至行业第二，距离第一的保利仅差不到20亿元。

投资预算两位数增长

在投资拿地方面，中海管理层表示，在现金回款比较好的情况下，今年的投资仍将相对进取，今年的投资拿地金额规划了双位数的增长。过程中会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排。

其次，在投资策略上会聚焦战略一致性。张智超表示，近几年中海的投资布局、土地规模与结构上具备很强的比较优势。2022年投资拿地中，一二线城市的货值占87%；今年的可售货量中，73%在一线和强二线城市。未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角城的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。

截至2022年底，中海剔除预收帐款后的资产负债率53.69%，全口径净借贷比率42.91%，负债率处于行业最低区间，在手现金1103.1亿元，占总资产的12.1%，在手现金占总资产的比重长期保持在10%以上。

有了充足的投资预算、明确的投资策略，中海还强调了内部投资回报要求，会坚守投资刻度，以此确保合理的回报，确保行业领先的盈利能力。“每一个项目，我们将结合成本利润率与IRR来综合判断决策。”

最后，中海还不止于在公开市场拿地，其央企身份、财务稳健、资金充裕的优势，能在收并购、城市更新等方面，多渠道获取更多土地储备。

2022年年市场持续下行，中海逆周期拿地，扩张型投资，拿地金额、新增货值在行业处于领先水平。2022年总计新增50宗土地，总购地金额1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元，这一拿地金额在所有房企中排名领先。

今年以来，市场企稳和复苏，重点一二线城市复苏情况更好一些，土地市场又开始热起来了。张智超透露，一季度中海在南京、杭州各中标一个项目，地价款合计40多亿，并重申不会为了增加土地规模盲目扩张，包括收并购，核心还是看项目质量、资产质量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新项目，未来也有很大的投入。

“三天”业务稳步推进

中海在战略上坚持以房地产为主的专业化经营，确立了今天、明天、后天的可持续发展战略业务结构。

颜建国在回答“如何看整体市场的发展潜能与动能”时表示，公司仍坚持今天、明天、后天的业务结构方向也不会变。

“今天”是住宅板块，仍将是公司的核心业务，年投入90%左右的资源。坚守主航道，住宅开发仍将是公司的核心业务，论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。

“明天”的业务是指商业，包括办公、购物中心、长租公寓等，年度资源投入约8%左右。近三年，中海的商业项目大规模入市，2023年商业收入制定了30%的增长目标，相应的资源配置也会跟上，未来几年商业收入增长非常快。

近期，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)上市及扩募是行业热门议题，招商蛇口、华润等公司都积极参与其中。对于中海在REITs以及资产证券化方面的安排，中国海外发展副总裁王林林表示，REITs是促进房地产转型发展的重要抓手之一，也是商业资产打通资本循环的关键一环。从长期视角看，中海把REITs作为契机，从构建房地产新发展模式的角度去思考商业模式优化。

“对中海而言，我们不会将退出当作一锤子买卖来思考，我们希望通过REITs建立一个持续高效投融资循环”，提升资源使用效率，为商业资产运营构建更高效的发展逻辑，推动集团的高质量发展。此外，REITs除了对底层资产有区域和业态的要求之外，资产本身也有准入条件，回报率是隐性标尺，中海将这个标尺嵌套在公司商业资产运营体系中，确保相关商业资产良性循环。

展望2023年时，中海管理层提到了五项重点工作，其中一个便是加快商业项目入市节奏，租金收入有望加速增长。2022年，克服疫情影响，中海的持有型商业物业收入达52.6亿元，获得不易的同比增幅1.8%。同时，新增运营商业项目创高峰，新增15个运营商业项目，为商业收入加速增长注入新的动能。

据悉，中海已积累了超千亿规模的商业资产，目前在手的购物中心以环宇城、环宇荟、环宇坊的三条产品线，持续在一二线城市深耕做优做强。

剩余的2%资源则用于发展面向未来的“后天的业务”，包括养老产业、供应链管理等围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务。

冲劲不可挡

颜建国在《主席报告书》中说，本集团创立40余年，在港上市30年，历经多轮经济与房地产周期而持续稳健，保持行业领先。百年基业是本集团坚定不移的长远目标。

这是一家经历过1997年亚洲金融风暴洗礼的企业，深刻理解敬畏市场的重要性。此前，颜建国曾表示，过去一段时间，中海因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。而如今潮水退去，中海成为不确定市场中确定的力量，是表现最稳健的企业之一。

市场低迷之时，中海希望用真金白银的投资表明自己看好房地产行业的决心，用超20%的增幅表明自己作为头部央企的进取心，其在逆周期下的冲劲儿不可挡。

“面对行业转折期的阵痛与挑战，中海将继续坚持稳中求进的高质量发展理念，与同行一道，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，引领房地产下半场高质量发展。”这是一家央企的担当。

谈及市场前景，颜建国表示，当前市场仍处于房地产上下半场转折期，市场还存在一些不确定性，但其对总体市场是有信心的。从更长时间来看，市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化。

第一是市场规模适度下降后会稳下来，市场主流观点会是稳定在10万亿左右，市场规模足够大，房地产仍然是一个大行业、好行业。

第二，从发展模式来看，市场已经从卖方市场转到了买方市场，增长模式从规模向效益转变，而中海一贯是效益优先，不会将规模放在首要地位。当前市场形势下，中海会更加关注客户需求，关注产品创新，关注企业运营效率。

中海管理层近年来对市场的预判均表示，阶段性下行不改房地产行业市场的本质，未来将进一步展现“三大分化”特征，分别是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，国内房地产行业正在经历一次大变革与调整，行业集中度将继续提升；三是企业分化，行业利润率下行，容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

分化不是坏事，对长期主义选手中海而言，它或许已经盼着这一天很久了。中海管理层在业绩会上多次提到，在确保财务稳健的前提下，中海将“适度扩张规模，提升市场份额”，“积极进取”、“充满信心”，这一进取基调贯穿整场业绩会，也将影响2023年公司上下运转的氛围。

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