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中介的作用不容小觑,住建部释放新信号,楼市即将迎来一场变革

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三年疫情时间我国的经济发展不够景气,此时作为我国经济发展支柱的房地产行业,也不似从前般处于上行期。去年年底相关部门全面放开了对新冠疫情的管控,当各地的人员因此流动开来时,楼市也逐渐恢复了原先的发展。此时很多消费者的购房热情终于被逐步激发了出来,从各种利好政策看,此时买房可享受的优惠更多,相应人们的购房成本就要低一些;从未来发展看,此时买房人们基本不用担心个人要承担家庭资产缩水的风险,这一点必然是利好的。但与此同时楼市存在的各种顽疾也逐渐的显露了出来,事实上仔细观察过后我们就不难发现,房地产行业的回温,远比我们想象中要难得多。

至于楼市回温的消息为何会不断传出,我认为更多的是一种噱头,原因无外乎于各类人在不断造势当前楼市。我们能想到的有房屋中介、开发商、投资者等等,在这些主体当中,我认为房屋中介起到的作用还是比较大的。就像业内人士之间流传的一句话,那就是“得房产中介者得天下”,这句话听起来比较夸张,其实有一定的道理在其中。结合以往的种种现实情况看,全国楼市不论是处于上行期还是下行期,都能看见中介的身影。

我们都知道从大的方面看,我国的楼市拢共就分为新房和二手房两个市场,很明显房产中介负责的就是二手房市场。由于房价的涨幅高于社会平均工资涨幅等原因,一般家庭一辈子可能也就买一两套房子,所以很多人在买房时都是新手的身份。如果想要购买一套综合条件比较好、性价比高的房子,就离不开房产中介的帮助,如果不花这笔中介费,未来等待着他们的可能是更大的坑。其实还有一点更多人也没有想到,那就是现在的房产中介,其实对新房市场也有一定的垄断性,这又是为什么呢?

开发一个新的房地产项目,向来是一件需要大量资金的事情,为了资金的安全性,很多房企都选择了在住宅尚未建设时就开始售卖。之前我国施行的“三道红线”政策,受此影响很多开发商的融资渠道减少,没有了足量的真金白银,他们自然没有办法很好的维持手头项目建设。此时很多想买房的人,对期房市场失去了固有的信心,更多的刚需则选择了依靠房屋中介为个人选房。

再加上我国房地产行业改革的这么多年时间里,全国楼市不断扩张,近些年的新建住宅很多都位于城市边缘地区,购房者对这些房源并不了解等原因,人们对房屋中介的依赖程度是愈发的强。从中我们不难看出来问题的关键在于,很多房企虽然有自己的销售团队,但缺乏足够的市场经验,因而取得的效果相对差,但这也是一个无解的难题。总而言之,一些经验老到的房产中介公司,几乎能决定一个城市住宅总体的销售情况乐观与否。

房产中介的能力虽然强也有存在的必要性,但无论什么时候、遇到什么事情,一家独大总归不是什么好事情。为了改变上述局面、促进全国房地产行业的健康发展,近期我国住建部发布了一则讯息,在一篇题为《大力推动商品房现房销售》的文章明确指出,有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。这是对存在几十年之久的期房预售制度的一种挑战,预示着我国楼市即将迎来新一轮的变革,这一点是必然的。

如果市面上的住宅都变为了现房,那些刚买了房的新业主,就完全不必担心买到烂尾楼了,因为所有的住宅都所见即所得。不过任何事情都有两面性,事实上相较于新房而言,购买期房还是有一定优势的。就像前面说到的那样,期房是在住宅尚未建设完成时,就开始售卖的房子。因此在这个阶段买房,消费者的可选择空间更大一些,而且购房成本相对低。如果是现房的话,可能我们入手时很多好户型就已经被他人选购走了,而且购房成本要更高一些,这对全体购房者而言绝对不是什么利好。

而且全面实现现房销售的目标,在短时间内并不会达成,因为开发商们的确没有那么多的钱,来维持手头项目的建设。如果强制要求他们销售现房,那么广大开发商的资金链将会断裂,这就与全面取消期房预售制度背道而驰了。当一个城市的烂尾楼数量因此不断增加时,必然会影响这个城市的市容市貌,这对地区经济的发展起不到任何的利好作用。

看到这里很多购房者就会不由得想,此次取消期房预售制度,大概率也是雷声大雨点小。如果你也这么想那就大错特错了,首先全国住宅已经陷入了一个供过于求的局面,大量的库存积压,就算开发商不想销售现房,很多时候也由不得他们选择;其次期房烂尾的现象,已经严重打击了人们的购房热情,如果任凭发展人们对当前楼市的信心将会大打折扣;最后之前我国出台期房预售制度的根本目的之一,就是为了楼市能加快发展,现在我国城镇家庭的住房拥有率已经几近饱和,没有必要再用预售期房来促进楼市的较快发展了。

所以问题的关键不在于期房预售制度取消与否,而在于我们应当根据个人的选择,做出购买期房还是现房的判断,毕竟二者各有利弊。还有一点至关重要,那就是无论何时一定要根据个人的实际经济状况做选择,因为当前被称为史上最严格的第二代《个人征信管理办法》已经全面施行,未来人们的失信成本只会是愈来愈高。

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