推进“带押过户”！北京存量住房交易无需提前结清贷款

3月31日，北京市正式启动存量住房“带押过户”模式。居民出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大地便利居民住房交易，降低交易成本。

此前，已有城市率先推进“带押过户”。四川成都的李婷（化名）告诉记者：“我最近卖了一套房子，因为按揭贷款未还完需要提前还款，但一看银行的预约排队已经到5月了，也没有给具体的还款时间，这一等不知要多久。幸运的是，我得知了可以带押过户。”

李婷带着买家直接去了银行办理“带押过户”申请，一个下午就完成，过了一周银行便通过了所有流程，通知李婷可以进行过户了。“真的方便了很多，不然提前还款不知道要等多久，还节约了很多费用。”

“买方与卖方在同一个银行办理按揭，提前沟通好需要带押过户，审批通过后，银行会出一个同意函，拿着就可以去过户了。”据“带押过户”的买房者表示。

北京个人存量房交易先行

以往，北京市居民出售住房需事先结清银行贷款、解除房屋抵押。为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的“过桥贷”。

3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（下称《通知》），明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下，办理住房所有权转移登记。

而相比其他城市，此次北京“带押过户”模式有一些创新，主要有三方面突出特点和优势：

一是兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明确规定，北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。《通知》特别强调，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

三是多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。

易居研究院研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，从“带押过户”对于购房者的覆盖面来说，北京做的要更好，也更吻合各类不同的购房和贷款需求。

严跃进表示，“带押过户”政策是一种创新的政策，可以总结为“基于不动产登记制度创新的二手房金融服务优化模式”，所以其结合了不动产登记制度的改革、金融创新、二手房交易市场提振等多个因素。但本质上说，其主要是不动产登记的概念，或者说是二手房房东抵押权管理优化的概念。

“此次北京对于此类政策的推出，实际上也说明各地都在此类政策上做创新。带押过户政策在很多二线和三四线城市都有过推广，客观上都带来了群众较好的反馈，也有助于降低交易成本、提高效率。”严跃进表示。

政策推出后，最大的影响是二手房的交易速度被按上“加速键”，基本上可以随时进行，卖房者无需筹钱提前偿还剩余的贷款。这不仅使二手房的交易速度加快，也减少了二手房交易中的交易纠纷和金融风险。

严跃进认为，这项政策的意义在于后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。

全面推进“带押过户”

3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，针对此前多地在二手房交易过程推行的“带押过户”模式予以规范和促进，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本。

常规的二手房交易中，卖方必须先结清贷款、解除房屋的原抵押才能办理后续的过户，存在交易成本高、时间长、流程复杂等问题。而“带押过户”是指带着抵押过户，即在原抵押未解除的情况下，仍然可以办理房屋过户手续，将房屋的所有权转移至买方，能够切实提升居民住房交易、登记和金融服务水平。

根据《民法典》第406条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这为不动产“带押过户”提供了法律依据。

据记者了解，早在2022年，就有济南、青岛、昆明、深圳等多个城市开始探索“带押过户”的交易模式。目前，全国共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

自然资源部、银保监会鼓励各地在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”；在“带押过户”模式的探索中结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。

两部门还明确，各地要深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

同时，自然资源部、银保监会针对可能出现的业务风险予以警示。要求建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过多种方式切实防范风险。并特别强调在各种“带押过户”模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

记者 | 曹韵仪