鉴报｜经营服务终于交完“学费”，万科转型进入新阶段

在发布2022年年报的第二天（3月31日），万科董事会主席郁亮携万科一众高管出席了业绩发布会，针对媒体提出的涉及开发业务、经营业务以及房地产市场、REITs等各种问题给予解答。

据年报显示，2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。在2022年房地产市场深度调整、商品房销售大幅下滑、行业面临前所未有的冲击时，万科部分数据保持正向增长，实属难得。

更重要的是，在经过多年沉淀后，万科的经营服务业务终于走过“交学费”阶段。郁亮在业绩发布会上表示，今年，经营服务业务收入还会有两位数的增长，利润开始有正向的贡献。

3月31日，万科举办2022年度业绩发布会，郁亮等高管出席。企业供图

值得关注的是，近两年，政策鼓励REITs在房地产领域发展，为万科的经营服务业务打开了更多的想象空间。

稳定毛利率水平，存量资产提效与增收

2022年，房地产行业经历了远超预期的深度调整，给企业的经营带来巨大的压力和挑战。

在此背景下，万科业绩保持稳健。据年报显示，2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

对盈利水平的提升，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，稳定毛利率水平，现在做的工作是存量资产的提效与增收。在建在售的存量方面，有两个抓手，量价管理与费效比的提升。土地阶段的存量，主要是看产品定位与投入产出关系，通过挖掘不同产品价值点实现产品溢价和投入产出比对毛利率水平的贡献。

在财务健康状况以及抗风险能力方面，截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率仅为43.7%，处于行业的低位；持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。万科的负债结构也进一步优化，融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。

值得关注的是，去年，“三支箭”连发之后，以六大银行为主的十几家金融机构与万科签署了8000多亿元的授信额度。

对于房地产融资环境的变化以及万科接下来的融资安排，万科总裁祝九胜表示，对整个行业来说，融资环境得到了比较大的改善。整个过程是一个信用修复的过程，信用修复与信用恢复是两个概念，目前出现一些分化，业务做得好、信用比较好的房企得到的融资会更多一些，相反业务有些不足或者说信用维持得不太好的房企，修复和恢复就没那么好。

“这一轮把房地产行业看成支柱行业，无论是信用的授予方还是融资的接受方，受授双方都要接受以前的经验教训，要坚持做善的融资，拿到钱是去创造价值，要符合社会环境和伦理道德的底线，不产生过高的货币乘数等。”祝九胜说，总而言之，融资总量无论是增加还是减少，都服从于业务需要。过去一年中，在有息负债新增方面，公司在经营和服务类业务方面的投入更多，这一块对应的资产和项目也多了起来。对于开发业务，杠杆表面上高一点或低一点，不是问题，实质是业务本身要做好。

坚持投资量入为出，正在研究差异化的投资策略

目前，万科是开发业务与经营服务业务并重的发展战略。

在开发业务方面，2022年，万科实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元；结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%。

与此同时，万科在土地新增投资的精准度和投后管理方面进一步优化。2022年，万科投资聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

对于投资拿地，张海表示，安全和发展一直是万科在开发经营实践中需要把握和权衡的关键问题，从过去一年来看，基于行业深度的调整和变化，公司的天平倾向于守住安全底线，对投资比之前设定了更加严格的标准。

据了解，去年万科获取的36个项目，预计能够贡献1750亿元的产能，目前有22个项目开盘，已经累计贡献的销售额是380亿元，毛利率水平在20%左右，IRR（内部收益率）在35%左右，都有了很大的提升。

对于未来的投资拿地策略，张海表示，当前，市场分化和复苏回暖并存，且在不同的市场，复苏回暖程度不一样，这需要公司对投前的论证和研究更加充分，以前关注更多城市宏观指标，现在更加看重市场板块的典型特征，投资的精准度、安全性能够进一步提高，夯实投资的安全边界。

“我们也注意到，今年以来，房企的投资更加聚焦在一些核心城市、核心区域。由于出让条件的原因，我们获取地块的几率并不是很大，最近也在研究差异化的投资策略。”张海表示，整体来看，公司会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏，投资要为业绩的连续和稳定起到支撑作用。

经营服务业务走过“交学费”阶段，利润将形成正向贡献

如果说前几年万科的经营服务业务一直处于“交学费”阶段，那么今年之后，对于集团将会形成一个正向的反馈。

2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，多项业务巩固了业内领先优势。

对于经营服务业务，郁亮表示，今年，万科的经营服务业务收入还会有两位数的增长，利润开始有正向的贡献。

在郁亮看来，万科的经营服务业务有先发优势，方向选择是对的，起步比较早，以前吃掉了很多利润，“学费”终于付完了，不再成为负担。此外，经营服务业务布局全，在所选赛道都处于领先位置，这带来了较好的协同效应。

“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，在短期内，对整体盈利表象要有重大改变，还有难度。”郁亮说，与开发业务不同，经营服务业务是“滚雪球”业务，做存量生意，靠的是复合增长力量，是永续生意，给一定的时间，一定会对收入、利润有重大影响。在外部条件具备的情况下，万科会做好准备，也会保持耐心。

值得一提的是，2022年，万物云实现分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

对于蝶城战略，万科联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全表示，通过科技投入，通过更高密度的在3公里半径内的项目集中度，然后通过改变流程，这样才能真正在基础物业保持客户关系、保持现金流、保持增收增利的同时，能够真正像科技企业一样，产生边际成本的下降。从蝶城的效果来看，去年只是改了38个蝶城、1.6亿元的基础设施投资，带来了差不多4个点的毛利改善。

“2023年，对于万物云来说，效益改善的速度将大于规模改善的速度。”朱保全如是说。

REITs政策利好，万科公寓、物流、商业在积极尝试

值得关注的是，去年以来，公募REITs在房地产领域取得突破性进展。在保租房领域，已有4只保租房REITs成功上市。

在此背景下，不少长租公寓纳入保租房体系。“纳保”（纳入保障房）的吸引力之一在于可以申报公募REITs,帮助其实现“投融管退”的闭环。

除了保租房外，商业不动产首次被纳入REITs试点。3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

对于万科在REITs方面的安排与进展，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖表示，万科物流是较早尝试REITs的，已经在浙江、广州选择了几处资产，在25万平方米左右，目前在进入下一步的审批阶段，今年应该能成功发行。

公寓是REITs鼓励的方向，万科也在积极布局，前提是“纳保”。刘肖透露，万科在北京、天津、深圳等地的60多个项目，纳保了6万间房源，这些资产在做积极的评估、准备，已经选了一些资产进入更深的流程，结合政策需要，监管要求，在有序启动REITs发行工作。

值得关注的是，商业不动产首次被纳入REITs试点，这也给商业地产带来更多的想象空间。刘肖说：“过去七天，我们也在积极工作，研究券商的选择，也会密切关注政策情况。”

在刘肖看来，REITs坚定了万科开发与经营服务并重的选择，鼓舞了信心。虽然政策本身、万科的实践探索，也都在摸索阶段，但是也更加坚定打造优良资产，做大蓄水。一系列政策利好，成为不动产经营服务这个行业的动力，也成为万科向开发与经营服务并重转型的动力。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 柳宝庆