业绩会实录 | 宝龙商业(09909)：TOD商业项目杭州拱墅宝龙广场计划在今年12月开业

智通财经APP获悉，3月30日，宝龙商业(09909)举行2022年度业绩发布会。会上，宝龙商业表示，2023年计划开业13个项目，其中宝龙广场8个，宝龙天地5个；公司将重点打造杭州的拱墅宝龙广场筹备期开业项目。据公司介绍，杭州拱墅宝龙广场位于杭州武林北桃园板块，计划在今年年底12月份开业，体量达到20万方，是地铁4号上的TOD商业项目。

公司还表示，目前商场消费已经逐渐恢复，尤其是玩、吃、体验等方面，很多餐饮业已经超过了2019年的水平，而零售方面的恢复还需要随着市场环境和消费信息的增加来逐步恢复。预计从5月份开始，恢复情况将会更好，我们对2023年的宝龙商业经营充满信心和希望。

公告显示，2022年，公司实现营业收入25.49亿元，同比增长3.5%;归母核心净利润5.17亿元，同比增长4.8%。与此同时，公司拟派发末期股息每股0.15港元，持续回馈股东。公司实现商业运营业务收入20.58亿元，同比增长2.0%，占总收入的80.8%，其中来自第三方项目收入2.11亿元，同比保持正向增长;住宅物业业务实现营收4.91亿元，同比增长9.9%。盈利方面，公司利润依然保持正向增长，实现毛利润8.34元，毛利率稳定在接近33%。

截至2022年12月31日止年度，集团商业运营服务业务分部实现总收入约为20.58亿元，较截至2021年12月31日止年度约20.17亿元增加2.0%;已开业建筑面积约为1060万平方米，较2021年同期990万平方米增加70万平方米;已开业项目数93个，较2021年同期88个净增5个;合约建筑面积约为1520万平方米，较2021年同期1410万平方米增加110万平方米。

截至2022年12月31日，集团住宅物业管理服务已交付项目92个，总已交付建筑面积约为1940万平方米;已签约项目140个，总签约建筑面积约为3070万平方米。

以下为智通财经APP整理的业绩发布会问答实录：

问：目前市场环境下，独立外拓能力可能变得越来越重要。公司提高了外拓目标，想了解公司对外拓能力培育的新战略和应对竞争的优势和想法是?

答：关于外拓，徐总在商业董事会上介绍了未来战略的聚焦，包括业务聚焦在商业和地产，战略聚焦于长三角;目标的话，预计今年外拓目标不低于80万平方米，会稳步发展，注重质量而非数量。独立董事也提出建议，未来会聚焦于高质量的好项目，而不是在于多。

问：请问管理层如何看待今年线下消费复苏的情况?还有一季度不同城市和业态结构的经营数据修复情况如何?有哪些趋势?

答：从春节以来，特别是3月份以来，该项目的客流恢复情况非常好。从业态分布来看，餐饮恢复最快。服装业态因为去年疫情的影响，我们对其进行了微调并引进了高端化妆品和精品女装等业态。我们也在寻找未来可以替代服装业态的业态，如珠宝业态。此外，我们更注重商业场景和服务，发布了宝龙4G的营销活动，并针对每个季度的声音、颜色、味道和情感等做了详细的策略发布，以提升整个项目的影响力和经营能力。未来，我们将进一步人性化布置商业场景，提供更好的体验感。

问：想了解公司运营团队的稳定性和人才激励、培育方面的新规划和想法是?

答：实际上随着去年疫情的影响，我们确实对我们的整个组织架构以及人员做了适当的优化，这也是一个企业在发展过程当中所必须的，因为我们要挑最精的，所以在这一次的业绩发布会以后，我们也会对外发布我们宝龙的商业的人，就是所有管理层以及我们主要经理人的平均年龄。未来宝龙商业的人均年龄会更加年轻，我们也对外发布了我们的宝龙一样的计划，专门招90后和00后的优秀的人才加入我们团队，越做商业会越来越年轻，越来越时尚。

同时我们在春节以后也新成立了六大招商中心，六大城市招商中心，在总部的集团招商中心的统一的协调下，我们在宝龙商业的深度聚焦的核心区域。我们在上海、南京、杭州、宁波以及我们的福建和山东成立了六大城市招商中心，这样子我们加上集团招商中心，这6大招商中心加起来，可以承揽我们整个宝龙商业品牌当中80%的招商资源。所以我们对于团队来讲，没有不但没有太大的影响，我们核心管理层也非常稳定，最主要的是未来我们会更加年轻，更加有活力，更加能够胜任和面对新时代的商业的发展。

问：目前，我们看到13个即将开业的项目中，第三方项目的比例正在增加。所以，请问公司未来自有项目和第三方项目的占比规划是什么?

答：我们有很多未开发的地产项目，约400万方，将在两三年内完成开发。因此，未来每年我们将有大约10至15个自有项目，每个项目大约10万方，总管理面积为100万方至150万方。此外，每年我们还能拓展至少80万方的面积。因此，每年我们将新增200万方以上的管理面积。

问：请问我们公司目前货源会销的比例是多少?行业内许多公司都在提出一个概念，即打通集团内部各个业务体系的会员共享，想请问公司在这方面的考虑和规划是什么?

答：截止到去年年底的时候，我们会员的话将近是接近1000万。去年的话，我们的会员数量增长非常快，达到了500万。这主要是因为疫情期间我们大力发展线上营销，吸引了很多会员。之后我们又在广场内举办了很多落地性活动，把线上会员吸引到线下来消费，从而提升了会员销售占比，现在会员销售已经占到了整个销售的24%。另外，我们在去年还做了一个比较重要的事情，就是把所有会员的权益打通了，让他们可以在全国所有广场享受权益。今年我们的目标是让会员权益更加丰富，不仅可以在商业场所享受权益，也可以在集团内的酒店和艺术中心享受会议权益，来提升宝龙会员的价值。

问：关于提升老项目经营绩效的具体策略和指标的问题，请问管理层可以解答一下吗?

答：关于老项目提升的指标，主要包括出租率、租金收入、两者取高的项目的抽成租金、其他收入以及成本控制等方面。出租率要确保每一平方米都能产生收益，理想的出租率在98%到100%之间;两者取高的项目需要提高抽成租金，同时对营销活动、线下场景布置、会员粘性等方面进行研究，提高会员贡献占比;平台的其他收入也是重点发力的方向之一;在项目成本方面，通过优化管理系统来控制成本。这些方面综合起来，可以提升老项目的经营绩效。

问：关于宝龙商业毛利率的趋势问题。过去几年，我们的毛利率一直在提高，但2022年略微下降，其中商业运营的毛利率仍在提高。请问未来对于毛利率的趋势如何，是否会保持前几年的提升趋势?考虑到2022年是一个特殊的一年，那么未来的趋势会是什么样的呢?

答：公司2022年毛利率下降的原因有两个，一是疫情影响导致出租率下降，商户缓缴措施影响毛利率;二是计划推迟的项目导致顾问咨询收入下降。未来毛利率会稳定在30%到33%左右，因为公司注重成本控制，外拓项目占比增加但竞争加剧也会有一定影响。

问：关于公司在智慧商业方面取得的突破，包括业绩考核智能化、引入AI进行风控管理等，这些管理上的变革会带来哪些影响?

答：去年我们在智慧商业方面取得了不错的成绩。我在最近的一次演讲中也分享了我们的管理系统的进展。我们主要实现了以下三个方面：第一个是业绩中心，能直观地显示全国商业项目的排名情况。第二个是资产沙盘，用于推演新项目的筹备开业中的收益和营运期间的改造。第三个是数字化的考核系统，包括招商、营运和工程物业等方面，使管理更自动化。通过这些系统，我们的目标是解放人力资源，让员工去做面对面的问题，面对消费者、投资者和经营者，而不是去管理指标。

智慧商业的另一个方面是风险管理。我们已经升级了智能风险官和风控官至2.0版本。传统的审计方式存在漏洞和管理缺陷，而智能风险官和风控官可以自动发现指标预警并向管理层和项目负责人发送信息。它们还具有对比能力，在宝龙系统内部或行业中自动评估商务条件和租金水平。此外，它们具有自我学习能力，可以学习宝龙商业的好经验和模式，并推荐好的模式。

同时我也预告一下，我们正在研究一种专门用于消费者感知的AI技术，因为现在我们对商场的评估主要依赖于大众点评和暗访飞行检查，这种技术已经很落后了。我们正在开发一个专门针对消费者的AI工具，消费者到达我们项目后，可以直接与AI交流，将他们对商场服务的感知反馈到我们的系统中，以帮助我们提高服务和业务水平。

问：从全国来看，购物中心每年开业的增速出现放缓，是否意味着行业整体已进入存量时代?请介绍一下存量时代的核心竞争能力主要是什么?

答：随着房地产市场和土地供应的影响，商业地产的新开发放缓，进入存量时代。但实际上早就在谈论进入存量时代，因此商业发展的核心竞争力主要包括以下四点。首先是组织能力，对于企业来说，拥有强大的组织能力是关键，包括组织架构和系统的先进性。

第二个竞争力在于招商能力。现在的招商已经跟以前完全不一样了，需要在各个城市成立招商中心，与上千个商家品牌直接接触，因为现在跟购物中心相关的业态发展已经发生了很大的变化。

第三个是运营能力，其中最关键的是提供给消费者最好的场景体验和增加会员粘性。如果会员消费占比能达到40%，就不再需要不断增长客流量。未来的运营端需要更多关注市场推广活动带来的会员粘性的增加。

第四，创新能力也至关重要，需要有年轻人的参与，并关注消费习惯和心态的变化。

问：疫情放松后，经济和消费都明显复苏，想请管理层分享一下前两个月观察的商场消费复苏情况，以及如何看待未来线下消费发展的趋势?

答：其实在二月份时还不太明显，因为疫情放松后，从去年十一、十二月开始到今年一月，除了春节影响外，我们经历了很大的困难。刚开始放松时，实际上上海几乎没人，因为大家都不来。真正的恢复是在所有人都养成好习惯后才开始的。从今年春节后逐渐恢复，现场观察客流已基本恢复，但客人的主要目的是逛街、玩、吃，购买方面还有待恢复。

目前商场消费已经逐渐恢复，尤其是玩、吃、体验等方面，很多餐饮业已经超过了2019年的水平，而零售方面的恢复还需要随着市场环境和消费信息的增加来逐步恢复。预计从5月份开始，恢复情况将会更好，我们对2023年的宝龙商业经营充满信心和希望。