李长江：2022年是企业最困难一年，变革组织迎接新目标

3月29日，碧桂园服务召开2022年业绩发布会，管理层出席，从左到右分别为碧桂园服务投资者关系负责人林文韬，首席财务官、联席公司秘书黄鹏，执行董事、总裁李长江，首席战略官徐彬淮，首席市场官汪英武。

中房报记者 李红梅 北京报道

“极其看好2023年！”碧桂园服务执行董事、总裁李长江在业绩会上对行业未来给予充分信心，并在回答中国房地产报记者提问时强调，“在任何情况下，今年会坚持全体员工业绩为上，坚持业绩考核达成目标不动摇。”

3月29日，碧桂园服务控股有限公司（碧桂园服务，06098.HK）召开2022年业绩发布会，报告期内，碧桂园服务实现收入413.66亿元，同比增43.4%；毛利102.57亿元，同比增15.7%；归属股东净利润19.43亿元，同比减少51.8%。

“2022年是碧桂园服务服发展历史上最困难的一年，收入和利润增长速度明显放缓，特别是利润增长没有达成预期。”李长江表示，疫情防控及关联行业市场疲软，资金流动性缺乏，物业服务和非物业增值服务严重受限，众多因素构成了我们的2022年。

“去年防疫等开支有几亿元，预计今年毛利率会有回升。”碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏补充表示。

发布会上，碧桂园管理层亦表示，公司内部已经开始组织变革，以让目标更明确，授权更彻底。

每天签约4.45个项目

外部市场严峻，作为物业行业龙头企业，碧桂园服务2022年成绩依然可圈可点。

从整体营业收入来看，碧桂园服务2022年413.66亿元的收入，同比增长近半。放在品牌房企2022年销售榜单中，能排到前40强，超过了不少地产公司去年全年业绩。

对于公司利润同比下滑，公司管理层没有回避。黄鹏解释称，由于收并购带来的无形资产摊销成本增加，以及管理职能人员调整至一线业务等因素，对公司合并毛利率、物业管理服务、社区增值服务的报表数据造成非经营性影响。他预计2023年这一情况会有改善，公司毛利率将得以回升。

报告期内，碧桂园物业管理服务收入约为人民币228.5亿元，同比增长约65.7%，占总收入比由去年同期进一步提升7.5个百分点至55.3%。

实际上，该公司物业管理规模及全国性地域覆盖正在穏步提升。截至2022年12月31日，除“三供一业”业务外，集团合同管理面积约为16.02亿平方米，收费管理面积约为8.69亿平方米。此外，“三供一业”业务的物业服务的收费管理面积约为0.88亿平方米，合同管理面积约为0.93亿平方米。

据碧桂园服务管理层介绍，目前，该公司项目遍布内地及香港特别行政区的超过400个城市，以及海外市场，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，位于一二线城市项目的收费管理面积占比约为43%，管理有6601项物业及向境内外约841万户业主及商户提供物业管理服务。

除了通过聚焦物业管理服务的内生增长，在品牌拓展方面保持行业竞争力。碧桂园服务2022年新增品牌拓展签约外拓项目1626个，新增年化饱和收入约49.04亿元。

“平均每天签约4.45个项目。”李长江对外拓成绩表示满意。

2022年，碧桂园服务对存量市场进一步开拓，一方面通过下沉营销网络深耕三四五线城市；另一方面通过产品创新深挖一二线城市存量市场。在非住宅业态方面，推进商业、文旅、公建等业态的拓展，陆续落地包括重庆市政府、中国国际展览中心（朝阳馆）、西安前海人寿金融中心、天津泰达时尚购物中心等重点项目的物业管理服务。

利润“粮仓”：社区增值服务

社区增值服务是碧桂园服务业绩增长的亮点。

据介绍，碧桂园服务从资产保值增值和业主生活两大需求出发，围绕业主家庭成长周期、房产价值周期和社区成熟发展周期，为业主提供全方位的社区生活服务。2022年社区增值服务收入约为人民币40.2亿元。

“增值服务去年整体保持了20%的增长。”分管社区增值、运营、公司战略及数字化的碧桂园服务首席战略官徐彬淮说，过去在社区有场景、缺连接，现在在业务和组织能力方面已建立连接。

碧桂园服务在多元化业务拓展方面表现出色。据其管理层介绍，公司聚焦社区增值服务，扩大建设一刻钟便民生活圈，通过布局社区最后一公里生活便利终端“楼下心选”，为居民创造美好生活“触手可达”的便捷体验。

目前，通过发挥社区店优势，该公司已在22个重点城市铺开衣物洗护业务，与41家中央洗衣工厂开展战略合作，开设收衣门店超300个，向超过15万名业主提供衣物洗护服务，全年清洗衣物超200万件。同时，积极孵化新业务，携手壳牌在新能源汽车充电基础设施建设、社区充电服务等方面进行合作，在社区内提供充电服务，打造低碳社区。

房地产经纪服务收入较去年同期实现同比增长54%至3.9亿元；到家服务收入较去年同期实现同比增长约32.6%至4.9亿元；还包括家装服务、社区传媒服务等都对整体业绩做出了不同的贡献。

2022年，碧桂园市服务实现收入约48.4亿元，覆盖超过150个城市，在城市大物业的服务模式有所突破，成功中标签约江苏常州、广东佛山、广西南宁、安徽蚌埠等城市一体化服务项目，以“城市大物业”的全局治理变革理念，以数字化建设为中心，实现从一屏统管到业务运作到场景作业的全贯通，打造一体化服务的城市运营模式。

“房地产相关模式的改变和改进势在必行，会不断影响物业行业的发展。”李长江在回答中国房地产报记者提问时分析，房地产由过去的高速发展变成高质量发展，从量上可能对物业有一定影响，包括在科技性方面对员工要求会更高，同时也带来新的机会。

李长江认为，正是因为房地产的科技性、技术性提高了，员工素质相应提高，也会产生更多的服务，这些服务会惠及业主。无论是安保、绿化、安全、环卫等相关设计，更能满足业主需求解决原来的困扰。“未来，碧桂园服务将坚持基于新需求导向下的服务重构，利用新科技、新服务、新生态、新价值为物管赋能，同时以客户为中心，重构和设计自身的大物管服务。”

“希望社区增值业务成为独立支撑公司业绩增长的航道。”徐彬淮说。