房地产行业变得异常撕裂

上周，北京完成了第一轮供地清单发布后的首场土拍，朱辛庄0028地块被42家房企争抢，让市场直接体验了一把土拍的高潮。

今年土拍门槛的降低变得非常明显。

比如北京这次的朱辛庄0028地块总价低（12.995亿封顶）、无需竞现房，加上参拍房企的资质要求大幅降低、竞价程序简单（报价达上限后直接摇号），而且所处区域的楼市平均去化周期较短，因此给一众想跻身北京的房企提供了抢地机会，而这也导致本次土拍变得极度火热。

今年的1-2月份，一线和强二线城市出现了很明显的楼市复苏态势，但3月份出现了明显的回落。

从房地产市场的整体情况来看，民企和国央企之间已经出现了越来越剧烈的分化，中国房地产市场由国央企开发商来托底也成为了既定的事实。

以郑州等普通二线以及其他三四线城市为例，国央企开发商的销量占据了新房市场的绝大部分比例，这甚至造成了国央企开发商新盘的供不应求，根源还在于买房人担心民企楼盘的烂尾，而没有烂尾压力或接近现售的民企楼盘却少之又少。

北京朱辛庄0028地块的竞拍人中，国央企开发商占据了绝大多数的比例，同样的，杭州等热点城市今年的土拍中，主要的参赛选手依旧是国央企开发商。

民营房企经历前几年的动荡后虽然也有强烈的补仓需求，但相比品牌、实力且融资成本更低的国央企开发商，在激烈的竞争中也只能望而却步。

市场方面认为，当前国央企开发商楼盘的热销并不能代表楼市整体的复苏态势，尤其是民营房企的整体销售表现仍令人担忧，市场各方目前对楼市复苏的可持续性也表现出了更大的顾虑。

事实上，除一线和强二线城市优质项目的热卖以及普通城市国央企开发商楼盘的热销外，其他销售改善情况并不明显，而且3月份以来还出现了比较明显的环比下跌。同样的，除一线及强二线以及其他城市核心区位的地块外，土拍市场的复苏也出现了更明显的区域分化。

也正因为上述原因，现在的房地产行业变得异常撕裂，大部分国央企开发商以及少数头部优质民营房企过得很滋润，乐观而自信，而大部分民营房企则依旧愁云密布，尤其是依然深陷融资困境的民营房企，大都感觉有点悲观。

尽管如此，我们仍坚定地认为房地产行业依旧在复苏的路上，只是要客观认识到销售端的温和爬坡，以及正常的市场波动和螺旋式上升现象。简单来说，这一次楼市的复苏不会一蹴而就，但也不太可能昙花一现。

上周，银保监会发布了2023年1号文件《关于规范信托公司信托业务分类的通知》。我们注意到，截止当前，市面上只剩下5、6家信托机构还在新增地产投资业务，其他大部分都在艰难地处置着不良项目。

与信托机构的情况类似，截止当前大部分地产私募机构也都暂停了地产投资业务，中基协2月份发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》后也未见什么大的市场动静。

总体来看，信托、私募等主流投资机构对房地产行业仍信心不足，尤其对民营房企的项目还是保持着谨慎观望的态度。

值得一提的是，银行、信托、私募、金控等所有投资机构都对国央企开发商的融资需求趋之若鹜，但因国央企开发商在融资渠道和融资成本上具有天然的谈判优势，因此大部分投资机构都很难介入。

近段时间，几家信托和私募机构都在大力拓展国央企开发商地产项目的真股融资业务，但就我们与国央企开发商合作的经验而言，好的项目（比如土拍市场需摇号的地块）国央企开发商基本都不会拿出来做真股融资或合作，而差的项目却又经常面临销售去化方面的风险，因此想做真股投资的机构也面临进退两难的问题。

从投资端的市场走向来看，我们认为最值得庆幸的一件事情是越来越多的投资人（高净值个人）对地产项目的真股投资（金融）产品有了更高的接受度，包括不要求信托等机构定期支付收益、分红等。

这或许是资管新规实施以来，历经几年的房地产及金融行业爆雷潮后，资本市场以及投资者教育方面取得的最大的进步。

我们亦认为，金融行业真正打破刚兑后，对于我们这些专业性的投资机构来说，今后的业务和发展空间反而会更加宽广。

来源：西政资本，向原作者表示感谢。

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