90%收入来自上海！瑞安罗康瑞：市场不稳仍需谨慎前行丨直击年报

吴若凡/发自上海

“去年是非常困难的一年，我们受到了前所未有的冲击。”台上的瑞安房地产主席罗康瑞表示。

3月23日傍晚，瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，272.HK）召开2022年度业绩发布会，罗康瑞及公司执行董事罗宝瑜、行政总裁王颖、瑞安新天地行政总裁张斌、财务总裁兼投资总裁孙希灏出席。

报告期内，瑞安房地产收入155.65亿元，同比减少11%；净利润14.75亿元，同比减少33%；股东应占溢利为9.06亿元，同比下降45%；毛利66.49亿元，同比减少7%；毛利率43%。截至报告期末，集团净资产负债率维持在45%的稳健水平，现金及银行存款达人民币133.68亿元。

对于业绩下降，瑞安房地产表示，收入下降部分是由于受到住宅单位之施工及交付延误的拖累。截至2022年12月31日，集团（包括合营公司及联营公司）已锁定的销售总额为409亿元，将于2023财年及以后交付并予确认。

对于低负债率及现金情况，管理层亦表示，2022年初董事会曾批准了一项高达5亿港元的股份回购计划，以提高每股盈利及整体活动回报，且集团在年内已实现回购合计3500万股。此外，现金及银行存款维持稳定，达人民币133.68亿元，并将继续审慎管理资产负债表。

58安居客研究院院长张波表示，这是港资房企的鲜明特点，即负债率普遍较低，和内地房企规模化经营方式相比，港资房企更看重长期的经营回报率和收益。预计接下来会有更多企业放慢发展速度，在降低自身负债率的同时利润率有更高的要求。

货源方面，截至2022年12月31日，瑞安房地产在全国累计有14个项目，总建筑面积930万平方米，包括680万平方米可供出租、可供销售面积，及250万平方米会所、停车场和其他设施，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆5个城市，可供出租及可供销售的建筑面积为420万平方米。

在住宅总体土地储备和可售资源方面，截至去年年底，瑞安房地产和合营公司一共有人民币753亿元总销售资源，其中瑞安房地产权益约为413亿元。

记者注意到，上海依旧是瑞安房地产的重仓地，其90%收入均来自于此。

早在进入内地市场之初，瑞安房地产便大量布局旧改和商业地产物业，标志性项目有上海新天地、上海卢湾区旧改项目等。从2019年起，瑞安又持续加仓内地，先后在上海拿下了徐泾蟠龙村旧改地块、普陀鸿寿坊及创智天地等项目。2022年12月，瑞安联合上海杨浦滨江投资开发有限公司，拿下了上海市杨浦区平凉社区03B3-01的旧改地块，按照23.76亿元底价计算，楼面价为99868元/平方米，与21万元/平方米的房地联动价相比，有不小的利润空间。

财报显示，2022年，瑞安在上海的上海太平桥五期翠湖天地和蟠龙天地两个项目获得了超过100亿元的销售收入，这也更加坚定了瑞安深耕上海的决心。

重仓上海，让瑞安获得了大量优质地块的同时，也承担了较高市场风险。为此，在后续土地储备获取上，瑞安表示将聚焦包括上海在内的长三角、大湾区的一线和强二线城市扩充土地储备，原因是这些城市的基本面稳固、城市发展的韧性也更强。

罗康瑞表示，在市场出现调整时会有许多机会出现，瑞安会在保持公司财务稳健的情况审慎地看待机会。对于未来市场发展，罗康瑞则显得很谨慎，“花无百日红，我们一直谨慎小心，尤其是‘三高’策略难以维持的当下，市场是否见底还很难说。”