天津
来源 |北京市朝阳区金融纠纷调解中心
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
我国法律规定，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪;如果以非法占有为目的，以“售后返租”方法非法集资的，则涉嫌《刑法》第192条所指的集资诈骗罪。
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案例一：“租后返租”
2017年3月至2018年5月，伍某甲等4人以儒商公司名义采取租金年付方式长期承租广州市某服饰中心负一层，在未获批改建商铺的情况下，分成数百个商铺向公众招租， 向社会公开宣传 “10年投资收益高达300%”，—次性收取租户十年租金、再支付高额短期租金引诱租户向该公司返租，向463名租户吸收资金1.93亿余元，造成租户损失1.25亿余元。伍某甲等4入被以非法吸收公众存款罪判处有期徒刑二年至六年不等刑罚。
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案例二：“售后返租”
2012年3月31日，吕某某在浙江省东阳市注册成立了兰州科达房地产开发有限公司东阳分公司，聘请工作人员，以兰州科达房地产公司在兰州开发房地产需要资金为由，以“西湖明珠大厦”作为抵押，并支付高额利息，在浙江省东阳市公开吸收社会公众资金。截至目前，共向社会公众721人吸收资金共计人民币4.58亿余元。
2014年4月2日，被告人吕某某、沈某某以兰州科达房地产公司的名义与甘肃时代置业有限公司签署《借款合同》，约定由时代置业公司给兰州科达房地产公司借款人民币3000万元。同时，兰州科达房地产公司与时代置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，将已经出售了使用权的“西湖明珠”，卖给时代置业公司，以此为该笔借款提供保证。
公诉机关认为，被告单位兰州科达房地产有限公司、被告人吕长虹、徐关委等5人以售后返租的模式向社会不特定公众吸收资金数额巨大，构成非法吸收公众存款罪。吕某某、沈某某以非法占有为目的，虚构事实、隐瞒真相，以签订合同的方法骗取时代置业公司钱款数额特别巨大，构成合同诈骗罪。
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风险提示
在此提醒广大市民朋友们，以“租后返租”“售后返租” 名义吸收公众投资，属于变相非法吸收公众存款。羊毛出在羊身上，一次性收取投资者长期租金，再以按月返租的形式还本付息，通过两者之间的差额，实现短期内账面上的资金充足，没有收益支撑，“坐吃山空”的“返利”资金链迟早必然断裂。作为投资者应提高风险防范意识，切勿盲目跟风掉入陷阱。
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