地产生存战下，“优等生”们做对了什么？

文 | 无锈钵

“对于行业来说，眼下最重要的任务是找到‘生火取暖’的办法。”

这是万科继“地产迎来白银时代”之后，抛给市场的又一句“重磅炸弹”。

即将过去的这个三月，“回暖”成为了地产行业的高频词汇。

整体来看，受经济复苏、楼市政策持续优化等因素影响，部分核心一二线城市房地产市场有所修复。无论是宏观经济层面的复苏，还是微观需求端的增长，对于地产行业而言，仍然是一种“延迟的满足”。

整体来看，房地产市场距离走出深度调整期，依然需要不短的时间，而在这段时间里，“活下去”依旧是高悬在行业头顶的“达摩克利斯之剑”。

取暖过冬，房企打响“新模式战争”

为此，过去的一年里，我们已经见证了房企在经营性业务上发力。

单从改名这一细节来看，近年来，以综合性的“发展集团”、“控股集团”替代“地产”字样，完成更名的企业，就有近40家，这之中，不乏保利、龙湖、万科等头部品牌。

有趣的是，仅仅是在10年前，时任万科董事会主席的王石还放话称：

“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

这一戏剧性反差的背后，从黄金时代，到白银时代，再到如今的过冬时代，房企的增长逻辑已经发生了翻天覆地的变化，在主线业务之外，寻求全新的业务和增长模式，也随之成为了行业共同的战略趋势。

正如业内人士所指出的那样：

“房地产的存量时代，需要稳定的收入来源，住宅市场之外的领域蕴含了巨大的可能。”

房企“八仙过海”的时代，具体到头部品牌的第二增长曲线方向，也同样值得关注。

此前，围绕近两年房企公布的发展战略、多元业务经营计划及现状，中指研究院就将50家Top房企划分为了三种类型：

收敛型，稳定型与拓展型。

三者之中，放弃多元化业务，主攻地产的收敛型房企，占据了10%的比重。

然而，这部分房企放弃多元化业务，并非是出于长远规划，更多是面临急迫的偿债和融资压力，为解燃眉之急，选择出售部分多元业务换取资金。上述多元业务端的“撤退”，可以说是短期资金需求下的被迫之举。

抛开上述品牌，坚定聚焦多元化业务，深耕存量市场的“稳定型”与“拓展型”房企，合计占据了90%的比重，并列成为TOP50房企的主流抉择。

相比于“是否布局多元化业务“这一宏观战略层面的问题，这两类房企的差异更多在于微观上的“如何布局”。

这之中，以华润、龙湖为代表的稳定型房企，布局方向更多是 围绕主业稳健开辟新增长赛道，发力商业地产、长租公寓、物业、代建等关联业务；

其中，华润置地在2005年左右就确定了“开发物业+投资物业”的双轮驱动模式。去年上半年，这一品牌的购物中心实现租金收入62亿元，如剔除期内减租影响，较去年同期增长14.2%，展现了良好的发展潜力。

稳定型房企的另一代表龙湖，同样很早就将商业地产列为主航道业务，并于2016年率先试水长租公寓业务。2018年，龙湖又提出了“空间即服务”的战略。

目前，龙湖已经形成“1+2+2”模式，即一个开发航道，两个运营航道以及两个服务航道。地产主业外，龙湖的经营性业务不断外扩，包括商业天街，长租公寓冠寓，主攻物业管理的龙湖智创生活，还有智慧营造的龙湖龙智造。

3月17日的业绩发布会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平还给出了承诺：

“未来五年，龙湖的目标是商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。”

相比之下，以碧桂园、恒大、万科为代表的拓展型房企，则更热衷于在地产业务之外另辟蹊径，追求非关联业务，坊间流传的“恒大卖车、万科养猪、碧桂园造机器人”，就是对于这一现象的精炼总结。

排除背靠综合性商业集团，自带拓展业务的品牌，Top房企的榜单里，围绕二者的分化，已经逐步显现。

据不完全统计，榜单中，非关联业务频次最高的万科、世茂，跨界布局的赛道均达到7项，涵盖金融、食品、教育、高科技、物流等多个产业，相比之下，龙湖和华润等稳定型房企，则几乎没有“出界”的操作。

在这基础上，另一个问题也随之而来：

伴随着行业整体迈入纵深，三类房企“华山论剑”的背后，哪一种路线在当前看来，更具备普遍的参考价值和增长潜力？

华山论剑，哪条增长曲线更靠谱？

年报的数据，或许是最直观的呈现。

根据申万行业分类，目前，超过70家A股上市房企披露了2022年业绩预告或快报，其中，近60%房企预告净利润亏损，约70%房企净利润同比下滑，亏损规模同比大幅增加。

但并非没有好消息。已公布业绩预告的房企中，预计实现盈利的品牌里，除去华夏幸福、大名城这一类“触底反弹”的企业，诸如中海、华润、保利、龙湖等龙头品牌，还是交出了一份出色的答卷。

其中，“稳健型房企”的代表龙湖集团，去年营收2505.7亿元，同比增长12.2%；归母净利225.4亿元，同比也是稳中有增。

稳健型房企在行业周期的更迭中，不仅没有衰退，还能走出向上曲线，这背后的深层逻辑是什么？答案其实就藏在“第二增长曲线”的理论中。

在这一理论的提出者，英国管理大师查尔斯·汉迪看来，第二增长曲线，本身就是基于第一增长曲线的尽头，所绘出的图谱。

对于地产行业来说，这一理论所带来的启示有两层：

一方面，两条曲线之间存在着延续关系，第二增长曲线不是盲目寻求“破坏式创新”，而是依托过往积累的主业，再造护城河。

另一方面，第一增长曲线的终点，决定了第二曲线的起点和未来，房企的多元化经营固然美丽，但地产和财务的“基本盘”做不好，再华美的蓝图，都只是空中楼阁。

翻阅上述“稳健型房企”的财报数据，无疑就是对“第二增长曲线”一次较为科学和合理的绘制。

具体到财务层面，身处这一环境下，还能保持高昂“战斗力”的房企，无不拥有极致的自律。

无论是连续21年净负债率低于40%的万科，还是截至去年底，依旧“三线飘绿”的越秀，稳健的财务基本面，一直都是企业追求多元化增长的“坚实底座”。

龙湖从十多年前开始，就开始长期保持低负债率，和超高的现金短债比。这也是其能够成为TOP10中，除了央国企外最稳的房企的重要因素。

截至2022年底，龙湖剔除预收款的资产负债率为65%，净负债率为58%，现金短债比为3.52倍，已经连续七年满足“三条红线”的绿档要求。

去年12月，龙湖还发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。这意味着整个2023年，龙湖已经没有了境外债到期的压力。

在这基础上，龙湖也随之迎来了塑造第二增长曲线的可能。

事实证明，这一品牌一直坚持的“开发 + 运营 + 服务”的发展模式，经受了时间的考验，并在多年后的今天，成为了令同行艳羡的“稳压器”。 截至目前，伴随着前述“四大航道”的落地，开发、运营和服务三大业务板块的相互赋能已经基本形成，“一个龙湖”的协同效应也逐渐显现。

数据显示，龙湖由运营及服务航道带来的收入，在2022年均已超过百亿。

其中，运营业务全年实现租金收入118.8亿元，服务业务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比，更是提升10个百分点，达到27%。

在这基础上，龙湖还在不断积极探索更远的业务边界，深入城市内部，构建发展共生的生态。位于北京的龙湖蓝海引擎产业园，就在龙湖的助力下，焕新为集聚多元商业、社交休闲于一体的全新地标性商业复合办公空间，昔日的这块“城市洼地”被赋予了新的价值。

而伴随着龙湖在业绩和业务端的双重优化，这一品牌也已经事实上，走出了一条“全新的道路”。

一直以来，房企的增长方式，都是资产和负债同步增长，用规模换空间和利润。而龙湖所实现的，则是在稳定负债总额的前提下，不断优化资产质量。

这背后，离不开管理层的战略把控。作为第二增长曲线的“价值导数”，地产行业分化年代，房企的经营逻辑已经逐步向管理红利进化，管理层的战略视野已经成为了决定企业增长的“方向舵”。

在关于龙湖的这条增长曲线上，之前的业绩发布会里，陈序平也巧妙的运用了一个比喻：

“这是一条非常有挑战，也需要额外付出的路。目前企业是‘增肌’，但不能增加‘体重’。”

这种审慎、稳健的态度，除了来自于企业长期的风格，也离不开对于宏观走向的理解。

分化时代，这些地产品牌值得看多

在刚刚落幕的全国两会上，地产行业的发展逻辑已然非常清晰——稳支柱、防风险，抓两头，带中间。

从供需两侧来看，随着政策的落地与国内经济与消费复苏，叠加房地产行业长效机制的完善，行业的新一轮增长机会已经“蓄势待发”。

综合来看，尽管依旧存在着不确定性，供给侧出清尚未结束，但有两条主线是确定的：

一方面，分化逻辑下，未来的优质资源将不断向头部房企聚焦；

另一方面，具备强信用、稳增长与高价值的房企将更易享受政策与行业利好。

据克而瑞统计，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

资本并不是放弃了地产行业，只是对比不少还在焦灼于境外债展期、偿付问题的品牌，优质、高信用评级房企无疑更受青睐。

去年地产行业射出的“三支箭”，首批“吃螃蟹”的房企依旧是美的置业、万科、龙湖这些财务评级表现优异的品牌。

其中，去年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度，还由六大行共同承销，成功发行“第二支箭”首单20亿元的中期票据，利率仅3.0%。

不仅如此，去年12月，中国银行利用境内外市场资源，为龙湖提供“内保外贷”业务。该笔贷款规模为7亿元，当日已实现提款，成为“内保外贷”落地的首单。

这背后，正如易居研究院智库中心研究总监严跃进所指出的那样：

“相比于融资的额度，三支箭更像是一种风向标，普遍都圈定在优质企业上。”

一众亟待复苏的“优质房企”中，以龙湖为代表的长期主义品牌，无疑仍旧是最具备样本价值的存在。

“商业是一场关于勇敢者的游戏，只有看到曙光的人，才能不断起飞。”

这是财经作家吴晓波，在2023新年演讲中的一句话。

“龙湖不会为了规模或者纯粹的数量而去冲锋，而是顺应每个项目的商机和价值。”

回望过去，即便是在行业整体不利的时刻，龙湖也从未放弃对长期价值的追求，除了聚焦生态协同，穿越周期之外，这一企业还在不断凭借可持续发展理念和及社会责任实践，实现“聚善共生”。

在龙湖建造、运营、服务的空间中，“低碳、绿色、健康”等可持续发展理念，贯彻于建筑全生命周期。截至2022年底，龙湖满足绿色建筑标准项目超过500个，建筑面积累计超过1.3亿方。

将社会责任融入其发展战略的同时，龙湖积极开展公益活动，以传递正向价值。 截至目前，龙湖公益基金会聚焦“一老一小”及乡村振兴，已陆续开展了“欣芽计划”、“湖光计划”、“溪流计划”、“展翅计划”、“万年青计划”等公益项目，支持抗疫救灾及高校发展，累计帮扶超过164万人。

近日，全球领先的ESG评级公司Sustainalytics发布最新评级报告，其中，龙湖集团连续两年获境内房企评分最优，以实际成果，展现了在ESG领域的卓越管理。

巧合的是，2023年是龙湖集团成立30周年，在中国儒家的哲学里，“三十”意味着而立之年，是一个人落地生根，历经时间考验，收获奋斗目标的年纪。

对于当下的龙湖来说，上述从业绩到价值层面的成果，同样是他们选择“艰难但却正确道路”的回报。

从这个角度来说，身处周期动荡之中的房地产业里，这一品牌无疑是一股值得长期看多的“清流”。

在这之上，伴随着市场整体的回暖，行业也期待着越来越多龙湖这样的企业出现，不断恢复市场和投资者中国房地产行业的信心。