鉴报｜绿城管理掘“金”纾困业务

涉房企业密集发布业绩报告，营收、利润双降已不鲜见，亏损也成为高频词。

相比之下，绿城管理2022年业绩数据较为亮眼，收入、净利润、毛利率等都出现不同程度的涨幅。对于“代建第一股”绿城管理来说，走出了一波逆势行情，尤其是行业棘手的停工、烂尾楼盘纾困业务，成为绿城管理业绩增长点之一。

对于业绩增长原因之一，绿城管理在财报中提到，在政府“保交楼”政策下，公司利用自身品牌、管理及资源整合优势，积极参与纾困类项目的代建服务，收入逆势增长。在2022年业绩发布会上，绿城管理执行董事、CEO李军表示，这个领域会迎来风口型的业务机会，未来绿城管理将大力开展这块业务。

不过，入局纾困业务并非易事。绿城管理的管理层也承认，纾困业务目前还在探索阶段，虽然积累了很多经验，但这些是点上的突破，希望能够形成一个面上的突破。

2022年，绿城管理的收入、净利润、毛利率等都有不同程度的上涨。

国有企业及金融机构委托上升

在房地产下行周期，具有轻资产、低负债、抗周期等特点的代建业务，已经成为房企进军的新蓝海市场，且竞争激烈。

据克而瑞研究中心不完全统计，截至2022年末，涉足发展代建业务的品牌房企已经超过60家。

在规模上，中指研究院统计数据显示，2022年，房企代建项目新签约建筑面积预计达到了约1.11亿平方米，首次突破了1亿平方米。

有着“代建一哥”之称的绿城管理，也在这个新赛道之争中积极拓展规模。

财报数据显示，2022年，绿城管理新拓业务保持逆势增长，新拓代建项目的合约总建筑面积达2820万平方米，较去年同期增长约23.9%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达76.5%；新拓代建项目代建费预估86.1亿元，较去年同期增长约21.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达70.3%。

截至2022年12月31日，绿城管理代建项目合约项目总建筑面积1.014亿平方米，较去年同期增长19.8%。具体来看，政府类业务为3300万平方米，占比32.6%；国有企业委托项目为2870万平方米，占比28.3%；私营企业委托项目为3470万平方米，占比34.1%；金融机构委托项目为500万平方米，占比5.0%。

其中，金融机构的业务占比在攀升，代建项目合约项目总建筑面积占比从2021年的2.2%升至2022年的5%；在代建费方面，金融机构业务占比也达到了10%。

李军表示，这两年国家在大力推动“保交楼”，其中很多由金融机构主导，还有涉房的不良资产，显性规模就超过了3万亿元。这个领域会迎来风口型的业务机会，未来绿城管理将大力开展这块业务。

对于前景展望，绿城管理方面称，预测中国房地产市场中期开发规模将保持在10亿平方米左右，并形成三类业务结构，其中随着房地产政策的调整和行业流动性改善，“保交楼”下的纾困类业务快速增长；未来，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升，预计达20%左右。金融机构主导的纾困及开发类项目，也需要专业的代建服务。

纾困业务难点与绿城管理的思考

纾困业务虽然蕴藏机会，但却是一块难啃的“硬骨头”。

以入场的AMC（资产管理公司）为例，克而瑞去年12月份的统计数据显示，根据信达、华融和东方资产公布的房地产风险化解情况，3家头部AMC已落地或正在推进中的房企纾困项目不足70个，整体纾困进度缓慢。

对于绿城管理来说，想要在纾困领域快速布局，显然不太可能。

李军也坦言，纾困业务目前还在探索阶段，虽然有一些成功案例，比如江阴的恒大项目、广州的奥园项目、重庆的佳兆业项目、杭州的泰禾项目等，这些都已经开工，甚至到开盘销售阶段，“但这些都还是点上的突破，我们希望能够形成一个面上的突破，形成一个系统性的业务导流。”

绿城管理承接纾困业务也存在被动点，李军称，公司为了隔离投资类风险，是绝对不加财务杠杆，也就是不出资的，但纾困类企业最缺的是钱，在这个过程当中就会产生不匹配。

对于纾困业务的方向，绿城管理也有自己的思考以及正在推进的商业模式。李军说，寻找外部的金融机构或金融资源，搭设一个金融能力架构，能够给一些遇困的企业和纾困的项目提供流动性支持，能够重新激活销售，“操盘能力和信用能力能够形成一个更大的业务入口，通过跟金融机构的外部协同，能够帮助民营企业或者纾困项目快速提升到跟国企央企在同一水平、同一维度上竞争的能力，这也是我们这家公司一路走来，在能力提升上一个重要的点。”

李军进一步说，如果这套体系能够做成，将是中国房地产开发新模式的重要一极，也是绿城管理创新的方向。

财务核算审慎，减值亏损增长超一倍

业务结构的变化也反馈到业绩增长上。

根据财报，2022年，绿城管理实现收入26.56亿元，同比增长18.4%；净利润为7.35亿元，同比增长28.9%；归属于公司股东的净利润为7.45亿元，同比增长31.7%；毛利为13.89亿元，同比上升33.4%。

纵观绿城管理的收入，主要来自于商业代建、政府代建以及其他服务。其中，商业代建依然是该企业最大的收入和利润来源，2022年收入16.69亿元，占整体收入的62.9%，同比增长了13%。

对于业绩增长的主要原因，绿城管理表示，地方国企、城投拿地增长，国企、城投类业务增加，同时在政府“保交楼”政策下，公司利用自身品牌、管理及资源整合优势，积极参与纾困类项目的代建服务，收入逆势增长。

在盈利水平方面，2022年，绿城管理的毛利率为52.3%，同比上升5.9个百分点；净利率27.7%，同比上升2.25个百分点。

净利率增速低于毛利率背后，克而瑞相关分析师分析称，主要有两点原因，一是绿城管理采取审慎的财务核算原则，期内对金融负债、投资物业重估亏损，并计提减值准备；二是管理半径扩大导致销管费用率攀升。

财务数据显示，2022年，绿城管理预期信贷亏损模式下的减值亏损为2251.6万元，同比增长超一倍；销售费用方面，2022年其销售费用率（销售费用/营业收入）为4.5%，2021年这一数据为4.1%。

新京报记者 段文平 图/绿城管理官网截图

编辑 杨娟娟 校对 刘军