义乌楼市，购买力再起

吴若凡/发自上海

“新8条”发布近1个月后，义乌楼市迎来新变化。

以碧桂园为例，2月份，碧桂园在义乌累计成交了120套，成交金额4亿多元；3月上旬已经认购了2.5亿元，大概有50套。

碧桂园观澜项目总经理温敏向记者表示，“新8条”发布以来，案场来访量在原来基础上翻了3倍，客户成交意愿也明显增加。

此外，市场还流传出了“涨价”传闻。记者在走访了多家项目后发现，一些开发商降减小了项目的优惠力度，比如从原先的“85折”优惠降至“9折”或“95折”。

数据显示，义乌新房库存去化周期在36个月左右。为加速去化，“新8条”首次提出了在集聚安置政策不调整的情况下，鼓励集聚建设安置对象（含权益买受户）将其高层公寓权益面积置换成“房票”，用于支付义乌未经备案的一手新建商品住房购房款。同时，首次将学区房和土地出让进行了挂钩，明确地块的目前学区安排。

在业内人士看来，这波刺激政策更加接地气。

8项举措齐上阵

2月28日，义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，即日起实施八条房产“新政”，以更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“新8条”中，将人才购房补助资格有效期从1年缩短为6个月。办法规定，为提高人才购房补助使用效率，补贴兑付以“先购先得”为原则，按照人才购房先后顺序予以兑付补助资金，当年度预算资金总额用完即止。

除人才购房，另一项刺激性购房政策是“权益证”制度，这也是义乌首次提出在集聚安置政策不调整的情况下，鼓励集聚建设安置对象（含权益买受户）将其高层公寓权益面积置换成“房票”，用于支付义乌未经备案的一手新建商品住房购房款。

同时，在2023年6月30日前置换并使用“房票”的安置对象，将在原集聚建设政策15%的补助基础上，再按集聚建设房票面值给予20%的政策性激励补贴，该20%部分的补贴不超过30万元。

具体政策上，每套新购商品住房仅可使用一张“房票”，并且多张权益凭证可以叠加使用置换成一张“房票”。“房票的使用与现金无异，各楼盘须保证公平公正，对使用人购房采取同等优惠。”义乌市建设局相关工作人员表示。

此前，“权益证”只能购买相应的安置房，如今用“权益证”直接购买商品房，对于开发商而言，能够增加客户基数。对于有多本权益证的买受户而言，可一次性用于置换成总价更高的商品房，再加上原补助与政策性激励补贴同时能够用于首付款的抵扣，对多数家庭颇具吸引力，这一政策在解决民生问题的同时预计将对新房销售回暖起到积极作用。

自3月初开始，义乌公布首批可使用权益面积置换房票楼盘名单后，截至目前，已有超过30家义乌房企进入该项“置换名单”。目前，“房票”可用的21个楼盘分布于义乌13个镇街。

“新8条”中还提出 “2023年4月1日起，义乌将取消鼓励‘团购’买房的政策”，即取消去年“在备案价浮动基准上，对‘团购’10套及以上商品住宅的可再下浮2%以内；对‘团购’20套及以上的可再下浮3%以内；对“‘团购’50套及以上的可再下浮5%以内”的优惠政策，市场优惠将逐步恢复到平稳状态。

当地一位房地产业内人士王伟表示，取消团购主要原因是由于前期新房销售低迷。“由于当时规定，要一次性购买50套享受85折扣，但很多项目因流速比较慢，往往凑不齐50套房源，所以这条政策对很多项目没有用。”

另一家品牌房企的营销负责人张明则表示，团购针对的主要是义乌当地的企事业工作人员和公务员群体，对于市场本身的作用不大，效果也不明显。

在业内人士看来，义乌这波刺激政策比较接地气，让利于民。

效果初步显现

义乌，有着发达的民营经济，小商品贸易吸引了大量相关从业人群，沉淀了无房户“刚需”需求。克而瑞研究中心在1月份发布的一份调研报显示，义乌的跨市流动人口占比约为58%，租赁户占比更是高达67%。

此前，受疫情和宏观调控等因素影响，义乌楼市受到震荡。58安居客数据显示，2022年全年，义乌住宅成交面积约89万平方米，同比下降超6成。

2023年2月份起，随着持续利好政策的出台，义乌迎来了一波楼市“小阳春”。58安居客数据显示，截至2月底，义乌商品住宅成交924套，成交面积约11.52万平方米，环比上涨超120%。

以碧桂园为例，2月份，碧桂园在义乌累计成交了120套，成交金额4亿多元。3月上旬已经认购了2.5亿元，大概有50套。

碧桂园义乌观澜项目总经理温敏向记者表示，“新8条”以来，案场的来访量在原来基础上翻了3倍，每天售楼处到访量有80组~90组客户。

同时，客户成交意愿明显增加。从数据看，一些案场的成交自2月份起明显增加，每周成交套数从1~2套增加到现在的5~6套。而以前最差的时候，一个月只有10套左右，总金额仅2000多万元。

此外，2月底开始，义乌市场开始流传“涨价”传闻。记者在走访了多家项目之后发现，一些开发商减小了项目的优惠力度，比如从原先的“85折”优惠降至“9折”或“95折”。

“我们从2月份起就上调了一次价格，部分户型价格上调了10%，上调后单价在2.6万元/平方米，畅销户型在3万元/平方米左右。” 温敏表示，老百姓一直有着“追涨杀跌”的从众心理，按照大势，接下来所有房地产开发企业将以保现金流和保利润为主，预计优惠会逐步收缩。

“目前义乌市场的整体购买力尚在恢复中，数据显示，义乌当地新房库存去化周期在36个月左右。”王伟告诉记者，开发商对义乌市场依旧抱有谨慎乐观态度。

当地市场人士向记者表示，“新8条”的出台，一方面是提振市场促进成交，另一方面也是为下一步土地出让做好基础。

2022年，义乌共出让大幅涉宅用地30宗，同比2021年下跌25%；土地出让总面积约1799亩，同比2021年下跌46.6%；宅地出让总金额约225亿元，同比2021年下跌63.1%。

这一情况有望在今年发生转变。

另外，“新8条”政策中，首次将学区房和土地出让进行了挂钩，明确地块的目前学区安排。若地块周边有新建学校，在新建学校招生开始前半年向全社会告知该校的学区划分范围（以入学当年公布的学区范围为准）。

对此，张波表示，土地出让环节就告知对应学区，可强化土地价值，吸引房企拿地。但值得关注的是，出让环节明确的学区安排后面会不会变化？这个政策并没有限定不能做出改变，因此真正为了学区去买房的人群要注意，明确学区安排也不代表着实际交房后不可进行调整。

（应受访者要求 文中张明、王伟为化名）