一二线城市的地产刚需，也快没了

近年来，房地产市场出现了一些令人惊讶的变化，尤其是针对户型面积的变化。房地产市场的变化不仅仅反映了房地产行业的发展，更反映了一些社会现象。本文将分析一些数据，来解读这些变化。

· 前言 ·

这次的数据主要是一些关于一手房的数据，我们主要会看户型面积和房型结构。

如果你做宏观研究、大的人口研究，你可能会认为应该是这么一个状态，但真正当数据呈现的时候，还是蛮惊讶的。

这些变化可能会挑战到大家的一些想法，特别是你们的领导或者老板，可能听完这个之后会很难接受。

· 数据分析 ·

1.

中国房地产市场概述

对于中国房地产市场来说，面积是一个重要的指标。根据我们的数据，80到130㎡的房屋面积销售量独占鳌头，占总销售量的比例达到了50%以上。

这一点在2019年到2022年都没有发生变化。

然而，如果我们结合时间维度来看销售量的变化，我们可以看到一些有趣的现象。

在2019年，80到130㎡的房屋销售量位列榜首，占总销售量的比例超过50%。这一趋势在2020年仍然延续，但90到130㎡的房屋销售量有所增加。

到了2020年到2021年的时候，反而是90-160㎡以下的面积占比在减少，除了中间100-110㎡的面积占比增长，更多的增长来自于两端，60到90㎡以及160㎡以上；

到了2022年，相比2021年的时候，70-120㎡的占比还是在下降，如果这真的是一个中期趋势的话，那么意味着有一些库存是会变成死库存。

2.

不同城市的房地产市场趋势

我们还将数据按照城市的不同等级进行了分析，发现——

在一线城市里面，整个90㎡以下占比很明显下降，增长比较多的是100-110平米的面积。

在二线城市里面，120㎡以下的都是负增长，140-150㎡的占比比较多。在这里你可以看到说，在二线城市，130㎡以上增长比较多。

我们可以理解为90㎡以下是满足基础居住的，90-140㎡是中间的一个过渡状态，140㎡以上的相对来讲就偏改善一点。

一线城市像欧美以中产为主的市场，刚需人群倾向于二手房，有实力购房的人群更倾向于100㎡左右的；

二线城市更像前些年的一线城市，刚需客群还有实力买面积较小的新房，但中国社会人口总数在下降，而且老龄化加剧，所以刚需市场份额还是在萎缩；

从一线到五线，改善需求总体是在上升的，未来地产项目需要跟上市场变化，从而更容易实现差异化的优势。同时，不同城市的房地产市场存在差异，对于不同城市的房地产市场，我们需要更加细致地分析。

总的来说，现在在一二线城市更适合做改善型产品。

3.

全国户型套均面积变化

我们再把这些数据放到全国的各个城市去看。

像阳泉2022年套均面积143㎡，可能是因为这是一个房价很低的地方。

但同时，像杭州这种房价并不低的地方，套均面积去到123㎡。意味着杭州房价可能还有上升的空间。

• 90㎡以下小户型占比提升多的是一些城市化水平稍微弱一点。

• 90-140㎡中户型提升快的城市，有出现一些一二线城市，比如北京、上海、深圳、厦门、重庆等。

• 140㎡大户型占比提升比较大的主要是一些省会城市、强二线城市、强三线城市，比如南京、杭州、济南、常州、苏州等。

4.

全国户型房型变化

从趋势上看，二三房占比下降，四房占比提升，意味着四房、五房在市场上是比较有优势的，尤其是四房。

分城市线看变化：一线、二线、三线城市主流提升为四房；四线主要是二房；五线为三房。

• 2房户型占比提升快的城市，基本上是一些小城镇

• 3房户型占比提升快的城市，深圳、上海等

• 4房户型占比提升快的城市，很多省会城市、经济强市、靠近一线城市包括一些一些城市，比如深圳、杭州、南京、无锡、合肥等。

5.

未来发展趋势

在未来的房地产市场中，随着中国社会人口总数的下降和老龄化的加剧，刚需市场份额还是在萎缩，开发商需要更加细致地分析不同城市的房地产市场，并跟上市场变化，从而实现差异化的优势。

在不同城市的房地产市场中，现在更适合开发改善型产品。

此外，在户型面积的变化方面，80到130㎡的房屋销售量仍旧居高不下，但在不同城市和时间纬度下，销售量的变化存在差异，开发商需要根据市场变化调整产品定位，抓住市场机遇。

来源：禾略，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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