爬坡吧！房企① | 龙湖选择走一条有挑战的路

年报直击 重磅来袭

2022年房企整体上交出了一份“史上最惨”财报，超过六成房企预告亏损。熬过2022之后，所有房企都必须面对陡坡、直视挑战，修炼保持主动的能力——填好过往的坑，寻找向上的动力。

复盘房企财报，谁正断臂求生寻求重组，希望重新获取向上的入场券？谁在主动降速、“自我瘦身”，以更轻盈的身姿直面挑战？谁又在借助优势试图弯道超车却又遇上新阻力？

地产财富会「爬坡吧！房企」2022年报专题系列已开启，接下来，我们将密切关注房企年报动向，解析他们在年报中显露的存量实力或存量危机，隐藏风险或隐藏能量，探讨未来房企爬坡中的新规则和新趋势。

地产财富会

提前了一周的年报和业绩会

应声涨起的红色股价

年轻沉稳的接班人

三十岁龙湖的新气象来了

2023-3-20

2022年度业绩会，是陈序平以龙湖集团董事长身份参与的第一个年度业绩会。

从年报披露的核心数据来看，创始人交到陈序平手上的，是一个底盘足够安全、筋骨还算强健的龙湖：

营收2505.7亿元，同比增长12.2%；

核心权益后净利225.4亿元，同比微增0.5%；

平均借贷成本4.1%，平均贷款年限6.67年；

现金短债比3.52，外债掉期比例98%；

“三道红线”连续七年保持绿档……

管理层在业绩会上透露，2023年龙湖债务会保持平稳，但是结构会进一步优化，加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。

行业爬坡模式下，龙湖凭借优等生的自律和自觉，为行业开辟了一条健康发展之路。

拿下爬坡小目标有挑战

陈序平在业绩会上说，过去行业在高歌猛进的时候，几乎所有开发商都是资产和负债同步增长，以此驱动公司的利润和收入增长；这个逻辑在2021年下半年以来，已经变得非常凶险。

龙湖这两年选择了一条有挑战的路，既要控制负债总额，又要实现利润稳中有增，还要优化资产质量。

“就像你要增肌，但体重不能增加”。

目前来看，龙湖的控负债功课做得不错。

截至2022年底综合借贷总额2080亿元，控负债额的同时也在优化负债结构，控制短债比及外债占比，于2022底提前偿还2023年到期的全部境外债务，外币债务掉期比例至98%，基本规避汇率风险。

但利润这门功课，受累于行业大形势，龙湖也显出了吃力。

2022年核心权益后净利达到225.4亿元，毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%；核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。

去年10月的投资者电话会上，新接班人陈序平透露了龙湖的“爬坡小目标”：

未来五年，龙湖的商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道产生的利润占比要过半，收入占整个集团的30%，届时龙湖将完成去地产化。

从2022年财报不难看出，龙湖由运营及服务组成的经营性业务收入为236亿元，在集团2505.7亿元营收中占比9.4%，距离30%的小目标还有一段坡要爬。

2022年经营性利润占比27%，实现未来五年占比过半的目标，龙湖管理层表示“很有信心”。

业绩会上陈序平提出“1+2+2”的航道聚焦协同模式，即形成开发（地产开发）、运营（商业投资、长租公寓）、服务（物业管理、智慧营造）三大业务板块，协同作战，合力爬坡，更好地抵御行业与市场波动。

藏在土储里的新动向

为了提升爬坡体能和技能，龙湖还梳理了一份城市聚焦名单：20个重点城市和14个机会城市，以更合理地处理好整个供、销、存的关系。

并从2021年8、9月开始，只在重点城市拿地。

截至2022年底，龙湖土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米；土地储备的平均成本为每平方米5221元，约88%的销售货值集中在高能级城市，为盈利的持续增长奠定基础。

当行业波动、市场承压，高能级城市项目对业绩和利润的贡献更为稳定。而筑底回暖的通道一旦开启，最先感受到“春江水暖”的，也是高能级城市。这是龙湖等房企近年来坚持在一线和强二线城市布局的原因。

“我们关注到，并非所有的城市都在同步回暖。总体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场是比较稳定的，一些相对能级比较弱的城市还是继续在承压。”

龙湖管理层指出，像杭州、成都、武汉、西安等城市，今年1-2月份的签约成交金额整体同比上升20%。

从2022年新增土储情况看，龙湖进一步加强高能级城市的土储，新增土地面积中，过半都在长三角地区。

根据披露，龙湖2022年新增收购土地储备总建筑面积448万平方米，权益面积291万平方米，平均权益收购成本10461元/平方米。按地区看，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占比为51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

对于今年的拿地计划，龙湖管理层表示依然会坚持两个方向：

一是以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配，主动把握好投资节奏，保证盘面的安全性；二是严守投资刻度，尽可能优中选优。

具体操作上，一方面坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局，并聚焦在这些城市的核心区域；另一方面，在拿到土地之后，将通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力。

保持发展的主动性

在回答龙湖智创生活上市计划相关问题时，龙湖管理层表示：

“保持主动性，不着急，顺势而为。龙湖坚持长期主义，不会为了短期谋求一个上市资格而丧失发展的主动性。”

面对物业上市热潮，不随资本起舞，保持自己的判断和节奏。

如何「保持发展的主动性」？龙湖给了很好的答案：

房地产上行期不滥用优势，保持高度警觉，留足财务余量和空间，从而在行业下行时稳住不跌落，保持继续爬升的态势。

爬坡预告

招商蛇口、路劲地产：3月21日发布2022年报

华发股份：3月21日发布年报，3月23日召开业绩会

美的置业：3月24日发布年报

华润置地：3月29日发布年报

万科A、碧桂园：预计3月30日发布年报

保利发展、中国海外发展、华侨城A：预计3月31日发布年报

新城控股：预计4月1日发布年报

中交地产：预计4月8日发布年报

建发股份：预计4月18日发布年报

厦门国贸：预计4月21日发布年报

绿地集团、中南建设：预计4月25日发布年报

阳光城：预计4月28日发布年报

金地集团、滨江集团、荣盛发展：预计4月29日发布年报

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