福州楼市分析：江南CBD的恒大天璟，怎么看？

继续江南CBD的话题，板块目前除了在售的建总领筑外，没有太多的项目推出，不过近期板块又一个特殊的住宅产品，开始了预热，正好网络资料也较多，聊一聊。

楼盘情况

花海里，书香里：备案名（花海云筑、花海星筑），地处江南CBD·南江滨西大道南侧、雁山路北侧。

项目属于两幅地块，切割成四个小型地块开发。

其中南侧两个地块，规划酒店式公寓，分成四栋，采用回型设计，5梯21户，总高17-18层，合计1375套。

其中东北侧的大平层，取名闽江源，5栋楼，6-16层，全部定位商业办公产权，西北侧的企业总部，定位凯佳中心。

土拍情况

2021年5月12日，凯佳以底价7.75亿拿下宗地2021-15号，成交楼面价7891，地块面积49.1亩，容积率3.0，商品房指导价27500元/平。

2021年5月12日，凯佳以底价4.43亿拿下宗地2021-19号，成交楼面价7023，地块面积30.9亩，容积率3.0，商品房指导价27500元/平。

分析：2021年的第二次土拍，当时福州采取了集中供地，当天推出多幅地块，不同于去年的大面积遇冷，当时福州的土地市场依然红火。

当天推出13幅住宅用地，溢价率30%，触发限价的达到7幅。

其中代表很多，比如厦门建发限价后，竞配建8700平公租房拿下的君兰和鸣，还有融信竞配1.8万方公租房拿下的融信国公馆。

可以说当时的土拍，算是2017年巅峰后的又一个小高潮。

在这样的高溢价，江南CBD商品房热销的背景下，板块的两幅纯商地块，成了当天仅有的底价成交地块。

两幅地块都被凯佳拿下，再配合上一场土拍，同样纯商被底价成交的海月江南。

江南CBD的土拍，在楼市小高峰，依然“低迷”。

从原因分析，不管是这两幅，还是海月江南，原因都在于地块的属性实在过多。

海月江南存在大面积的古建筑，产权是商业，压低了实际的楼面价。

对于这两幅地块，虽然是住宅性质，不过被定性为酒店式公寓，同时还有一半面积的商业办公，其中19号地块，还有不少政府低价回购的商贸楼等。

虽然给出2.75W的指导价，即便实际楼面价高于目前的7-8K，但是自身的价值也远低于指导价的标准。

从地块指标来看，地块狭长，容积率高达3.0，限高是65米，可以说这样的指标，也只适合日常的商办等。

对于房企凯佳，跟大东海等类似，靠着当初的资金入行，这次拉来了海月江南的拿地房企中设天俊，当然如果融信没有暴雷，可能这次的两幅地块，会延续三家房企合作的模式。

户型情况

18平米：一房一卫，面宽2.8米，进深4.5米，套内12.6平，对于单身公寓而言也相对紧凑。

25平米：一房一卫，面宽4.4米，进深4.5米，套内17.7平，空间相对阔绰一些。

对于两个极小户型的单身公寓，如果按户型图计算，公摊达到29%左右，不过置业宣称公摊是22%左右，从图片来看，面宽进深没有包括墙体，所以放大了公摊，如果按常规计算，18平米的套内是14平左右。

45平米：两房两厅一卫，紧凑布局，对比上面的小户型，这个产品的户型相对更成型，虽然是规划两房和客厅厨房等，但是实际每个空间都很局促，依然适合做单身公寓。

分析：对于项目的产权是住宅性质，不过由于规划是酒店式公寓，所以也就成了类SOHO的布局，这几年福州这样的产品也有几个。

比如特艺城天骄，中联御景湾等，当然最有识别的就是深陷风波的恒大天璟。

从楼栋布局来看，恒大天璟采取的是完全办公化的围合桶楼，其中一栋是8梯26户40多层。

对比书香里、花海里，在造型上做了一些设计，不过整体内部，依然是长条走廊联通各户，大部分的户型，都只有一面采光，项目定位是5梯21户，17-18层。

从梯户比来说，依然不低，不过是定位小高层住宅，整体来说接受度会高一些。

区位情况

项目位于江南CBD，距离地铁四号线850米，交通优势不算出色，目前周边依然是工地，南面是高湖棚户区，商业方面，距离中骏世界城、白湖亭万达2公里左右，加上项目自身配建的商业，整体来说商业这块优势尚可。

分析：对于项目而言，由于定位是酒店式公寓，基本就是出租投资为主，板块虽然定位是CBD，但是目前以住宅为主，除了东办外，没有过多就业圈，目前整个周边，也就对岸的金融街CBD。

对于项目由于产权是住宅，周边规划了南江滨小学，除此之外还有在东办的福高小初在建，从划片来看，大概率是划入南江滨小学，至于南江滨能否对口福高初中部？

这是一个隐藏的不确定性，当然如果能够划入，对于项目而言，肯定是利好，但是对于周边的住宅项目，划片溢价基本也变相消失。

整体来说，项目定位贴合板块规划，不过目前板块规划没看到落地，相对应项目定位也有点偏差。

价格情况

对于项目而言，指导价2.75W，由于未上市，就以这个价格做个对比看看：

1、凯佳江南里：配建人才房，2.7W
2、禹州融信玺湾：配建人才房，2.6W
3、建总领筑：南区小户型，2.55W
4、左海望悦：精装连廊，2.67W

分析：对于目前板块的项目，正好存在一个类似的产品，就是位于南侧的建总领筑，项目南区也是主打小户型，不过建总的楼栋布局是贴合住宅类型，在居住体验上强于该盘。

除此之外，同样是凯佳操盘的江南里，存在两栋人才房，备案均价1.9W，当初预售了一段时间又停了。

从这两个项目对比来看，价格优势都更明显，当然人才房有一定门槛和限制。

对于项目而言，优势可能是围绕酒店式公寓打造，可能在未来出租方面，有自身的优势，当然这也是目前建立在楼盘的宣传上。

对于小户型项目，除了有特殊的配套优势外，都不好卖出所谓的溢价，特别是这种类SOHO的产品。

在抗性上，人才房的推出，以及后续政府的公租房，这些配建房都会一定程度打击这类产品。

除此之外，还有安商房，比如目前江南CBD，安商房也有3000套，以近年交房的金辉观澜云筑为例，目前的出租价格，45-60平，月租1500-2000。

如果按项目2.75W换算，18平-50W，25平-70W，45平-125W，按同样的出租比例，18-1000，25-1500，45-2000，年收益率是2%-2.4%。

整体来说，项目作为类SOHO的住宅产品，居住体验并不会太优，配合目前周边的就业圈，在售的同类型产品，以及租售比等，项目如果按指导价，没啥性价比。

盘点总结

项目位于江南CBD，优势在于纯商定位，小户型低总价，对于看好板块发展的客源有一定吸引力，劣势在于，民企开发存在风险，酒店式公寓居住体验较差，周边目前对于这类产品加持度不高。

对于有意向的购房者，如果是自住的，建议考虑能否满足人才房条件，随后也是选择建总领筑这类更贴近住宅社区的项目。

对于投资的客源来说，多考虑未来市场这类产品的租售比等情况，以及周边配套能否带来额外溢价，当然还有楼市的发展，房住不炒的背景。