房产买卖律师——借名买房出名人去世出资人起诉其继承人过户纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某强向本院提出诉讼请求：判令被告协助配合原告办理将丰台区一号房屋登记至原告名下的产权转移登记手续。

事实和理由：周某霞是原告的弟媳，孙某峰、齐某杰是原告的侄子，原告弟弟孙某辉于2015年4月17日因病去世。2015年1月22日原告以弟弟孙某辉名义购买丰台区一号房屋一套，并支付全部购房款795401元。2015年1月25日该房屋交钥匙，我即入住该房屋。2015年2月4日孙某辉委托律师对房屋归属事宜进行见证，通过《律师见证》确认房子由原告出资购买，并希望把涉诉房屋转到原告名下，周某霞在见证现场目睹整个过程，也同意尊重弟弟的遗愿。

2016年2月28日周某霞向原告出具《情况说明》明确积极配合原告办理房屋确权、过户。由于弟弟孙某辉突然离开人世，未办理转出手续。但为了让逝者的遗愿得到活着的人的尊重，得到法律的保护。特向贵院提起诉讼。房款是我交的，当时跟孙某辉借了20万元，孙某辉打到卡上是16万多。当时借款的时候打了借条，借条在周某霞处。该部分款项已经还了10万。原拆迁房屋是以货币补偿方式进行的补偿。被拆迁人是孙某辉，与孙某峰无关。

安置房也是针对孙某辉，是给孙某辉的，没有孙某峰的份额。没有显示与孙某峰有关。拆迁方式是以拆迁房为依据的，而不是以被安置人口为依据的。被拆迁房屋是承租房，承租人是孙某辉，没有孙某峰。孙某峰对被拆迁房屋没有任何权利，既不是承租人，也不是居住人，虽然其户口在被拆迁房屋，但只是空挂户，故其对拆迁房没有任何权利。西城区定向安置房购买资格及配售意见第六条载明原则上购房家庭为两人或两人以下为一居室，子女年满10岁的异性家庭可以两居室。所以购买该房屋，孙某辉一人即可获得两居室，并不是因为孙某峰的名额多获得的面积。

被告辩称

周某霞辩称：认可原告陈述的事实。我与孙某辉是夫妻，2003年10月10日登记结婚，婚后无子女。认可交房时孙某强就入住了房屋。

孙某峰辩称：不同意原告的诉讼请求。该房屋是W号拆迁所得安置房，原房屋是公房，承租人是我父亲孙某辉，拆迁方是北京T号。我是被拆迁安置人，我的户籍现在还没有动，还在宣武区W号。拆迁过程中存在我本人的拆迁权益，拆迁合同是孙某辉签的，但安置人包括孙某辉和我共两人，共安置房屋一套，我的户籍一直在拆迁房屋内，我也一直住在该房屋。

2013年至2015年期间我经常出差，不在拆迁房屋居住，孙某辉隐瞒了拆迁的事实，拆迁时候我真的不知道。房屋是否是孙某强购买的我不清楚，我没有出过购房款。拆迁的事实是我在2016年3月1日我才知道，房屋在拆迁的时候，是基于孙某辉与孙某峰两人的户口及份额安置的房屋。这也是在附件一西城区拆迁安置管理办法中明确规定的。因为两个户口配售的两居室。

我父亲过世后，原告对我父亲过世的情况进行了隐瞒，后3月1日我再向他了解情况的时候才知道的。我母亲郭某兰与孙某辉婚后就我一个儿子，后离婚。该房屋为政策性优惠住房，价格比市场价优惠，而且占用了我的购买优惠性住房的指标，导致我以后不能再购买政策性优惠住房。

齐某杰辩称：不同意原告的诉讼请求，2018年初我才清楚父亲已经去世，是原告找我签情况说明时才告知，我母亲是齐某娟，结婚时间不详，婚后就我一个儿子。孙某辉去世时只有孙某强和周某霞在场，其两人可能存在串通嫌疑。借名购买的政策性房屋有人身属性，以个人名义购买不受法律保护，原告提交的《律师见证》只有一位律师见证，委托人为孙某强并非孙某辉，见证内容为赠予而非借名买房。转账记录只能证明是债权，与借名买房无关。故其借名买房关系应属无效。

S公司述称：该房屋是我公司与孙某辉签订的房屋买卖合同，是拆迁安置房。当时的拆迁方不是我们公司，我们是该房屋安置的建设单位。我们根据拆迁方提供的名单，安排房屋买卖合同的签订、入住及办理权属证书。名单上已经确定房屋。只限于拆迁人购买，只对接安置人员，其他人买不了。房屋是依照经济适用房管理的房屋，是政府定价，不清楚跟市场价格是否相同。本案被拆迁人是孙某辉，是拆迁方确认的人员，转交名单给我们，我们对应名单收钱、销售房屋。

购买房屋需要花钱，定向安置房房款低，但确实是有房款。房款当时是刷卡支付的，是购房人自己交钱给我们，我们出票，房款已经收到了。现在该房性质是依照经适房管理，交契税，交纳土地出让金后即可办理过户手续。拆迁时的买受人是孙某辉，家庭成员是孙某峰。该诉讼请求不牵扯我方。我方已将房屋交给孙某辉，孙某辉本人领取了房屋钥匙。

法院查明

孙某强系孙某辉之兄，孙某辉与周某霞系夫妻关系，婚后无子女。孙某峰、齐某杰均系孙某辉与前妻之子。孙某辉于2015年4月17日因病死亡。

2013年12月10日，孙某辉（乙方）与北京D公司（甲方）签订《北京市城市房屋拆迁货币补偿协议》约定：乙方在拆迁范围内宣武区W号有正式房屋二间，建筑面积28．9平方米。乙方在该房屋内有正式户籍1户2人，分别为户主孙某辉60岁，之子孙某峰36岁。经评估确定，该房屋所在区域基准价格为20601元/建筑平方米，该房屋评估补偿款共计为793375元。

定向安置房购房人明细表载明：被拆迁人姓名孙某辉，购房人姓名孙某辉，其家庭人员姓名孙某峰，关系为之子。

2015年1月22日，第三人北京S公司与孙某辉签订《广房屋买卖协议》，约定由孙某辉购买北京市丰台区一号房屋。

原告提供银行转账凭证，用以证明购买涉案房屋的购房款系孙某强实际支付。

周某霞于2016年2月28日出具情况说明，载明：该房屋是孙某强借用孙某辉名义购买的，孙某强实际出钱，用的孙某辉的指标。孙某辉生前同意将该房屋转给孙某强并征求我意见，我尊重孙某辉的遗愿。根据孙某辉的遗愿，我会积极配合孙某强办理房屋确权，过户等相关手续。

原告提供《律师见证书》、《询问笔录》等证据，用以证明孙某辉生前的意思表示：本案诉争房屋系其哥哥孙某强借用其指标花钱购买，并征得妻子周某霞的同意。

经当事人申请，本院向北京D公司进行调查，该公司负责人表示：该公司为拆迁单位，购买本案涉案房屋后不再享有购买政策性住房的资格，涉案房屋出售时价格低于市场价，按照安置政策，家庭成员为一人的仅可购买一居室，两人方可购买两居室。

裁判结果

驳回原告孙某强的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

孙某强借用孙某辉的名义购买本案诉争房屋，根据相关证据，可以确认借名买房关系成立，但根据相关证据可以证明，孙某峰在该诉争房屋中享有相关政策性住房的利益，孙某辉无权未经孙某峰同意，将该利益让与他人，现孙某峰对此提出异议，故孙某强与孙某辉之间的借名买房协议，因存在权利人孙某峰的抗辩，系不宜继续履行，应予解除的协议，故对原告要求将该涉案房屋过户至其名下的请求，法院不予支持。