金茂上海第三次“变道”？！

　　在上海，金茂是相当牛逼的存在。

　　如果我们在这座国际大都市的核心商务区，以东方明珠为圆心、两公里距离为半径，圈出小陆家嘴、外滩、北外滩区域。大家猜一猜，在这个寸土寸金的区域之中，有多少个建筑项目是由金茂开发建设的？

　　答案是：45栋。

　　来源：金茂北外滩官微

　　这些项目中，有全国人民皆知的上海“三件套之一”的绝对地标金茂大厦；更有34座雄踞在北外滩之上，构建出了亚洲规模最大的绿色商办建筑群……

　　别人在上海造一个地标都难，但金茂早期在上海却是：

　　占据城市最核心资源，直接造“地标群”！

　　绝对的地标锻造“扛把子”！

　　然而金茂在上海的拓展战略又始终扑朔迷离——金茂北外滩之前，明明都还是“项目高度集群于核心区”；

　　而在北外滩之后，在上海的落地却是截然不同的“分散式迂回布局”，这些年间似乎已经多次“变道”：

　　刚开始做住宅后，第一次变道，从市中心转入了主城区的大宁；

　　后来，突然又向外进行了第二次变道，转入了奉贤嘉定青浦等郊区；

　　近期，又打了个回马枪，第三次变道重回主城区，桃浦横沔两手抓。

　　甚至，艳姐翻阅了下过去金茂在上海的拿地动作，这家央企鲜少参与上海市中心宅地的争抢。

　　造地标出身的金茂，一不缺资金实力、二不缺运营实力、三不缺产品实力，放着上海最核心的地段不争取却这般布局，显然是由顶层逻辑决定的。

　　那么，看似已经在进行第三次变道的金茂上海，到底在下一盘什么样的棋？

　　01

　　事实上，金茂在上海的布局成熟度以及大局观，远超很多人的想象，我们甚至可以从城市高度去大胆讨论一个问题：

　　金茂，对上海来说到底意味着什么？

　　要艳姐说，大概是从20多年前就开始命定的“吹哨人”、“奠基者”、“共生者”。

　　复盘过去几年，金茂在上海每落地一次，这样的“人设”就越鲜明。

　　第一阶段，上海核心区高速发展期，造世界级CBD地标

　　金茂起航时，打出的第一张牌就是刻在上海名片上的金茂大厦。

　　1998年，金茂大厦正式落成时，这幢高达420.5米的大厦脚下，还是浦东一片待开发的荒土。

　　金茂大厦刷新上海天际线 来源：金茂上海官微

　　这个阶段，恰好正是上海引领中国向世界看齐的关键发展时期，急需代表性的CDB地标建筑在世界领域打响名号，作为“中国第一栋超高层建筑”，金茂大厦就像是通向新世纪的通天宝塔，为上海正式扣响了世界金融中心的大门。

　　金茂大厦 来源：金茂上海官微

　　跨入21世纪后，进入发展新阶段的上海又急需绘制出世界级核心区“黄金三角”的蓝图，将北外滩快速拉升到和外滩、陆家嘴平齐的地位。

　　于是，在这个时候，金茂又承担起了“执笔者”的角色，以一己之力肩负近2/3的北外滩开发工程。沉淀十余年，用黄浦江边长达2.5公里的滨水地标助力上海成为了“世界十大航运城市”。

　　北外滩布局 来源：金茂北外滩官微

　　第二阶段，主城区加速变革期，造标杆产品撬动板块价值

　　后来的故事大家都很熟悉，在曾经无人看好的“下只角”闸北，金茂创造出了撬动整个企业发展的成势之作：大宁金茂府。

　　当时的上海恰好是处于核心区初步建设完成、对主城区进行加速融合的新阶段：将闸北融入老静安的酝酿期——而摆在两个区域之间的，是巨大的价值鸿沟。

　　金茂则选择主动去做了新静安融合的“粘合剂”，最终用一座大宁金茂府，让两个原本相当割裂又需要融合的板块，迅速拉近了价值距离。

　　所以，这个项目也从始至终一直都站在大宁的塔尖之上：2015年初入市时，以7.5w/㎡刷新了板块成交均价、四开四罄；如今七八年过去，二手房挂牌均价早已稳在16w+/㎡，甚至是直逼20w/㎡，依旧领跑区域。

　　来源：中原地产

　　第三阶段，五大新城开拓期，再次用产品力赋能共创

　　至于很多人眼中的金茂府突然变道去郊区，实则是大宁金茂府的故事延续：

　　金茂试图让标杆的作品，成为撬动板块价值的最快捷径。

　　而这一次，金茂瞄准的是尚在开拓期的五大新城。先是让自己的旗舰作品“金茂府”在嘉定新城安了家；后来又在青浦新城落下了上海首个悦系产品虹桥金茂悦……

　　于是，2022年初上海正式拉开五大新城建设序幕时，金茂早就已经在五大新城进行了一场深度的“品质降维打击”。

　　甚至是用刚需的价格，做出了改善的品质。

　　有了这样的标杆树立在面前，后来者们也不得不按着这个方向“卷”了起来，也就使得五大新城的整体新房品质，早在上海吹响号角以前，就已经到达了一个新高度。

　　看这三个阶段就可以发现，金茂不管在上海的哪个区域做什么项目，其实一直都是：

　　站在城市的维度之上，去思考每个阶段，上海核心所需要的东西是什么。

　　上海需要什么，金茂就作为开拓者去薅掉路上的荆棘、种上鲜花。

　　所以我们能很明显看到金茂发展战略的一个神奇特质与惊人自制力：

　　这是一家将“自己发展”摆在“城市发展”之后的企业。

　　这也是为什么，明明金茂是央企阵营中产品力排在第一梯队、各方面综合实力也都相当强劲，却并没有直接冲到第一梯队的原因所在。

　　这家企业所有的发展逻辑都是在围绕着那个恒久不变的人设“城市运营商”，即便只是落地纯住宅产品，也要将城市的未来生命力释放出来。

　　看似一直在变道，但实则一直都是“一条路走到底”。

　　这就是金茂一路走来最为内核的东西，在这样的内核之下，我们再去看金茂在上海最新的两个项目，就能更深刻地体会到背后传达的更深层次的逻辑。

　　02

　　如今，上海恰好处在片区开发和大规模城市更新阶段，金茂又如约而至，带来了在桃浦和横沔的两个项目。

　　艳姐想将这个阶段称之为：

　　金茂上海的再一次“进阶”。

　　首先我们要明确一点，金茂这次重回上海主城区，面临的局面，和当年初入主城区时是完全不一样的。

　　9年前的大宁，板块价值尚未被扭转、金茂品牌知名度也还有限，两相结合下才无人看好；但现在金茂早已今时不同往日，在上海更是块金字招牌，所以进桃浦和横沔时，也几乎可以用备受瞩目来形容：

　　同行在关注、金茂铁粉在等候进场、顶层更是寄予厚望。

　　这里要重点说下顶层设计，这也是这个阶段可以称为金茂上海再进阶的核心所在。

　　金茂桃浦项目位于总体量近500万方的桃浦智创城，作为上海主城区几乎已经绝版的大规模成片开发板块，这里规划了约100万方中央公园、约285万方商办科创、约110万方住宅。

　　桃浦智创城官方规划示意图

　　艳姐观察下来，这三方面规划，应该分别对应了：

　　世界级中央公园、巨无霸产业以及下一个超级国际住区。

　　目前来看，整个桃浦智创城基本还是一张白纸，但即便如此，率先成型的百万方城央绿地，也几乎已经掩藏不住世界级中央公园的气质了。

　　中央公园示意图，截自桃浦智创城官网

　　不只是在体量上已经秒杀了上海主城区其他4座已经成熟的绿地公园，更是在规划的形态上，无限接近于纽约曼哈顿中央公园构建出来的生态。

　　曼哈顿俯视图 | 图源网络

　　绿地是整个桃浦智创城规划的核心，一切的产业、居住生态都围绕着中央公园展开，这样一个向世界级靠拢的生态率先落地，就已经能够看出顶层对于这里的期许。

　　而这里的产业配套也早已规划完成，就等落地，单是科研设计用地就有约76万方，汇聚了大量的高精尖产业和人才；商办体量更是足足有约207万方，超越了前滩的197万方。

　　桃浦智创城官方规划示意图

　　所以，先行的生态和产业，早就已经将桃浦智创城拉到了足够的高度，在这样的规划出来时，很多人就已经嗅到了不一般的味道：

　　怎么看，都有点下一个“小前滩”的气质。

　　基本从这时起，也就已经注定了这里未来必将会是上海下一个超级国际住区的有力候选人。

　　但是在住宅的规划落地上，顶层的重视程度依旧超过了预期。

　　桃浦智创城的26宗宅地，直到去年7月上海的第二批次土拍才初次亮相了两宗首发地块。

　　而在这批次土拍名单亮相之前，桃浦智创城规划展示馆路演中心就已经在6月召开了一场土地推介会，顶层直白地在会上提出了未来板块之中的住宅项目都必须要满足的两条红线：

　　一是建筑立面要采用金属、石材、玻璃等建筑材料；

　　二是户内精装修造价要不低于4000元/㎡。

　　简单来说，这些显著高于当下上海大多数产品呈现、放在其他板块堪称“高配”的标准，在这里也只是“最低配置要求”。

　　所以顶层提前去开这个“小灶”，某种程度上也是有警示意味的：

　　想要来我这里拿地的，标准答案已经给你了，考不到满分至少也要达到90分。

　　参与了这场推介会的房企名单，官方也特地做过披露，除了金茂，还有：香港置地、瑞安房地产、仁恒置地、绿城中国、金地集团、招商蛇口、保利发展、华侨城……

　　从这个邀请名单中，就可以看出顶层“开小灶”的另一层目的是为了甄选优质的“吹哨人”，被邀请过去的房企相当于被顶层传达了最直接的信号：

　　希望他们可以去努力充当这个“吹哨人”的角色，来为后面的进驻者打下一个足够匹配板块价值、符合顶层预期的样本。

　　这算是顶层对这些房企给予的最直接的信任。

　　而当金茂也响应顶层的号召，去力争摘下整个桃浦智创城的首发宅地时，就变成了一场非常高级的“双向奔赴”。

　　再看金茂在横沔古镇的城更项目横沔玖境，这样的意味就更明显了。

　　熟悉上海大型城市更新项目出让流程的朋友应该都知道，因为顶层相当重视，这种项目一般都不会直接走普通的招拍挂流程，大多都是在严格筛选和审核下定向招标的，也就是说：

　　不仅要企业有心，还得顶层能点头。

　　因为在上海大规模的城更潮下，对于更新出来的城市界面是有相当高的要求的，所以一般在正式确认开发主体之前，顶层和有能力、适合开发的企业一般就已经看对眼很久了，双方都进行了相当深入的接触了解。

　　据艳姐所知，早在2018年时，金茂就和合作方申迪开始围绕着项目接洽，经过长达3年的深入沟通以及顶层的高度认可下，金茂才在2021年9月底正式被确认为项目开发主体，后来，金茂申迪的联合体就在那一年的上海第三批次供地中拿下了横沔玖境的首发地块。

　　横沔古镇位于迪士尼国际旅游度假区，占地足有25.53平方公里，是一个历史悠久的原生型水乡古镇，其中列为重点保护更新对象的横沔老街与迪士尼仅仅只有大约1公里的直线距离。

　　地理位置示意图

　　作为整个浦东最大的城更片区，如何从传统古城中去做好现代复兴？尤其横沔代表的是传统的东方文化，从根源上就和一旁代表传统西方文化的迪士尼形成了非常激烈的碰撞，又如何让双方迸溅出的火花散发出和谐的味道？是摆在横沔面前的关键难题。

　　而占地约60万方的横沔玖境，在这样的底色之下，更是从一开始就肩负了打造未来地标的使命。

　　横沔玖境规划示意图

　　所以，金茂最终用“玖境”之名，来去赋予横沔新生：

　　得城市以璞玉之地，还城市以琼玖之城。

　　金茂要做的是在一片生态的画布上，先织出一张网，以传统风貌、悠久的肌理尺度为基底，再往其中填充新的业态和生活方式，最终，在这样一个定位国际化的区域之中，和紧邻的迪士尼交融出一直流淌在上海血脉之中的 中西合璧底蕴。

　　而生活在横沔的人，未来的生活图景，也将会是：

　　居于烟波画桥的古镇，静静欣赏不远处的迪士尼中，每个夜晚都会如期到来的盛大烟花秀。

　　有能力去做这个项目的开发商自然不只有金茂一家，但由金茂去做诠释可能会更值得期待。

　　毕竟，金茂的精神、大浦东的发展，溯源而上，都根植在金茂大厦这栋420.5米高建筑的顶端。

　　横沔玖境，不仅是金茂城市运营的第32子，更是企业初心的战略延续。而金茂如今已经拥有了比20多年前更丰沛的经验，更能够实现攻坚克难。

　　20多年前，金茂能够引领浦东走向新生；如今，也依旧可以是大浦东前行的最佳开创者。

　　大家发现了没有？最新阶段的金茂上海，真正实现了一次高纬度的进阶：

　　因为最早不断地去主动拥抱城市，城市也开始在主动去拥抱你。

　　这才是和城市共生最高级的状态，所以即便金茂已经在上海创造了足够多的奇迹，我们也未必不能投以更多的期待。

　　结语：

　　说来巧合，金茂桃浦项目和横沔项目恰好都在地铁11号线沿线位置，两个都和“国际化”分不开的项目，跨越浦西和浦东，用这样一条线和金茂连接在了一起。

　　很多年前，金茂品牌尚未成名之时，金茂大厦和北外滩也是通过一条黄浦江，跨越浦东和浦西互相掩映，见证了上海滨江高速迈入新阶段，见证了这座城市走向了无可撼动的世界高度。

　　北外滩和陆家嘴 来源：金茂北外滩官微

　　如今，上海的发展还远远没有走向终点，金茂上海的新征程，或许也才刚刚开始。

　　主编：张艳

　　责编：Nanako

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