买二手房避坑指南：三看两注意，一定要牢记！

女子低价收购闺蜜两套二手房，直到过户时才发现被骗了，房子竟是闺蜜租来的，事件中的张女士的被骗经历并不罕见。近几年来，相对于价格更高、问题更多的新房，更多的人将目光放到了二手房上。殊不知，其实二手房交易的水也很深，陷阱颇多。就像上述报道里所提到的，还是从自己闺蜜手里买房，殊不知卖房人都不是房主！

如果想在买二手房的时候，不踩雷不掉坑远离纠纷，以下几点请牢记！

首先，二手房交易一定要做好“四看”，即看中介、看小区物业、看好合同。

一、看人

看人分两个层次，第一个层次是看这人有没有权利去卖这个房子。比如卖房人究竟是不是产权人，如果不是产权人本人，是不是经过了产权人的合法授权。这些都需要经过一定的审查，比如查看不动产登记证，比如双方到不动产登记中心去核实；如果不是产权人本人出面卖房，千万不要只看有授权委托书就行了，最好是要么当着购房人的面，产权人签署授权委托书，要么要求提供公证授权委托书。而且购房人自己还务必保留好授权委托书，千万不要只看就完事了。

第二个层次是看人品如何。不少纠纷其实不是纯粹的法律纠纷，而是有的人出尔反尔没有契约精神。所以，在从一开始打交道的时候，如果发现人比较矫情，给自己的感觉不太好，决定购买前一定要充分考虑，别只顾看房子好坏。

二、看中介

中介作为购房者和房子的桥梁，在购房的过程中发挥着非常重要的作用。但是因为房地产中介这个行业极为良莠不齐，因中介引发的房产纠纷比比皆是。遇到好中介，购房过程相对顺利、舒心很多。注意，口碑好的的中介公司不代表其中的每个中介都很靠谱，还是需要注意鉴别。

三、看小区物业

小区物业管理水平直接关系到小区的安全、卫生、秩序，甚至房产的价值。买房的时候，千万不要只看自己所买的房子好不好，还要密切关注整个小区的物业服务水平怎么样。

四、看好合同

选好房子后，最重要的事情就是签署一份相对完善的二手房买卖合同。口说无凭，不论是正常履行，还是遇到纠纷时需要解决问题，关键还得看合同约定。

需要注意的是，合同一定要和中介公司签署协议，支付中介费的时候，一定要支付到中介公司对公账户。还有一点可能被大家忽略的是，中介提供的二手房买卖合同文本是可以修改的，不是一成不变的，可以根据和卖家沟通的情况进行修改。

具体合同内容需要注意以下七个方面的内容：

1、房屋基本概况。如房屋坐落、房号、所有权证号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、使用面积、设计用途、共有权人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。尤其是容易忽略的租赁、抵押、居住权等问题，以居住权为例，如果设定了居住权且没有及时解除，会直接导致买了房却无法入住，而且购房人不能直接把有居住权的人从屋里赶走。

2、房屋成交价格中所包含的具体内容。比如常规的成交价实际上是按套转让价，不仅仅包括房子本身，还包括房屋的附属设施、设备、物品等，避免交房时产生不必要的纠纷。

3、房款的支付方式。常规的支付方式一般分为一次性付款、分期付款、抵押贷款三种方式。要明确约定支付金额、支付时间、支付条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料、时间等内容。

4、逾期付款的违约责任。逾期发生后该如何处理，违约金的具体比例或者金额，避免因为约定不清，而产生双方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。

5、房屋交付。对于买房人而言，交房是实现购房目的的两大核心之一，是重中之重。合同中必须明确约定交房时间、交房方式、逾期交房违约责任等。如需要约定若在一定期限内卖方逾期交房，应当承担一定额度的违约责任，如果超出一定期限，应当承担更重的违约责任等，约定违约金比例或金额等。这样才能有效防止卖方故意延迟交房等问题引起的纠纷。

6、过户。过户是买房人实现购房目的的两大核心之二，亦是重中之重。合同中要明确约定房屋所有权证过户时间、办证的配合义务、不配合过户的违约责任、逾期过户的违约责任等。房屋所有权证是购房人从法律上取得物权的标志，只有取得了房屋所有权证，购房人才是真正意义上房主。

7、税费承担。房屋买卖中税费的金额往往不小，而购房人衡量房屋价值，决定是否购房时也必须考虑税费的问题。为了避免承担计划之外的税费，必须在合同中明确列明影响税费的因素。

其次，二手房交易“两个注意”，即注意户口问题、注意收房交接。

一、户口问题

户口对于购房人的影响是很大但是也是容易被忽略的，尤其是为了孩子上学而购买学区房的情况。为了避免由于户口问题产生纠纷，买房前可以这样做：

首先，核实出卖人户口本的登记情况。需要注意的是，有时候一套房子下不止落有一个户口本，有可能别人的户口也在这套房子下，但是房主却没有这个户口本。因此，购房前可以去派出所进行核实，在房屋买卖合同中务必约定户口迁出条款和违约条款等。

二、注意收房交接

收房时，有以下几个方面需要注意：

1、水电等要结清，并且查看相关票据。同时需要查看水电表是否改装、移动，该行为属于违法行为，一旦发现，很可能被相关部门处罚。

2、煤气、有线电视、电话、宽带网络等需要过户的项目需要结清并变更过户。

3、到物业公司处核实是否结清了物业费、暖气费，必要时需要重新签订物业服务费和供暖协议。

4、核实房屋的现状，比如房屋质量、附属设施设备、装修及附带的家电等，同时还要注意查看水电气、电视、电话、宽带等是否正常，如果不正常要依照合同约定尽快维修。

二手房交易中，需要购房者持有自己的主观想法，在交易过程中，注意以上“四看”、“两个注意”。希望大家都能顺利买到满意的房子。