2023楼市观察：高端的热，不讲武德

成都新楼市 文|蔡兰

本文为市场资讯，非广告

2023年，一系列成交数据都在表达一个事实：楼市“大阳春”，已经来了。

尤其耐人寻味的，是高端改善产品的热度。

对于楼市走向的敏锐度，你不得不服头部买家。

就在很多人还在观望的时候，千万级买家早已瞄准时机，跑步进场。

在北京，刚刚过去的2月份，有数据显示，北京二手高端改善房源成交量价齐升：成交数量248套, 环比上涨23%, 同比上涨62%；成交均价约10W/㎡, 环比上涨3.6%, 同比上涨6%。（注1）

在上海，2023年1月17日，浦东御翠园某独栋别墅拍卖经过380轮激烈角逐，终于以1.18亿元价格成交，拉开了2023年高端改善产品成交序幕。据统计，2023年2月，上海总价2000万以上二手住宅成交135套，环比大涨约66.66%，套均总价约3022万，套均面积约294㎡。（注2）

在深圳，2023年开年以来，仅45天内就卖掉了8套亿级顶豪，最高单价更是超50W/平！（注3）

视线回到成都。

2023年2月28日，成都麓湖生态城推出浔岭峰114套实景现房，户型建面约220-330㎡，不到两个小时，114套房源宣告清盘。

▌麓湖生态城·浔岭峰销控表

这一系列数据其实证实了，高端改善，深不可测：当市场回暖时，高端改善在领势而起；当市场冷淡时，它们依然保持坚挺。

今年初，易居集团CEO丁祖昱分享了一组数据：尽管2022年整个房地产市场规模“几乎回到了近十年前”，但核心城市总价1000万以上住宅成交仍同比增加3703套。

显然，因其强大的穿越周期能力，高端改善产品更容易受到高净值人群的追捧。

作为人口超2000万、GDP超两万亿的超大城市，成都高改市场值得微距观察。

到底什么价位才是市场普遍公认的高改标准线？

王志纲曾说，一万元在上海买到的，成都3000就可以。换言之，如果上海千万级总价产品才能被称作高端改善，那么，在成都，总价500万+能买到的房子就已经相当赞。

高端改善大宅的强穿越周期能力，在成都同样体现得很充分。有数据为证：据锐理数据统计，2022年大成都住宅备案约1831万方，相比2021年规模下降约25%。但2022年大成都总价500万+产品备案却超过9000套，高于2021年的8434套，同时还实现了备案套数、备案面积、备案总金额占比三线齐涨。

▌图据锐理数据

时间进入到2023年，成都楼市整体回暖，高端改善产品的表现更是相当强势。

包括锦江金茂府、中洲锦城湖岸、麓湖生态城·观澜、麓湖生态城·浔岭峰等在内的城市顶豪，总价段约500万起步，部分房源总价更是超过1000万，但这仍然不能阻碍它们开盘即清，甚至还有不少购房者在网络上发文，想要买这几个楼盘的房子，简直就是“一房难求”。

▌2023成都部分豪宅产品销售情况一览

高端改善产品成交火热，因其价值体系正在从“身份象征”转化为“资产固有”。

购置高端改善大宅，在很大程度上是一种优化资产、永葆资产活力的“行为刚需”。当然，前提是你得在良莠不齐的市场上发现价值更高、产品力更强的置业标杆，并且，还能摇到。

高 端 改善产品爆火，其影响的不仅是顶级买家，还有普通购房者。因为在这样的市场逐鹿之下，已逐渐衍生出一套新的置业逻辑：

怎样判断一套房子值不值得买？

如果你考虑这套房子是因为它便宜而心动，那么不要买；如果你很喜欢这套房子但又纠结它有点贵，那么，努力买下它。

作为楼市风向标，高端改善大宅所承载的意义显然应该更广。

对千万级巨富来说，购置高端改善大宅，不仅是改善品质人居的现实所需，也是优化资产配置的“行为刚需”；

对普通购房者来说，高端改善大宅爆火，也因此催生了新的置业逻辑；

但对于楼市尤其是产品端来说，高端改善产品又该如何自处？

在成都新楼市看来，高端改善产品不能只是市场回暖的一个缩影，也不能只是某一个时间或某一个点的单面创新，作为品质和价格的“双天花板”，它们还应对城市、对人居有更多持续性、发散性思考，能为今后市场的发展方向提供更多参考和借鉴。

我们不妨从当下市场上颇受关注的几个高端改善楼盘入手，来看看它们究竟是如何破局的。

产品高端化

主城合院重回改善视野

不知大家有没有发现，最近几年，高端改善产品的可选项似乎变多了？ 除了传统的大平层和叠拼，主城合院正悄然回归大众视野。

其中，尤以锦江区三圣乡板块更为显著。

从早年的德商锦江天玺，到近期的华发统建锦江大院、锦江赋，尽管这些楼盘的合院套数仍然不多，个别甚至只有个位数，但考虑到“限墅令”的大背景，而合院产品有天有地、独门独户、居住体验无限接近独栋墅的天然优势，尽管成都各类高改楼盘横行，但仍然不能阻止它们仅以合院为利器，就能 成功攫住万千高净值人群的向往之心。

▌锦江赋合院效果图

户型差异化

跳出建面约140㎡竞争“红海”

在这方面，麓湖生态城是值得重点解读的典型。

近日，麓湖生态城公布湖心区C19组团的推广名——鸿鹄岸。鸿鹄岸规划有建面约218㎡和建面约285㎡两个主力户型， 其中，建面约218㎡户型作为项目的入门户型，颇有玄机。

▌鸿鹄岸效果图

在成都，因政策原因，建面约144㎡户型成为区分“普通住宅”与“非普通住宅”的分水岭，自2016年改善元年以来，各大开发商都选择在建面约120-140㎡户型面积段发力，行至2022年，几已“堰塞”。

▌图据四川中原地产

据统计，2022年入市的67个双限地项目中，有52个、近80%的项目都将主力户型放在了建面约121-144㎡，尤其建面约143㎡户型，几乎成为各大楼盘的必争之地。在这种情况下，即使诸多高端改善项目，为了扩大客群、加快走量，尽管向上打开了建面约200㎡+户型，但向下仍不忘兼容建面约143㎡户型。

麓湖生态城选择了反其道而行之。麓湖此前的所有组团，都有建面约140㎡三房户型，但2022年推出的观澜组团，上车门槛框定在建面约169㎡四房户型。

▌麓湖生态城·观澜建面约344-352㎡户型

2023年，鸿鹄岸比观澜更进一步：上车门槛直接框定在建面约218㎡户型，于部分高改项目而言，这一户型可能是“天花板”，但在鸿鹄岸——这仅仅只是门槛而已。

事实上，不止麓湖生态城，同样位于天府新区的清凤鹿溪源也选择了在户型面积段上大作文章。

无论是控总价还是随大流，目前成都市场上常见的叠拼面积段都控制在建面约200-300㎡，但清凤鹿溪源丨臻钻岛叠拼户型规划为建面约560-850㎡，总价约1500W起，单是参观叠拼样板间，就须验资500万……

▌清凤鹿溪源丨臻钻岛样板间实景图

行至2023年，成都高端改善市场已站上新的起点。

高端改善产品的集中爆发，离不开成都城市能级的不断跃升。在今年成都两会，成都官宣成为全国第一个常住人口突破2100万人、第三个经济总量突破2万亿元的副省级城市，连续14年位居“中国最具幸福感城市”第一名。这些数据，让更多人看到成都的价值和潜力，愿意关注成都、住进成都、安家成都。

各类高端改善产品百花齐放，不仅是成都作为超大城市购买力的实际体现，亦是成都城市能级的精彩注脚。

2023年，成都高改市场还将发生怎样的故事，还将有哪些项目成功从产品跃升为“爆品”，还将为购房者提供什么样的理想生活方式，让我们拭目以待。

注1：来源丽兹行豪宅，仅供参考，链接

https://mp.weixin.qq.com/s/D5f7Q6tIocBvMUxNW_wh8w

注2：来源百廷豪宅，仅供参考，链接

https://mp.weixin.qq.com/s/ycjBxtvVLISPzoG_ZVvp8A

注3：来源尚臻房，仅供参考，链接

https://mp.weixin.qq.com/s/pSKzFgwTAOZPzdwNkaFv2A

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