嘘！番禺拉着越秀、富力、碧桂园、合生、升龙、星河准备干票大的

| 里仁洞改造规划沙盘| 里仁洞改造工作年度目标| 员岗和新基| 沙溪改造效果图| 石壁旧改效果图| 南站ICC效果图| 长隆巨无霸地块

今天我们来聊聊“番禺的KPI”。

昨天，番禺拉上各个城市更新部门负责人，还有开发商，开了一个很重要的会议，事关高质量发展。

据悉，越秀、富力、升龙、合生、星河、时代、大华、星河湾、碧桂园等开发商悉数到场参会。

| 图片来源：番禺融媒体

而事关的重点项目包括：

石碁镇南浦村，南村镇罗边村、里仁洞村、新基村、南村村、塘步东村，洛浦街沙溪村、南浦西一村，东环街蔡边一村、蔡边二村，化龙镇明经村，石壁街石壁一村、石壁二村、石壁三村、石壁四村，钟村街胜石村，沙湾街福涌村，大石街东联村，沙头街小罗村、大富村，石楼镇大岭村。

今年，番禺将全力推进13个旧村+13个村镇工业集聚区及旧厂房更新改造。

| 番禺重点推进项目

1

火力很猛。

当中，越秀里仁洞改造面积162公顷，规模建设总量接近400万方，相当于2/3个珠江新城。

而且位置，就是万博-长隆核心区。

这会带来11所新增学校，包括6所幼儿园，1所完全中学，里仁洞小学也会改造升级，片区一共12所学校。

还有批复的约96万方大体量商业，相当于6个天河城，还有一个综合医院，更别说路网优化，还是社区内部的配套了。

| 里仁洞改造规划示意图

随着里仁洞实施方案的批复，还有私宅补偿签约的启动，里仁洞改造是彻底明牌了。

更别说还有新基，以及员岗了，这些都是围绕在万博周边。

不过，新基招商之后，开发商进度比较慢；而员岗去年公开基础数据之后，现在还在准备招商的阶段。

这两个项目改造面积接近86公顷，还同一个开发商，也就是合生。

珠江铂世湾等这两个项目动起来蛮久了，不知道今年会不会有真正的落地。

所以，有人吐槽，铂世湾城市界面不太友好。

不过，铂世湾在有几个优势，一个是7号线员岗站，二是南大干线双向六车道，三是江景。

另外就是学校的争议，按案场的输出，开发商正在与教育局沟通不改名，也不改师资。

不知道会不会得到一个妥善的解决。

如果今年新基和员岗能动起来，这对铂世湾来说，也是一个潜在变量的兑现。

2

此外，番禺沙溪，罗边也值得关注。

沙溪改造用地196公顷，比传统的富人区二沙岛（126）公顷还要大，而且地铁18号线沙溪站也已经开通，经龙潭-琶洲磨碟沙到珠江新城也就10分钟。

位置很好。但是，进度相对来说比较慢。

尤其是在里仁洞的补偿标准“夹攻“之下，很多居民肯定会有对比，会有不同的预期。

看怎么沟通和解决吧，学霸在前，其他学生还是压力山大的。如今年沙溪就提出了一次性发放18个月补偿临迁费。

有地铁、有江景、还离海珠近，岛内高楼较少，如果能成功拆出来，这里房价不会低。

岛内豪宅南天名苑，均价9万/㎡；对面海珠天悦江湾，均价10万/㎡，比这两个会有差距，但说站上7-8万/㎡，可以期待。

南站片区是番禺发力的另一个重点，如石壁、谢村、胜石、大洲、韦涌、屏山都是其中之一。

石壁(一二三四村)项目规划建设量约252万㎡，产业建设量约62万㎡，项目总投资300亿元，富力为合作企业。

南站枢纽定位是很高，但是相关配套落地并没有那么快。

如广州高铁班次数量全国第一，广州南站旅客到发量居全国铁路枢纽站第1位。今年春运期间，广州南站累计到发旅客量同比增长32%...

南站是广州的门户，承接着大量人口、劳动力的到来，能不能通过旧改，带动产业落地升级，把人留在这里。

片区将会打造成“广州IAB产业发展重要基地”、“粤港澳大湾区的枢纽门户”、“世界性超大型TOD”...

而石壁定位更强调宜居，有点像七宝之于虹桥，石壁之于南站。

| 南站航拍图

今年新鸿基南站住宅项目已经亮相，未来最值得期待的还是它们的商业综合体，也就是ICC（广州环球贸易广场），总用地面积约为25万方，投资100亿，规模超IGC天汇广场，直接对标香港ICC。

南站是有人流，但是还是要靠高端商业才能把人留下来，新鸿基算是开了一个好局。

至于石壁旧改，富力还是要做的，过去一年相关的工作一直没有停，这相对于海珠赤沙、天河吉山来说好多了。

去年11月，区城市更新局还发公告安抚人心，称积极推进石壁(一二三四村)的全面改造，加快片区策划方案和实施方案的成果编制

目前，石壁的广州城投岭南府，在售均价4.5万/㎡左右，一直有不少3字头特价房。

| 南站航拍图

3

总结起来，未来一两年的番禺，是有预期的，无论是我们前面的说的旧改，还是市场。

旧改是发展重要的抓手。

而万博，南站无疑是重点，毕竟城市更新要补齐教育、医疗、文化、养老等公共服务短板，完善交通、停车、环保等市政基础设施。

今年以来，尤其是首轮拍地，万博板块有话题，也有关注度，最重要的是配套的兑现是实实在在的，不说虚的。

如番禺长隆175亿的巨无霸地块，又比如里仁洞说拆就拆，新鸿基也没有失约。

不是画饼，而是彻底的明牌，确定性这东西太重要了。前两年黄埔火爆，而没有什么水花的番禺楼市，今年万博先冲出来，带了一波话题。

前几天去长隆地块看了下现场，随手拍了地块对面的新世界耀胜，距离很近。

这样的势头很重要，毕竟市场的信仰，其实就是配套的落地，还有向上的预期。

剩下几个项目不展开了，放放效果图，大家评论区聊聊，番禺房价天花板，未来在哪里？