深圳旧改规划数据大曝光：2022土地移交率创历史新高

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2023年深圳城市更新和土地整备白皮书

由广东合一城市更新研究院编撰出品的《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》已发布。在此，本文特针对《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》关于深圳市城市更新数据层面进行精华提炼，以飨读者，以期对深圳市城市更新市场提供力所能及的参考和帮助：

PART01

2010-2022年深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目分析

01

2022年项目数量及规模均较2021年均上涨

截至2022年12月31日，深圳市规划批复项目共计640个，拆除规模合计5040.6公顷，可开发建设用地面积合计3240.2公顷。其中，2010年以来（不含2010年），2021年规划批复项目数量最多，为83个；2011年和2017年规划批复项目数量最少，数量均为21个；2011年规划批复项目拆除规模及建设用地规模最小，拆除规模为97.7公顷，可开发建设用地面积为74公顷。2022年相对2021年，数量有所下降，但拆除规模和可开发建设用地面积均上涨，且拆除规模及可开发建设用地均达到历史最高水平。

02

龙岗、宝安和龙华项目数量及规模排名前三

基于深圳市各区进行分析，截至2022年12月31日，龙岗规划公告项目数量、规模均为最大，数量为122个，拆除规模为1602.6公顷，可开发建设用地面积为982.3公顷；其次为宝安（数量为113个，拆除规模为858公顷，可开发建设用地面积为576.4公顷）和龙华(数量为92个，拆除规模为679.8公顷，可开发建设用地面积为423.4公顷)。

03

工改和村改类项目数量及规模占比均较大，其中规模合计占比近95%

基于规划数量进行分析，深圳市工改项目数量最多，工改项目总个数为384个，占总规划数量60%，其次为村改项目，总个数为184个，占比29%。

基于规划拆除规模进行分析，深圳市工改项目拆除规模最大，总拆除规模2645.6公顷，占总规划拆除规模53%，其次为村改项目，总拆除规模2130.8公顷，占比42%。

工改类型规划批复项目中，深圳市工改商住项目数量最多，为126个，占工改项目比例为33%，其次为工改M0项目，数量为104个，占比27%。

04

住宅批复量占比最大，达41%，且2021年批复建筑总量最多

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2021年和2022年批复的建筑量最多，批复建筑量分别为3950.4万m²（占比21%）和3730.9万m²（占比19%）。

深圳市规划建筑功能以住宅、办公、商业、新型产业用房和商务公寓为主，建筑面积分别为8085.3万m²（占比41%）、2482万m²（占比13%）、2216.2万m²（占比11%）、1954.4万m²（占比10%）和1082.2万m²（占比5.5%），合计占比达80%，其它各类建筑面积合计约20%。值得注意的是，普通工业厂房建筑面积为961.4万m²，占比仅5%。

05

平均容积率为6.1，平均土地移交率为35.7%，2022年维持在高位水平

基于历年项目批复容积率与土地移交率进行分析，深圳市城市更新项目平均容积率为6.1，平均土地移交率为35.7%。其中，2010年以来（不含2010年），2014年已批规划项目平均容积率最低，平均容积率为4.9；2011年已批规划项目平均土地移交率最低，平均容积率为24.2%；2020年已批规划项目平均容积率最高，平均容积率为7.0；2022年已批规划项目平均土地移交率最高，平均移交率为40.8%。

深圳市城市更新项目开发强度及平均土地移交率近三年均维持在高位水平，也同时表明政府对公共利益的重视，预估未来平均容积率将在6.5-7.5之间进行波动。

基于各区项目批复容积率与土地移交率进行分析，罗湖平均容积率最高，其平均容积率为8.9，其次为福田和南山，平均容积率分别为7.8和7.4；光明平均土地移交率最大，其平均土地移交率为44.4%，其次为坪山（平均土地移交率为40%）、龙岗(平均土地移交率为38.7%)和龙华（平均土地移交率为37.7%）。

06

申报主体以民企为主，占比达50%

截至2022年12月31日，规划公告申报主体类型主要以民企和村股份公司2种类型为主。其中，所有计划申报主体类型中，民企占比最大，为50%，其次为村股份公司(占比28%)和国企(占比11%)。

PART02

2022年深圳市各区拆除重建类城市更新项目分析

2022年大数据以新增项目为统计对象，若2022年度无计划、规划公告和实施主体确认公示项目，但却有计划、规划修改、调整或补充公告和实施主体修改、调整或补充公示项目的，则不另行进行统计。

01

龙岗和龙华新增规划公告项目数量及规模均领跑全市

2022年，深圳市新增规划公告项目共计43个，拆除规模总量达530公顷。其中，龙岗和龙华已批规划项目数量最大，数量均为8个；光明已批规划项目规模最大，拆除规模为156.9公顷；龙华已批项目可开发建设用地面积最大，可开发建设用地面积为73.2公顷；福田已批规划项目数量及规模均最少。

基于深圳各区规划公告项目各类型数量进行分析，2022年龙岗村改项目最多，数量为5个，其次为龙华；宝安和龙华工改项目最多，均为5个，其次为光明、龙岗和南山。

02

2022年土地移交率达历史最高值，光明土地移交率最高

从已批规划项目批复容积率与土地贡献情况来看，2022年深圳市新增城市更新项目平均容积率为6.4，平均土地移交率为41.3%。其中，宝安已批规划项目平均容积率最低，为5.3，福田已批规划项目平均容积率最高，为11.2；光明土地移交率最高，达56.8%，宝安土地移交率最低，为31.6%。

03

龙华整体批复建筑量最多，其次为光明、龙岗

从2022年各区城市更新项目批复规划建筑功能来看，龙华批复的建筑量最多，批复建筑量达504.9万m²（占比26%），其次为光明和龙岗，占比分别为22%和21%；福田批复建筑量最少，占比仅0.5%。

从2022年城市更新项目批复规划建筑功能占比来看，已批规划总量1584万㎡，其中住宅总量765.1万㎡，占比48%（含商品住房41%，公共住房7%）；其次是普通工业厂房248.9万㎡，占比16%。

实施阶段数据分析详见后续文章，敬请关注

2023年深圳城市更新和土地整备白皮书统计口径说明

本次白皮书数据主要来源于合一城市更新集团更新数据库、各区更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理与对比，最终形成城市更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。

一、拆除重建类计划数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【计划原始类型】不同类型计划公示或公告，均统一为计划公示/公告，例如计划修改公示、计划重新公示、计划补充公示、计划调出公示等均统一为计划公示；2018年(含2018年)之前计划公示或公告项目全部归为计划公告项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目公示并公告，只统计最新一次公示或公告数据。2022年和四季度大数据以新增项目为统计对象，若2022年和四季度无计划、规划公告和实施主体确认公示项目，但却有计划、规划修改、调整或补充公告和实施主体修改、调整或补充公示项目的，则不另行进行统计。

【统计年份】以城市更新单元发布日期为准，例如2019年1月3日发布2018年第10批更新单元计划，则统计年份为2019年。

【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套设施）等大类。其中如有混合类型，以现状面积最多的类型为主。

【申报主体】以项目计划公示/公告为准。

【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东，即股权占比50%以上。

【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以计划公示/公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规划阶段改造方向为准。

【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、现状为旧居住区则为居改、现状为旧商业则为商改。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改M1、工改M0、工改M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工改综合指改造类型超过2种以上。

二、拆除重建类规划数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【规划原始类型】不同类型规划公示或公告，均统一为规划公示/公告，例如规划修改公示、规划重新公示、规划补充公示、规划调整公示等均统一为规划公示；2018年(含2018年)之前规划公示或公告项目全部归为规划公告项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目公示并公告，只统计最新一次公示或公告数据。四季度研报中统计的公示或公告项目，不包含延期/调整/修改数据

【统计年份】以城市更新单元规划公示/公告最新发布日期为准。

【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示/公告现状类型为准。

【申报主体】以项目计划公示/公告为准。

【改造方向】以规划公示/公告改造方向为准。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改M1、工改M0、工改M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工改综合指改造类型超过2种以上。

【拆除用地面积】以规划公示/公告拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以规划公示/公告开发建设用地面积为准。

【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。

【计容建筑面积】以规划公示/公告计容建筑面积为准。

【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进行分别计算，无包含关系。

【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人才公寓进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则按商业：办公=3:7进行计算。

【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型产业用房、创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。

【公共配套类计容面积】规划单元中其他公共配套设施面积。

【其他类计容面积】规划单元中其他类型面积。

【容积率】按项目计容建筑面积/开发建设用地面积进行计算。

【移交率】按项目移交用地面积/拆除范围面积进行计算。

三、实施主体公示数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。

【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。

【实施主体】以实施主体公示主体为准。

【实施类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。

【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。

【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以规划公示/公告改造方向为准。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改M1、工改M0、工改M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工改综合指改造类型超过2种以上。

【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用地面积，则以项目规划阶段开发建设用地面积*分期拆除范围面积/规划阶段拆除范围面积进行计算。

《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》为一套双册，分别为《政策趋势及临深篇》、《行业数据篇》，内容包括2010-2022年深圳市及十个区城市更新项目（含计划、规划、实施阶段）统计分析、更新项目在各阶段旧改前置融资特征分析、2022年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势、房企进入深圳城市更新发展研究、2022年城市更新重点政策解读及趋势预判、更新整备行业发展调研（涵盖160多个企业，调查方向包括区域布局、已投项目和计划投资项目类型等等）、临深片区城市更新政策趋势及项目分析等。

本书目录

行业数据篇

1、2010-2022年深圳城市更新项目数据与趋势

1.1 2010-2022年深圳城市更新项目数据与趋势

1.2 2010-2022年宝安区城市更新项目数据与趋势

1.3 2010-2022年龙岗区城市更新项目数据与趋势

1.4 2010-2022年龙华区城市更新项目数据与趋势

1.5 2010-2022年南山区城市更新项目数据与趋势

1.6 2010-2022年罗湖区城市更新项目数据与趋势

1.7 2010-2022年福田区城市更新项目数据与趋势

1.8 2010-2022年光明区城市更新项目数据与趋势

1.9 2010-2022年坪山区城市更新项目数据与趋势

1.10 2010-2022年盐田区城市更新项目数据与趋势

1.11 2010-2022年大鹏新区城市更新项目数据与趋势

2、土地整备利益统筹项目数据与趋势

2.1 整体概述：龙华数量最多，龙岗规模最大

2.2 全年概述：光明新增利益统筹项目最多

2.3各区利益统筹项目分析

3、棚户区改造项目数据与趋势

3.1 整体概述：福田、罗湖两区占全市棚户区改造规模的六成

3.2 各区棚户区改造项目分析

4、深圳市集体资产交易项目数据与趋势

4.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析

4.2 深圳市集体资产交易结果公告项目分析

4.3 各区集体资产交易结果公告项目分析

5、2022年第四季度市场研报

5.1 2022年第四季度城市更新项目数据与趋势

5.2 2022年第四季度集体资产交易项目数据与趋势

6、房企进入深圳城市更新发展研究

6.1 计划阶段

6.2 规划阶段

6.3 实施主体阶段

7、2022年土地市场招拍挂出让分析

7.1 2022年深圳居住用地项目分析

7.2 2022年工商用地项目分析

附录1：

2022年深圳市城市更新项目清单

附录2：

2022深圳市招拍挂出让土地明细表

政策趋势及临深篇

1、城市更新政策

1.1 2022年最新政策汇总

1.2 2022年重点政策解读

2、更新整备行业发展调研

2.1 整体情况

2.2 本地房企情况

2.3 外地房企情况

2.4 全国百强房企情况

2.5 金融机构情况

3、临深城市旧改发展情况

3.1 珠海市旧改发展情况

3.2 东莞市旧改发展情况

3.3 中山市旧改发展情况

3.4 惠州市旧改发展情况

（内页示例）

购买须知

①《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》399元

已于2023年3月发布

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（含《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》、2022年报、2023年一季度市场研报、2023年二季度及半年报、2023年三季度市场研报，正式发布后发货）

购买后：书籍以季刊的形式，每季度印制完毕后进行邮寄，当季度市场详情及未来市场趋势解读尽在书中。

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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