为什么烟台人坚定的看好莱山

　　前两期我们梳理了开发区和芝罘区房地产市场，产品供应和土地供应成为焦点。

　　作为多年来烟台人心中的改善居住区，莱山市场当下处于哪一阶段？

　　聚焦烟台楼市第三期，我们来看为何烟台人坚定的看好莱山。

　　根据腾策数据显示，1-2月莱山区商品房总计成交562套，虽然销量不及芝罘区，但成交均价莱山都是最高的。

　　从侧面也可以看出，莱山区房地产市场更加偏向改善人群。

　　莱山区楼市相对芝罘区而言更加集中，主要围绕在观海路、迎春大街、山海路三条路。

　　01 观海路板块

　　观海路作为莱山中心轴线，汇集了莱山最丰富的政务、商业、医疗、金融等资源，也是莱山区居住改善的主要板块。

　　目前观海路板块可以三部分，北部属于传统富人居住区，目前只有青特悦海府一个项目在售，定位在终极改善。

　　中部依托烟大以及万象汇等资源，在售有万象府等项目。

　　观海路南部有中南林樾、翡翠观海、翡翠大道等项目，随着医疗、教育资源的落地，这里的居住氛围更加浓厚。

　　仅供参考 以项目最新动态为准

　　注：未售套数信息来源烟台房产交易网，为项目已获预售楼栋未售套数之和。（下同）

　　简评：

　　在莱山逐渐崛起的20多年里观海路发挥了重要作用，承载了第一批选择莱山居住的人群。

　　观海路与滨海路共同构成的海岸富人区，直到现在依旧是烟台改善人群首选目的地，板块的基因就是改善客群。

　　随着观海路向南发展，目前更多供应是围绕在烟台山医院莱山分院周边，这里的产品包括了偏刚需和改善以及定位终极改善的项目。

　　目前区域内供应还算充足，今明两年将迎来集中交房期。

　　对关注莱山的购房者而言，观海路板块凭借资源优势是首选之一。

　　02 三滩板块

　　三滩板块无需多言，可以称为莱山楼市供应的中坚力量。

　　也是烟台品牌房企落地最为集中的板块，从早期的大华、万科到现在的保利、中海，也包括本土品质房企飞龙等，逐渐构建起了区域的改善生活氛围。

　　目前区域内供应以品牌项目为主，产品类型也囊括了高层、洋房、别墅等。

　　仅供参考 以项目最新动态为准

　　简评：

　　目前来看，三滩板块依旧是烟台改善居住最有代表性的片区。

　　对想要在莱山安家的人群而言三滩是首先要考察的一站，也是最有可能置业的一站。

　　但从供地看，三滩板块因其特殊区位基本没有可供开发的新地块，换言之未来片区增量有限。

　　所以这个板块很可能会继续向南推进，将轸大路以及未来的荣乌快速路围合的片区纳入囊中，当然名字可能不叫三滩。

　　目前这里是莱山的产业提升区，产品供应上迎春大街沿线有森霆春晓项目已经开盘，内部还有铂悦缤纷公寓项目预计今年推出。

　　因此就三滩板块来说，如何寻找增量以及片区居住配套如何再提升，是未来要关注的重点。

　　03 大南山板块

　　在探讨芝罘楼市时，我们也提到过大南山板块。

　　这个板块可以看做芝罘与莱山共同的改善片区，目前板块内在售项目主要在大南山西侧和南侧。

　　唯一特殊是东部的绿城春熙海棠项目，地块属于芝罘区，但实际生活范围属于莱山区。

　　仅供参考 以项目最新动态为准

　　简评：

　　大南山主要客群就是向往山居、向往改善生活氛围的人群，板块内可供开发的地块很稀缺，也代表着这是一个很难有增量的板块。

　　因此对关注这个片区的购房者而言，市场规律的起伏基本和这里没有关系，要考虑的就是选择更优质的产品。

　　04 凤凰湖板块

　　凤凰湖板块在山海路与迎春大街之间，主要标志就是凤凰湖公园。

　　作为莱山推动建设的十大片区之一，2023年莱山明确凤凰湖-凤凰山片区要完成主体功能区建设。

　　凤凰湖公园：公园服务全龄段人群，提供儿童游憩空间、青年运动空间、老年休闲空间，打造集活力休闲、滨水夜游、智慧体育于一体的城市休憩公园。

　　凤凰山公园：丰富登山体验、完善服务设施、增加特色景点，为市民提供集户外体育、科普研学、观海望岛等体验于一体的城市山地运动休闲公园。

　　同时凤凰湖片区升级还包括了凤凰湖产业园改造项目、众创中心等。

　　仅供参考 以项目最新动态为准

　　简评：

　　伴随凤凰湖片区整体升级，片区居住品质不断提升，产业提升更加快速，未来潜力增强。

　　对计划在莱山置业的人群而言，凤凰湖板块是一个不错选择。如果对教育资源有需求，可以考察下永铭中学的学区。

　　05 陆港板块

　　陆港应该是目前整个烟台最受关注的片区之一，这里不仅是烟台三大交通枢纽片区之一，也是烟台南拓核心。

　　伴随今年莱荣高铁、快速路等落地，以及未来的潍烟高铁运行、烟台南站扩建，整个陆港片区会迎来全面升级。

　　首先会启动的就是建设南站枢纽站房和站前广场，以6平方公里起步区为核心建设现代化高铁中央商务区。

　　目前陆港板块内供应相对充足，已经有如东泰泰和府等项目交付部分产品。

　　仅供参考 以项目最新动态为准

　　简评：

　　陆港或者叫高铁新城板块，是典型的政策红利区，因此发展更加看重政策落地的速度和质量。

　　目前来看包括交通体系、教育资源、医疗资源等都已经有所呈现，而南拓烟台主城发展的一个重要方向，因此板块利好是可以预见的。

　　当然目前整个板块还是偏向刚需，更完善的配套和居住氛围需要时间落地。

　　目前板块房企主要为本土开发商，产品类型以高层小高为主，想提前布局陆港板块可以关注下。

　　06 莱山供应很充足？

　　截至发稿前，上述纳入统计项目已获预售楼栋中未出售产品的数量总和为3740套左右。（数据随时变化，以烟台房产交易网最新数据为准）。

　　对比此前统计的开发区1734套以及芝罘区的4681套，莱山区当下库存不是最多但还算充足。

　　同时根据烟台住房保障和房产交易网显示，2023开年来莱山区获得预售的商品房总量为825套左右，对比开发区、芝罘区更多。

　　从目前土地市场以及待入市新项目消息看，莱山市场未来的供应相对充足，下面是具体内容。

　　一：铂悦缤纷项目

　　该项目位于莱山中部产业提升区，也就是三滩板块以南。

　　从产品定位看该项目属于商业及住宅式loft，会有民水民电、暖气燃气入户等配置。

　　对于想要进行资产布局或者个人创业、居住的客户而言，这个项目可以关注下。

　　二：山河万朵项目

　　该项目地处莱山南部，属于莱山南共同体项目的一部分。

　　莱山街道正通过整合片区内烟台植物园、恒堃山河万朵等资源打造“莱山南共同体”，该项目定位为“多业态聚集的高端文旅商贸综合体”，将形成烟台南部的生态小镇。

　　从区位以及产品定位看，这或许会是一个打破市场认知的项目。同时以莱山南共同体项目为基础，莱山南拓的脚步会加快。

　　未来片区是否会有更多地产项目开发，值得期待。

　　三：旧改项目支撑市场供应

　　目前莱山最大土地供应量来自旧改项目，2022年莱山区旧村改造工作计划推进西轸、大庄、初家、界牌等15个村居、23个地块土地出让。

　　在下半年土地出让潮中，莱山完成了董家庄旧改D地块、西马家都旧改D地块的出让，分别由天泰城、泰和府两项目完成补仓。

　　12月烟台盛泉建设工程有限公司拿下莱山区南塂旧村改造A和C2两宗地块，总价高达11.68亿元。

　　图源腾策

　　围绕旧改项目莱山未来或许会有更多土地出让，而这些项目主要集中在山海路、迎春大街沿线，靠近陆港片区。

　　在中心片区逐渐发展饱和后，未来莱山向南已是大势所趋，因此这些地块的价值未来会有更大提升。

　　07 莱山值得坚定看好吗？

　　综合来看，莱山市场不论产品供应量还是品质开发商数量，都是目前烟台最有代表性的市场。

　　对比芝罘区、开发区，莱山没有开发区推进的大开大合，也不像芝罘区城市更新的如火如荼。

　　但莱山有的是20多年来形成的价值认可度，这种认可体现在很多层面。

　　包括城市配套的完善、居住环境的提升、各类资源的导入以及居住圈层的高度等，这种价值认可度会直接反映在楼市上。

　　尤其外来人口想要选择置业烟台时，莱山区的居住环境是最有吸引力的。

　　因此我们会在标题很肯定的说出：烟台人坚定的看好莱山。

　　当然随着黄渤海新区发展以及芝罘区一核回归，近年来也有人说莱山发展慢了、莱山跟不上了。

　　对莱山区来说，如何在现有发展优势下实现再突破非常关键。

　　2023年，莱山明确了启动金融CBD建设、深化文旅融合、支持大学升格、推动十大片区更新……

　　其中十大片区包括了宋家庄、午台片区改造，芳华园片区提升工程高水平开展区政府片区更新改造；凤凰湖-凤凰山片区完成主体功能区建设；启动总部经济基地、福祖、东方威思顿南等产业片区；以城市更新推动产城融合发展。

　　现在莱山除了聚焦配套完善、居住升级，也在不断推动产业升级、城市更新。

　　不断寻找突破点的莱山，作为置业目的地而言是值得选择的，也值得烟台人坚定看好。

　　目前莱山产品配备能满足从刚需到终极改善的需求，这里未来依旧是烟台主要的置业目的地。

　　本文数据有时效性，以官方最新数据为准