产权车位后方的区域归谁？开发商的协议是否有效？

杭州某小区的徐某发现自己权属的车位后方区域划线部分被物业公司清除，致使自己车位面积大幅度缩水。这令徐某十分气愤，自己明明与开放商签订了《地下车位使用权的转让协议》，明确了车位的位置和产权，物业公司为何有权随意更改自己一直使用许久的车位。

物业公司声称，之所以清除312车位后方区域即存在争议空间的划线，是因为该争议空间属于公共区域，并非属于徐某车位的专属区域。

徐某所属的312车位后方区域（309车位、313车位中间地带），即争议的区域为块一方形空地。根据实地测量，其宽约为2.5米，长约4.6米，312车位长约5米，宽约为2.5米。

那么，该车位后半部分应属于公共区域还是属于徐某车位的区域，双方各执一词，争议未果，遂诉诸法院。徐某向法院请求物业公司赔偿不能正常停车所造成的损失，限时恢复损毁的312车位部分划线，并退回物业费与车位管理费等相关诉求。

一、为何对车位的区域范围仍产生争议

一般来说，按照车位使用权转让合同或协议的约定，对于车位的具体位置、面积大小应具有明确约定，但实际上，在徐某与开发商签订的车位使用权转让协议中，未涉及具体位置及大小，仅附图中显示车位的位置及范围，而附图中312车位的大小与其他车位大小一致。单从合同协议中，就可以看出徐某的所属的312车位范围并不包括后方争议的区域。那为何徐某坚持认为后方区域仍应属于312车位即合同所约定的范围呢？

徐某之所以认为后方争议区域属于自己专属车位范围，原因在于徐某在购买该车位时，312车位后方已存在划线，并将该区域纳入到自己的车位当中，本身是在购买车位时就已经存在了，并非是自己划线所为，而是开发商划线的，除此之外，该车位自己已使用多年，前几届物业并未对此提出异议，只是这次与邻近车位就该区域发生争议，新一届物业处理不当，将本已存在的划线抹去，侵害了自己的权益。

二、后续判决结果

一审法院认为，车库车位权属争议不属于物业服务和纠纷审查范围。根据徐某提交的地下车位附图及物业公司提交的地下空间平面图，均显示争议空间为空地（公共区域），并非312车位的所属范围，且312车位标识线所占空间与其他车位同等大小，故对徐某的诉请不予支持。

徐某不服，遂诉至二审。在二审上诉过程中，徐某认为竣工图纸的车位与实际车位情况不符，并没有标注尺寸，因此一审法院来比对停车库车位大小不具备合理性。除此之外，对于312车位的实际使用范围，不能仅按合同约定，还应当确认购买车位后的实际交付现场情况，即徐某在购买该车位交付时就已由开发商划线将该区域纳入。徐某给出的理由是按照《民法典》第四百九十条本旨，车位交付现场状态（双方确定的履约交付状态）属于合同成立内容。协议除了包括附图中的标记，还应当包括当时车位现场的实际交付的状态，现场交付状态是对纸面协议附图车位标记的解释。

（1）那么徐某对《民法典》第四百九十条本旨的理解果真如此吗？

《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

本条是对于采用书面形式订立合同的规定，明确了即便未以书面形式订立合同或以书面形式订立合同后，未盖章、签字或按手印，在当事人在履行合同主要义务，对方接受的，合同也可成立。

不单说徐某对该法条理解的意思是否正确，以及能否从中推导出以现场的交付状态作为对合同的解释。但从法条的适用上来说，并不适用于徐某和物业公司之间的民事法律关系，因为签订车位合同的是徐某与开发商，而不是徐某与物业公司。这就解释了为什么法院对于车位权属的纠纷不属于物业服务合同纠纷，意思是你对这个车位范围产生争议是去找开发商，而不是去找物业公司。从中推出的法律原理便是合同具有相对性。

（2）什么是合同的相对性

合同的相对性是指原则上合同的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。即指合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力。也就是说徐某对与车位范围产生的争议属于徐某与开发商之间的权利义务关系，并不能用来约束第三人物业公司。（但并不意味着物业公司可以随意侵犯他人权利，而是本身履行职责，合理合规的前提下）

在这个大前提下，徐某的诉请很难得支持，并且也很难对于开发商划定312车位范围承担举证责任，因此二审法院驳回上诉，维持原判，二审法院观点如下：

1、小区地下车位的划分应以该小区竣工验收时规划备案的竣工图为准，未经规划许可，开发商无权自行调整。

2、地下车位使用权转让协议中仅有车位编号“312”，未涉及具体位置大小，而对于转让协议中的附图，说明协议认可附图中确定的车位位置及范围，该附图中车位与其他车位大小一致，对于该车位延伸至空白部分，表示系开发商的同意，仅仅是徐某的自行陈述。

三、建议

徐某正确的做法应当是起诉卖给自己车位的开发商，而非物业公司。在现实生活中，在向开发商购买车位时，可能会遇到车位面积缩水，与宣传不符，产权归属不明晰等各种问题。而本案的徐某就遇到的是实际交付的内容与合同约定不符，相反，实际交付的车位范围要比合同中所约定的范围要大，但需要思考一下天上不会无缘无故掉馅饼，应当与开发商明确沟通，其实际交付是否损害到第三人的利益或违反相关法律法规、政策，否则合同可能会被认定无效或部分无效，从而给自己埋下隐患。

现将判决书公布如下，供业主们学习、了解。