广东
在深圳，有的人拼了命地往西部挤，有的人却觉得他们吵闹，只想逃离到世外桃源般的东部。
特别是去年深圳开通地铁14号线和16号线以后，很多买房人开始把目光投向龙岗和坪山。
为啥？
同样在深圳，一边是西部动辄10万+/㎡的新贵板块，一边是东部3~5万/㎡的价格洼地，对资金不充裕的买家而言，其诱惑力实在太大。
面对这迷人的差价，不仅仅是刚需，连部分改善家庭都很难抗拒。
01
举个最近看到的案例。
五十岁的陈先生，来深圳奋斗二十几年，他手里存款不多，最大的资产就是在南山有一套房子，市值900万左右。
这套房子是他多年前买下的，或许是住腻了，想换种生活方式，又或许看到年后全国蔓延的二手房抛售潮，他最近也萌生了卖房置换的想法。
但是，他的换房需求比较独特。
别人是外围区换中心区，他是中心区换外围区。
他具体的换房思路是，先把南山的房子卖掉，然后拿出300万左右到东部买一套三房，剩下的几百万则存进银行，从此躺平养老，闲来无事就带着老婆满世界跑。
这样的故事，总是能够在网上迅速传播开，并且得到网友们的一致好评，有人坦言，自己30岁就有了这种卖房躺平的想法，只是实力还不允许。
可爱的话不可信，可信的话不可爱。
暂且不说陈先生卖房之后能否躺平，南山核心区换到外围板块，本质上和卖掉大城市的房子回老家买房的思维是类似的，都是属于思想和行为上的一种倒退。
很多时候，一买一卖，就是两种人生。
02
纵观这些年的深圳房价走势，外围板块整体跑输大盘，这是不争的事实。
只有在深圳楼市非理性暴涨的时候，外围板块的房价才会跟涨，传导过程非常慢，其余时间基本是在横盘或者阴跌。
尽管坪山去年开通了双地铁支线，也没能带动坪山楼市，反而利好成了利空。
比如坪山地铁盘佳华沙湖广场，均价3.6万/㎡，于去年11月份推出693套住宅，截至昨天，官网显示才卖出了24套，去化十分惨淡，这还是坪山最好的新盘之一。
在地铁还没有大面积普及的城市，地铁的开通确实可以带动附近楼盘的房价。但对于当前的深圳楼市来说，地铁不再是稀缺品，而是刚需必备品。
如果一个小区到现在都还没有地铁配套，只能说明这个地段欠佳，不被深圳偏爱，建议谨慎。
刚需在深圳买房的时候，很容易陷入一种思维陷阱，就是心理上趋向于追求安逸感，比如觉得月供压力大，继而选择便宜但升值潜力较差的板块。
虽然坪山有比亚迪，也有城市规划，但是兑现楼市涨幅的时间太长，如果你买入这样的板块，长期来看，很危险也是很痛苦的，因为房价几年不涨，贷款利息会让你觉得是在为银行打工，这样还谈何躺平？
再说句不好听的，躺平本身就是富人用来迷惑穷人的一个伪命题，富人不会躺平，就算肉身躺平，脑子也会想办法去让钱生钱，而穷人就净想躺平。
03
深圳东部的价格洼地，着实迷惑了不少所谓的刚需。
可买房毕竟不是买菜，便宜的房子到处都有，你以为的价格洼地，可能是个“深坑”。
大鹏新区的房价很便宜，海景还贼好看，每天醒来都是诗和远方，但它只适合用来欣赏，甚至连居住价值也是被高估的，很多当初跑去大鹏买房的深圳人，现在都后悔了。
主要还是因为——
房价涨得慢，想卖又卖不动，想住又跑太远。
深圳中原年报数据显示，截至2022年12月末，大鹏的去化时间为76个月，远超警戒线水平，即便8号线开通了，这种局面也很难改善。
对比西部三区，去化时间均低于10个月，其中南山去化时间5.3个月，处于全市最低水平。
在区域分布上，东部的去化周期明显高于西部。
当我们吐槽深圳西部房价高的时候，别忘了它伴随而来的是：更多的就业岗位，更丰厚的收入，以及更优质的配套。
越容易得到的东西，往往越廉价；
表面越美好的东西，也往往更具有迷惑性。
在自己的能力范围内选择较难的，而不是选择最容易的。
至于现阶段什么是楼市里比较难的，不外乎三点：
房子不烂尾，交付超预期，房价未来还会涨。
而房价上涨又是其中最重要的，因为房价下跌，房企就容易出事，买房人也会无限放大房子的缺点。
这个时候，你还会说刚需不在乎房价的涨跌吗？
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