社会资本如何有效参与长沙城市更新？

作者 |罗乾波

出品 |睿诚研究院

最近，几篇城市更新方面的文章发出后，获得了很多朋友的关注与支持，期间，与我们睿诚研究院探讨相关问题的朋友也不少，本地和外地的都有，表明城市更新关乎国家大计也关乎社会民生，因而关注的人很多。

其中，有一些朋友问到，我是一家企业，有否机会进入长沙城市更新？怎么来参与？等

实际上，进入长沙城市更新的路径还是比较多的，部分朋友有一定的误解——好像只有央企等才能进来。

睿诚研究院需要提醒一下，按国家相关政策，城市更新涉及的面比较宽，并非只有拿下大型单元类或片区类项目才是城市更新，商业运营、老旧小区改造、长沙两安用地的合作开发等，都是进入长沙城市更新的可选路径。

平时，我们主要说的是中大型城市更新项目，在投资规模、占地规模及运营难度等主要指标考量上的主流类项目，或许令一些朋友误解了。

下面，逐一说明一下。

首先，需要提一下的是，如果没有对产业趋势和长沙区域发展价值的认同，来长沙皆是一句空话，更别提参与城市更新了。

过去，在市场好时，很多房企哭着喊着要进入长沙，最后因总部战略不支持、对长沙区域的认识有限等，基本都成为了长沙市场的匆匆过客或被边缘化。

社会资本进入长沙城市更新，睿诚研究院认为，有下述三个路径或方式，可以参考：

第一，根据企业实力、战略意图及资源优势等，选择合理的入口

睿诚研究院分析认为，可做什么事、能做好什么事，是一个商业主体必须要考虑的核心问题之一，这点大家都知道，没什么好谈的。

对长沙区域的城市更新而言，企业的性质不一样、实力不一样、资源不一样等要素不同，对项目的可参与性、机会有无、参与深浅度等都有很大变化。

比如，在中大型城市更新上，政府目前只考虑央企或优势国企等，那么，其他类社会资本方想获取此类项目没有可能性。

此时，如果你有咬定青山不放松的精神，只能退而求其次，可考虑从两安用地、棚改、老旧小区改造类项目层面，或从专业层面来进行思考，大项目搞不了，可以做小项目；项目做不了，可以从细分专业服务层面来参与等。

譬如，近来，在长沙两安用地方面，本土民营和以前的百强上市企业基本失语，部分来自江西或地州市的民营中小型房企等渐渐发出声音，就是一个参与的模式。

第二，优质实力型民营资本，可考虑城市更新类具体土地的招拍挂方式

睿诚研究院注意到，除以上路径之外，这里特别强调“民营资本”，因为依据长沙政策和大型城市更新项目的操作要求，所有项目基本都是政府平台公司+央企的一二三级联动模式，其他非此类人参与摘牌的可能性不太大，带大面积商业或产业的具体地块，你不敢拿，政府也不放心，并且住宅类地块也轮不到你，要保证整体项目的资金运作及后期整体的有效运营等。

其中，还有一个重要问题，就是长沙的城市更新到2023年，是一个考核期，需要向国家交作业，其他声音出现的可能性很低。

据睿诚研究院独家观察，此外，即使你成功摘牌某块地，而想上升到单元类等城市更新项目的量级，政府主导+央国企出钱操盘的管控模式，就会变成你项目的CPU，虽然，不少项目上有联合体的方式，但央国企+民营资本作为联合体的模式，不说没有可能，但肯定需要较长的时间去实现。

而且，对民营资本在综合实力、一二三级运作案例、相关资源等方面的考核都很严格，不要以为曾经在大湾区等地做过一些旧改项目就能深度参与其中，其中，众多的现实束缚及要求，非短时间可以改变。

简而言之，单纯参与土地招拍挂，没有太大问题，可是想通过整合挂牌地块周边大面积土地来做大型城市更新项目，可能是想多了，至少是想得有点早。

第三，主流央国企，政府渴求+企业需要，主攻片区类城市更新赛道

此类企业及社会资本方，企业属性、发展历史、综合实力、资源系统、运作能力和稳健性等，对长沙及其他区域而言，都是重点招商对象，有其众多不可替代的天然优势，而成为政府的座上宾。

反观，民营资本的脆弱性很明显，政府对其敬而远之，心里没底。

据睿诚研究院审视，当然，此类企业选择哪个项目，在政府的共同要求上，也有各自不同的考虑，在区域基础、城市布局和持续深耕、地+商+产+区域品牌地位+项目财务指标等细节方面，都会做系统思考和判断而做出最后的选择。

就此类企业来讲，大家殊途同归，无需多讲。

是单一项目试点，还是多个不同区域项目组合，因企业整体及区域发展战略而异。

看好长沙的未来发展，自然会不断加码和抢跑；否则，只能浅尝辄止，沦为一时一地之话题。

此外，大型片区类城市更新，对央企国企的参与来说，没有什么变化，遵循各区域政府的要求和节奏而已。

最后，小结一下：

综上所述，今日就社会资本如何进入长沙城市更新领域这一问题，在进入路径、方式、会遇到的主要问题等做了一个解读，希望对大家有用。

虽说，条条大路通罗马，但因环境、市场、趋势及资源等差异，而会形成不同的商业现象。

当下长沙城市更新的发展状态，是新时代和新趋势的产物，机会就在其中，能否抓住，要考验各自的功力。

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