红桥，这次动真格的了！

客观说，红桥在天津存在“地域歧视”，所以楼市存在感很低。

但去年着实令人刮目，成交量涨幅全市第一。

全年共计成交22万平米新房，同比2021年上涨了84%。

而南开、河西分别量跌52%、37%。

今年以来，红桥依旧保持高流速输出。1月份，市区约21%的成交，都出自红桥。

最关键，出现了两大重要变量——

1）中端供应近乎断档。

2）教育正在绝地反击。

红桥的新盘可以分三档，高中低。

高端，可遇不可求，只有南运河以南区域，才能做高端。

比如惠灵顿、中海云麓公馆。

中海云麓公馆，户型96平米起步，最大175平米，总价大约400-900万左右。

对标的是河西、南开的高端盘。

它的客户大多来自老城厢、广开等南开外溢。

低端，卖的是市区门槛，所以是全市竞争，储备量也大。

九和府、中交春风景里，属于这一类。

但九和府现在小户型已售罄。

115平米所剩已不多，总价220万起。

预计下个月要加推的高层4号楼，也没有小户型。

中户114平米，边户134平米。

所以现在中交春风景里的销量上来了。

140万起，市区的绝对门槛。价格就是它最大的卖点。

而且量很足，全盘2510套。

现在，红桥就中端出现很大的变化。

万达水西台已售罄。

公元大观剩下的都是大户型，小高177平米，洋房140、166平米，均价3万。

之前很多人不敢下手的碧桂园云鼎，担忧交付问题，现在也快卖完了。

作为主力的仁恒星源世纪也没剩多少量了。

之前是卖不动，但去年降到2万7、8后，很走量。

整盘752套房子，还剩一栋小高没有开。

而去年摘牌的光荣道地块，又是安置房。

所以，红桥的中端供应，已肉眼可见紧张起来。

供求关系决定房价。

现在仁恒星源世纪单价已经比之前涨了1000-2000元。

中端市场会出现一个“真空期”，对于很多红桥的次新房，将会捕捉到一些机会。

比如泰达城板块。

如果它们卖掉后就有本钱置换中海云麓公馆乃至南开区。

这就是连锁反应。

讲真，红桥中端，是时候补供应了。

前几天官方推介的西站南广场地块、运输六场地块，就是很好的中端盘胚子。

两个地块都在南运河北侧。

运输六场地块还拟与天津一中合作，建设优质完中校。

这地块地形很好，好似半岛，南面可以看河景，而且跟南开挨着。

容积率1.64，可以做洋房。

若地价合适的话，开发商可以考虑。

同义庄地块也很不错。

引进了天津市实验小学，已经进入设计阶段，力争早日开工。

这块地距离西站近。

若价格在300万左右，对于北漂来讲，是个很好的标的。

所以，别再用老眼光看红桥了。

它有后发优势。

在建的津兴铁路，预计年内开通。

西站商务区规划待兑现，这是红桥的CBD。

关键还有大量的土地储备。

红桥区三年棚改，释放了大约3000亩的土地。

如此大体量，腾笼换鸟后，可以呈现全新的城市界面。

现在供应关系也在发生变化。

之前是短板的教育，也开始支棱起来。

耀华中学红桥学校设计规划图

种种大动作，都指向了一个方向——红桥这次动真格了。