南方特写｜中山龙瑞村：决定“商改工”

今年年初，中山市沙溪镇龙瑞村召开了一场村民代表大会，以100%的高同意率作出一项决定：将村集体一块商业用地转变为工业用地。目前，该地块已完成改造方案初稿编制，并经中山市土委会审议同意改变土地用途，这也是沙溪镇首宗“商改工”项目。

“是否要‘商改工’，这个决定我们犹豫了很长时间。”龙瑞村党委书记刘锦源说。

是什么原因，让龙瑞村最终下定决心？

龙瑞村始建于南宋末年，毗邻中山主城区，交通区位优势明显，几条主干道将其“围”在中间——村子北面为富华道/岐江公路，东面有105国道，南面则是连接着博爱路的沙溪大道，还有一条沙溪南路从村子中穿行而过。近年来，龙瑞村充分利用这一优势，大力发展商贸业。如今，村集体资产规模已超6亿元，村集体经济总收入近1亿元。

中山市沙溪镇龙瑞村。 受访者供图

沿着沙溪南路一路向北，左侧为龙瑞村的生活区，村集体物业则集中在路的另一侧：首先映入眼帘的是商业综合体珑城1560，不少饕客熟知的颇具中山饮食特色的龙瑞粥城如今也搬到了这里；紧挨着珑城1560的是新近打造为“香山新街市”的菜丁龙瑞市场，市场环境干净整洁，来买菜的人络绎不绝；再往北则是中山市规模最大的服装批发市场——广东中山龙瑞国际服装城，以及龙瑞小商品城等。

龙瑞小商品城。 南方+ 王浩宇 拍摄

在旁人看来，龙瑞村的商贸业已经形成了不俗的规模，为何却要另辟蹊径选择“商改工”这条新路子？

刘锦源有着更长远的考虑。

“村集体经济的发展，需要各种业态融合才能更有活力。”在刘锦源看来，经过多年来的商贸业发展，龙瑞村土地开发强度较高，存量用地极少，产业发展空间受限。“我们的服装城、小商品城还是传统的经营模式，随着电商的兴起，大家买东西都跑到了网上，线下的实体店经营越来越困难，在这种情况下我们需要转变思维。”

刘锦源的担忧不是没有道理。以龙瑞国际服装城为例，近几年的空租率达到了10—15%，虽然其中有一定疫情影响的因素，但跟早期一铺难求的火爆程度相比，还是有不小的差距。

“我们做实体批发的，真的搞不过开网店的。”龙瑞国际服装城一家经营商务男装的店主这样感慨，他来龙瑞村开店已有十年。“我也想过开网店做电商，但很多东西都不懂，跟别人竞争没优势，现在的生意都是靠熟客维持。”

而另外一家女装店的店员则表示，以前遇到只买一两件衣服的散客，店家一般都不会卖，但是现在即使买一件也会给批发价。

如何改变龙瑞村的产业生态，提上了刘锦源的日程。特别是在村里走访慰问的时候，一些老干部老党员也向他表达了类似的想法。

“现在省、市都提出了制造业当家，我们也希望引入一些高端制造业，吸引更多的高端人才，有了足够的人流，才能进一步带动消费，与龙瑞村已有的商业形成互补。”刘锦源说。

有了想法，刘锦源又等来了机会。

2022年1月4日，中山市高规格召开村镇低效工业园升级改造工作动员大会，正式吹响全市“工改”号角。借着东风，龙瑞村“两委”主动联系了沙溪镇工改办，提出“商改工”的想法。

首先升级改造的是龙瑞村一块商业用地。该地块位于105国道西侧，面积为42.6亩，建有4栋低效建筑，现状容积率为0.13。主营小商品批发零售、驾校教练场等，租金收入仅为20万元/年。但实际走访发现，该地块更像一块“荒地”，里面的野草有一人多高，附近居民反映，这块地“空”在这里很多年了。对此，刘锦源给出的解释是：一直没有好的项目。

地块现状。 南方+ 王浩宇 拍摄

“商业用地的增容费很高，但如果不增加容积率，土地使用率又会很低，通过‘商改工’的方式，可以很好地解决我们的问题。”刘锦源说。

虽然该地块用地功能转变及改造方案在村民代表大会以100%的高同意率通过表决，但其背后的过程也并非一帆风顺。一些上了年纪的村民代表，担心以目前的村集体经济情况，无法负担后期产业园的建设。“老人家的观念都是要存够钱再建设，对于贷款建厂房这种做法认同度不高。”一名龙瑞村“两委”干部坦言。

为了推动龙瑞村完成“商改工”，沙溪镇工改办及时送上优惠政策：对村集体向金融机构申请贷款自主改造低效工业物业的，自其取得贷款之日起前3年内所产生的贷款利息给予50%补助。

按照计划，该地块将建设成电商物流产业园区——龙瑞智造产业园，改造后容积率达到3.5，总建筑面积超11万平方米，可为原有的国际服装城商户谋求更大的发展空间，进一步相关完善产业链。

龙瑞智造产业园改造后效果图。 受访者供图

而这仅仅是龙瑞村变革的第一步。

刘锦源表示，基于此次项目改造地块，村集体还计划将周边混杂零星的工业、商业、住宅用地等超百亩土地，进行连片改造开发。

值得一提的是，今年以来，沙溪镇云汉、港园等多宗私人地块业主纷纷到沙溪工改办咨询“商改工”“住改工”业务办理及政策优惠。

在南头镇，该镇党委、政府选择放弃短期高额利益，加快推进全市首宗政府收储百亩级“住改工”项目实现高质量建设与招商。

对此，中山市工改办相关负责人这样评价：龙瑞村“商改工”案例具有很大的示范意义。过去的传统思维都是“工改商”，觉得这样改才有“利”可图，龙瑞村“商改工”的新路子，可以改变大众的思维，有利于推动全社会重视产业发展和投入。

【采写/摄影】王浩宇

【作者】 王浩宇

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端